小區(qū)門口貼出的拆遷通知，讓住在老樓里的李阿姨徹夜難眠。這棟建于上世紀(jì)80年代的預(yù)制板樓，陪伴了她三十多年。

“再過兩個(gè)月，咱們這棟樓就要啟動(dòng)改造了，大家提前搬遷?！?025年初，這樣的通知出現(xiàn)在全國(guó)眾多預(yù)制板樓小區(qū)。上世紀(jì)七八十年代，為快速解決住房需求，預(yù)制板樓房以低成本和快速建造的優(yōu)勢(shì)大量出現(xiàn)。

這些采用水泥預(yù)制構(gòu)件現(xiàn)場(chǎng)拼裝技術(shù)的建筑，在設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)期使用壽命只有30-50年。如今時(shí)光荏苒，它們已成為城市更新的重點(diǎn)對(duì)象。

2025年《全國(guó)老舊小區(qū)改造提質(zhì)增效三年行動(dòng)計(jì)劃》的出臺(tái)，為這些老房子的命運(yùn)指明了方向，也讓數(shù)千萬居住其中的家庭有了明確答案。

01 預(yù)制板樓房的輝煌與困境

上世紀(jì)七八十年代，預(yù)制板樓房是解決城鎮(zhèn)居民住房需求的“救命稻草”。國(guó)有企業(yè)為滿足職工住房需求，興建了大量這類住宅。以其快速建造和低成本的優(yōu)勢(shì)，預(yù)制板房迅速填補(bǔ)了城鎮(zhèn)居民的居住空白。

然而，這些建筑存在固有缺陷：隔音、隔熱和防水性能較差。居民普遍反映“夏熱冬冷”，住在里面太難受。樓上樓下走路、說話聽得一清二楚，居住體驗(yàn)很差。

更嚴(yán)重的是安全隱患。目前約有67%的預(yù)制板房存在不同程度的結(jié)構(gòu)安全問題，如墻體開裂、管道老化、防火抗震能力不足等。

以房屋安全鑒定中的D級(jí)危房為例，一旦地基沉降超過5厘米，或承重墻出現(xiàn)超過1毫米的裂縫，便已觸及拆除紅線。

02 新政策：告別“一刀切”，迎來“一樓一策”

2025年新政最大的特點(diǎn)是告別了過去“一刀切”的做法，提出了“一樓一策”精準(zhǔn)改造方案。

根據(jù)最新政策，預(yù)制板房的命運(yùn)取決于專業(yè)機(jī)構(gòu)的安全鑒定結(jié)果：

必須拆除的：經(jīng)鑒定為危房且存在安全隱患的預(yù)制板房；無法有效抵御地震、洪水等自然災(zāi)害的房屋；位于市政規(guī)劃用地范圍內(nèi)需要為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)讓路的房屋。

可改造保留的：結(jié)構(gòu)尚未嚴(yán)重?fù)p壞，未達(dá)到危房標(biāo)準(zhǔn)，通過舊改能夠繼續(xù)滿足居住需求的房屋。

這種分類施策的策略，既避免了資源浪費(fèi)，也減少了矛盾。北京西城一個(gè)試點(diǎn)小區(qū)就證明，這種精細(xì)化操作使改造成本降低了22%，居民滿意度提高了三分之一。

03 四大安置方式，居民自主選擇

對(duì)于需要拆除的預(yù)制板樓房，居民最關(guān)心的是安置方案。新政策提供了多種選擇，滿足不同家庭的個(gè)性化需求：

1、貨幣補(bǔ)償：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低于周邊同等房屋市場(chǎng)價(jià)格的110%。例如在蘇州某案例中，一套46.22平方米的房屋獲得了高達(dá)251萬元的貨幣補(bǔ)償。

2. 實(shí)物安置：由政府提供新建的安置房，直接解決居住問題，但可能位于較偏遠(yuǎn)地區(qū)。

3. 房票安置：居民可獲得“房票”，用于抵扣購(gòu)買商品房的款項(xiàng)。部分地區(qū)還額外提供5%至12%的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。

4. 原拆原建：居民先搬離，待原址上新建的房屋竣工后再搬回。如果覺得原有面積不夠，可以自費(fèi)購(gòu)買更多面積。

平均補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也提高到每平米1.2-1.8萬元，比幾年前提高了三成多。還試點(diǎn)了“積分選房”機(jī)制，按居住年限、戶口性質(zhì)、貢獻(xiàn)來排位，避免了“先到先得”的亂象。

