待到山花爛漫時(shí)，她在叢中笑。

文 | 金成五

在金庸的江湖中，張三豐是“宗師”級(jí)別的存在，武藝深不可測(cè)、授徒因材施教，是少有的被正派和魔教公認(rèn)的武林泰斗。

即便武功修為已臻化境，但他依然潛心探索修煉，在百歲高齡之后參悟出太極拳和太極劍，經(jīng)張無忌之手剛一亮相就連敗數(shù)名強(qiáng)敵。

太極拳看起來輕飄飄、慢悠悠毫無威脅，但在張無忌與西域金剛門實(shí)戰(zhàn)中用的也是“敵快我快、敵慢我也慢”的路數(shù)，最主要的就是“以柔克剛、以靜制動(dòng)”。

絕大多數(shù)武學(xué)都講究“先發(fā)制人，后發(fā)制于人”以及“天下武功，唯快不破”，而太極拳卻講究“后發(fā)制人”，不愧為張三豐百年武學(xué)修為的精粹。

不過實(shí)戰(zhàn)中真的要用太極拳取勝，還得看使用者自身的武學(xué)基礎(chǔ)，張三豐、俞蓮舟和張無忌使出來自然是鮮有敵手，普通人使出來就只能是鍛煉身體了。

如果西安的地產(chǎn)圈也是一個(gè)“江湖”，那么央企「保利」就是那個(gè)精通“太極拳”的武林高手。

在地產(chǎn)圈，我們一般所說的保利其實(shí)是「保利發(fā)展控股」，是世界500強(qiáng)、央企中國(guó)保利集團(tuán)旗下三大地產(chǎn)上市平臺(tái)之一，另外兩家是「保利置業(yè)」和「保利物業(yè)」。

目前被國(guó)資委認(rèn)定能開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企共有21家 （部分已名存實(shí)亡） ，除了大家熟知的“五虎”中（海）華（潤(rùn)）保（利）招（商）金（茂）之外，還有中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵、大悅城 （中糧） 、華僑城、中交、港中旅和背靠五礦和中冶兩大世界500強(qiáng)合并后的中冶等等，無論是地產(chǎn)平臺(tái)還是央企本身，實(shí)力都非常雄厚。

中指研究院發(fā)布的2022年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜中，保利發(fā)展以約2497億元的銷售額和約1562.3萬㎡的銷售面積雙雙位居榜單第二位，在地產(chǎn)央企中排名第一。

事實(shí)上，從2016年到2021年，保利的銷售額一直穩(wěn)定在全國(guó)TOP5，在地產(chǎn)央企中排名也穩(wěn)定在第一位，是名副其實(shí)的“央企地產(chǎn)一哥”。

地產(chǎn)圈都知道早期中國(guó)地產(chǎn)界有“招保萬金”四大金剛，后來又有了“招保萬金中華龍”，保利都榜上有名，可見其實(shí)力和口碑。

2012年，保利成為繼萬科之后第二家躋身“千億俱樂部”的房企，也就是在這一年，保利正式“登陸”西安市場(chǎng)。

在保利發(fā)展官網(wǎng)上，關(guān)于陜西保利的第一句話就是：2012年，保利發(fā)展控股將“和者筑善”的核心品牌理念帶入古城西安。

從2012年憑借位于經(jīng)開區(qū)的拉菲公館進(jìn)入西安市場(chǎng)，到今年恰好是10年。這10年，保利的足跡從城北到城東，從灃東到?jīng)哄?，從高新到曲江，幾乎覆蓋了西安所有的重點(diǎn)區(qū)域。

而保利與西安的結(jié)緣原本可以更早一些。

早在2008年，保利就簽約介入高新丈八北路雙水磨村整村拆遷一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，不過因?yàn)榉N種原因，直到2010年才完成土地征收，2012年開始拆遷，2015年安置房用地才確認(rèn)。

所以直到2016年，保利才通過招拍掛形式正式在雙水磨村城改項(xiàng)目上拿住宅用地 （也就是如今的保利·天悅），在流程上總算是圓滿了。

這塊地“拖”了保利8年之久，不過也算是因禍得福，畢竟西安樓市正是從2016年下半年開始復(fù)蘇，隨后就是一波大牛市。

保守估計(jì)，天悅項(xiàng)目已經(jīng)給保利帶來約300億的銷售業(yè)績(jī)，因?yàn)槌叩男詢r(jià)比和位置，更是逢開必?fù)u，口碑與業(yè)績(jī)雙豐收。

眾所周知，城改在地產(chǎn)圈一直以來都是“硬骨頭”，開發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入資金多、不確定性高、周轉(zhuǎn)慢，所以城改一直是很多開發(fā)商不愿意涉足的“深水區(qū)”。

尤其是西安，城中村本來就多，城改項(xiàng)目之復(fù)雜更是全國(guó)知名，一個(gè)項(xiàng)目拖幾年是常有的事，資金成本和時(shí)間、人力成本加在一起就是個(gè)“無底洞”，被城改拖垮的小開發(fā)商比比皆是。

對(duì)開發(fā)商來說，最理想的地塊自然是“凈地”，哪怕是溢價(jià)拿地，但拿到地之后就能盡快開工，然后迅速開盤回款，投入到下一個(gè)項(xiàng)目中，通過周轉(zhuǎn)換取更多利潤(rùn)。

但是城改項(xiàng)目利潤(rùn)高也是有目共睹的，前期投入的資金都會(huì)變成最終摘地時(shí)的“折扣”，哪怕最終房子均價(jià)比周邊的凈地要低一些，利潤(rùn)也非?？捎^，保利·天悅就是明顯的例子。

中國(guó)有很多通過城改項(xiàng)目起家并揚(yáng)名的開發(fā)商，比如廣州“城改王”富力、深圳“城改王”佳兆業(yè)、云南“城改王”俊發(fā)等等，事實(shí)上保利、華潤(rùn)等央企在城改中也經(jīng)常扮演重要的角色。

西安早期在城改上走過很多彎路，也誕生了不少著名的爛尾樓，所以后期做出了很多改變，城改項(xiàng)目盡量交給真正有實(shí)力的開發(fā)商去做，“沒有金剛鉆，就別攬瓷器活”。

像保利、華潤(rùn)這樣的開發(fā)商，背后是實(shí)力雄厚的央企，本來就不差錢，融資成本也低，自然就是最好的選擇。

在雙水磨村城改項(xiàng)目步入正軌之后，堅(jiān)定了保利深度參與西安城改的決心，也取得了一定的效果。

比如2020年9月陜西保利在品牌發(fā)布會(huì)上公布的“一山、二河、六城”九大新品中，城改項(xiàng)目就占了4個(gè)。除了雙水磨村城改 （保利·天悅）之外，還有雁塔區(qū)「青龍寺周邊改造項(xiàng)目」、航天新城「北里王村城改項(xiàng)目」以及常寧新區(qū)「魚包頭村城改項(xiàng)目」。

2022年8月18日，保利以2.8億元摘得長(zhǎng)安區(qū)1宗58.398畝住宅用地，為魚包頭村城改項(xiàng)目用地，折合樓面單價(jià)約5152元/㎡，這意味著保利操刀的魚包頭村城改項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入到實(shí)質(zhì)開發(fā)階段。

按照計(jì)劃，北里王村城改項(xiàng)目和青龍寺周邊改造應(yīng)該也會(huì)盡快實(shí)施，這兩個(gè)項(xiàng)目的拆遷工作早就已經(jīng)完成，就看具體拿地消息了。

尤其是總占地約850畝、總建面近200萬㎡的青龍寺項(xiàng)目，屬于“雁塔區(qū)重點(diǎn)城市文化復(fù)興項(xiàng)目”，地段非常好，所以也備受矚目。

按照保利的規(guī)劃，改造完成之后，青龍寺周邊將煥然一新，變成一個(gè)包含「創(chuàng)意街區(qū)、精品酒店和住宅、商業(yè)、辦公」等多個(gè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化國(guó)際社區(qū)。