04 不只是拆樓，更是生活升級(jí)

2025年的預(yù)制板房改造，目標(biāo)不只是“把房子換新”，而是全方位的生活品質(zhì)升級(jí)。

適老化改造是重點(diǎn)之一。預(yù)制板樓房老齡化嚴(yán)重，平均四成以上居民是老人。新政要求增加無障礙通道、緊急呼叫、智能監(jiān)測(cè)等設(shè)施，讓老人住得更安心。

綠色節(jié)能也是重要內(nèi)容。通過屋頂光伏、節(jié)能管道等改造，能耗可降低40%以上，每年可減少碳排放約2800萬噸，相當(dāng)于植樹1.5億棵的減碳效果。

社區(qū)綜合更新同樣不可或缺：新建幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老驛站，真正打造“15分鐘生活圈”。部分有歷史價(jià)值的預(yù)制板樓還會(huì)被保護(hù)性改造，留住“城市記憶”。

05 數(shù)千萬家庭的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

預(yù)制板房改造涉及面廣泛。據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)尚存預(yù)制板房約1800萬套，涉及居民近5400萬人。另有統(tǒng)計(jì)表明，約有1850萬套預(yù)制板房需要處理。

面對(duì)這一巨大工程，挑戰(zhàn)不可避免。資金問題是首要障礙。按照目前估算，全國(guó)預(yù)制板房改造總投資需求超過5萬億元。國(guó)家將投入2.3萬億元專項(xiàng)資金，地方政府配套不低于1:1的資金比例。

部分居民的抵觸情緒也是挑戰(zhàn)之一。在一些老城區(qū)，部分居民因?qū)ΜF(xiàn)有生活環(huán)境的依賴而不愿搬遷。政策明確規(guī)定：贊成率要達(dá)到80%以上才能啟動(dòng)改造。

不同年齡段居民的需求也不同：老年居民更適合產(chǎn)權(quán)置換，就近安置；中年家庭可能需要綜合考慮工作地點(diǎn)、子女教育等因素；年輕居民與經(jīng)濟(jì)困難家庭則可關(guān)注房票安置或共有產(chǎn)權(quán)房。

06 城市發(fā)展理念的重大轉(zhuǎn)變

預(yù)制板房改造工程反映出中國(guó)城市化從“速度優(yōu)先”到“質(zhì)量?jī)?yōu)先”的轉(zhuǎn)型。

2020年，我國(guó)正式宣告大規(guī)模棚戶區(qū)改造（棚改）時(shí)代落幕，舊城改造（舊改）應(yīng)運(yùn)而生。與棚改“大拆大建”的粗獷模式不同，舊改主張?jiān)诒Ｗo(hù)城市肌理的基礎(chǔ)上，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行精細(xì)化修繕。

這種轉(zhuǎn)變?cè)从诙嘀乜剂俊Ｅ锔膸淼木揞~拆遷補(bǔ)償款，往往導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)迅速上漲。隨著地價(jià)攀升，拆遷成本居高不下，令開發(fā)商望而卻步。而且部分老舊房屋狀況良好，仍可繼續(xù)居住，拆除會(huì)造成社會(huì)資源浪費(fèi)。

新政策下，只有約20%的老舊房屋需要拆除，主要包括用于市政建設(shè)的征地房屋和存在安全隱患的危房。其余80%則通過“舊改”升級(jí)煥新。

清華大學(xué)建筑學(xué)院教授王韜指出：“預(yù)制板房改造應(yīng)注重可持續(xù)發(fā)展理念，推廣綠色建筑技術(shù)，提高建筑能效。同時(shí)，要加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，保留城市記憶?！?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)丁祖昱評(píng)價(jià)道：“哈爾濱模式很好地平衡了政府、居民和市場(chǎng)三方利益，特別是針對(duì)老年人、低收入家庭等弱勢(shì)群體提供了多層次保障?！?/p>

未來四年，預(yù)制板房改造將直接帶動(dòng)建筑業(yè)產(chǎn)值3.7萬億元，間接拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值近10萬億元，創(chuàng)造約680萬個(gè)就業(yè)崗位。