青龍寺周邊已經(jīng)有金泰·唐618這樣的豪宅以及恒志云都這種高品質(zhì)改善項(xiàng)目，如果保利的項(xiàng)目再面世，對(duì)青龍寺周邊的城市面貌將會(huì)是極大的改善。

現(xiàn)在想想，如果當(dāng)初保利成功接手爛尾多年的西姜村城改項(xiàng)目「西江月」的話，或許這個(gè)項(xiàng)目早就被“盤活”了。

能夠同時(shí)推進(jìn)這幾個(gè)大型城改項(xiàng)目，保利的實(shí)力雄厚程度可見一斑，畢竟都是需要先期投入巨量資金的，這也在一定程度上也“拖慢”了保利在西安的發(fā)展步伐。

和先期進(jìn)入西安市場(chǎng)的中海 （2003）、龍湖 （2007）、萬科 （2008）等同為TOP級(jí)的開發(fā)商相比，保利在西安的項(xiàng)目并不算多，甚至不如“后來者”碧桂園 （2015）和融創(chuàng) （2015 ）。

當(dāng)然，參與到城市更新項(xiàng)目，也是央企在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的一種體現(xiàn)，從這點(diǎn)來說，保利確實(shí)無愧于自己的央企身份。

進(jìn)入西安市場(chǎng)的前些年，保利幾乎不在公開市場(chǎng)拿地，前期開發(fā)的項(xiàng)目主要靠 城市更新、合作入股、兼并收購(gòu)以及產(chǎn)業(yè)勾地等方式。

這樣的拿地方式比較多元，成本也較低，不過在西安樓市突飛猛進(jìn)那幾年，到處都是溢價(jià)拍地，保利這種穩(wěn)健的作風(fēng)也給大家留下了“保守”的印象。

不過這兩年保利明顯加快了步伐，也開始積極參與公開市場(chǎng)拿地，比如去年10月份就曾在港務(wù)區(qū)摘得兩宗共計(jì)約144畝住宅用地，也就是如今的保利·錦上。

今年上半年保利又斥資約35.3億在高新絲路軟件城拿地近150畝，這個(gè)項(xiàng)目目前還未正式面世 （案名：保利·天匯），目前營(yíng)銷中心正在緊鑼密鼓的施工中，預(yù)計(jì)年內(nèi)就會(huì)首開。

從樓面價(jià)來看，保利·天匯將會(huì)是一個(gè)改善項(xiàng)目，預(yù)計(jì)毛坯均價(jià)會(huì)在2.3萬以上。從目前放風(fēng)的消息來看，規(guī)劃了28棟住宅，產(chǎn)品為高層+小高，戶型分別為建面約128㎡、143㎡和168㎡。

這兩年，全國(guó)樓市幾乎都在走“下坡路”，具體到西安來看，溢價(jià)拿地的開發(fā)商變少了，激進(jìn)的擴(kuò)張沒有了，有的房企甚至到了“生存還是毀滅”的地步，行業(yè)“大洗牌”似乎不可避免。

連萬科這樣有國(guó)資參與的頭部房企都在高喊“活下去”的時(shí)候，其他民企的生存狀況可想而知，不過部分央企和國(guó)企顯然不用考慮“活下去”的問題，而是如何通過危機(jī)實(shí)現(xiàn)超越。

看看如今依然在土地市場(chǎng)呼風(fēng)喚雨的那些房企就明白了，行業(yè)危機(jī)從來都不是絕對(duì)的，對(duì)一部分開發(fā)商來說是危機(jī)，但對(duì)另一部分開發(fā)商來說則是機(jī)遇。

很顯然，機(jī)會(huì)總是留給實(shí)力強(qiáng)且有準(zhǔn)備的人。

其實(shí)，保利一點(diǎn)都不保守。哪個(gè)保守的房企，能成為TOP5“釘子戶”，每年?duì)I業(yè)額都是幾千億？

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作者|金成五

主編 |王鵬飛