120字的推薦語(yǔ)是真夠少的...

開(kāi)頭講點(diǎn)個(gè)人看法

這篇文章有個(gè)點(diǎn)沒(méi)提到：

那就是隨著改善盤的抬頭，今年房企開(kāi)發(fā)了不少“呂布騎狗”型的樓盤..

眾所周知，呂布的胯下不是貂蟬就該是赤兔

前者美人配英雄，人人愛(ài)看，后者名駒搭名將，期待感爆棚，但是，假設(shè)呂布手拿方天畫戟，騎著哈士奇出來(lái)，那又是什么感覺(jué)呢？

現(xiàn)在很多新盤和次新房給人感覺(jué)就是這樣

用一個(gè)很強(qiáng)的點(diǎn)搭配一個(gè)很弱的點(diǎn)，讓人感受到不倫不類。

比如產(chǎn)品形態(tài)一流，精裝效果一流，但是地段非常拉胯

再比如，漢峪的大高層，按產(chǎn)品形態(tài)看，東城逸家也只是駱駝背上的稻草

再比如，從2019年我就開(kāi)始唱衰的老城區(qū)老破小...

況且還有相當(dāng)多的盤，根本就不是呂布的扮相。

順風(fēng)局打打還好，逆風(fēng)一來(lái)，呂布就變成了邢道榮，胯下的赤兔馬變成了哈士奇...

包括今年的走勢(shì)也是這樣

在年初利好不斷之下，呂布確實(shí)出戰(zhàn)了，但是隨著時(shí)間推移，我們突然發(fā)現(xiàn)，呂布騎錯(cuò)了座駕，把自己的狗當(dāng)赤兔帶來(lái)了。

跑的既不快，能耐也不大...

甚至如果換個(gè)角度看也是這樣，過(guò)去的赤兔縮水成狗了，某些呂布們還想按照騎馬的方式來(lái)駕馭，來(lái)薅羊毛，這不踏馬純純的扯淡嗎..

上面是我個(gè)人簡(jiǎn)單總結(jié)，有些話容易和諧，下面是我轉(zhuǎn)載文章的原文，還是挺全面的，大家可以看看：

下面為原文：

2023年已經(jīng)遠(yuǎn)去，跌宕的樓市牽動(dòng)了無(wú)數(shù)人的悲喜。

春夏時(shí)，它的火熱讓人們趨之若鶩，卻在秋冬，讓眾人如夢(mèng)初醒，重歸理性。

歷史總是驚人的相似，卻又不是簡(jiǎn)單的重復(fù)，對(duì)于一向堅(jiān)韌的濟(jì)南樓市，這一年也發(fā)生著不同以往的質(zhì)變。

樓市并無(wú)復(fù)蘇跡象

今天臘月初二，還有不到一個(gè)月的時(shí)間就要過(guò)年了，昨天組團(tuán)爬千佛山的隊(duì)伍依然浩蕩，但是許多從業(yè)者并沒(méi)有滿心的期待。

年底了，濟(jì)南樓市沒(méi)有和往年一樣出現(xiàn)階段性復(fù)蘇的跡象，反而總銷量越來(lái)越差。

12月份濟(jì)南新建商品房住宅網(wǎng)簽約為3840套，連續(xù)2個(gè)月跌破4000套，今年2/3月市場(chǎng)高點(diǎn)網(wǎng)簽量在8700多套，即使在開(kāi)發(fā)商年終大促優(yōu)惠拉滿的前提下，銷量降幅依然很大，同時(shí)2023年總網(wǎng)簽套數(shù)約在6.6萬(wàn)套左右，創(chuàng)2014年以來(lái)的歷史新低，市場(chǎng)一夜回到十年前……

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于濟(jì)南市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)

從銷量看，樓市確實(shí)差，其實(shí)更差的是買房者的信心，諸如“房子買了就是賠錢”，“錢不好掙了，不如留在手中”，“錢交上了，房子不一定能拿到”的聲音不絕于耳。其實(shí)，樓市最大的問(wèn)題還是信心的問(wèn)題，民眾擔(dān)心的問(wèn)題解決不了，樓市向積極的方向發(fā)展真的很難。

90%的房子都在賠錢

2023年新房市場(chǎng)遭遇滑鐵盧，二手房市場(chǎng)卻異軍突起。截至目前貝殼二手房掛牌量達(dá)到了7.3萬(wàn)套，對(duì)比22年同期漲了1萬(wàn)套，漲幅驚人。

1-11月濟(jì)南全市二手房累計(jì)交易5.63萬(wàn)套，最新的數(shù)據(jù)還沒(méi)查到，全年預(yù)估5.9萬(wàn)套，而新房累計(jì)成交6.62萬(wàn)套，一二手房成交比接近5:5，而21年這個(gè)數(shù)據(jù)是7:3。2023年一二手住宅總成交約12.5萬(wàn)套，比22年甚至還多了1萬(wàn)套，新房比22年少了0.7萬(wàn)套，也就是說(shuō)這1.7萬(wàn)套的購(gòu)房需求全部轉(zhuǎn)向了二手房。

但是，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，濟(jì)南90%二手房的房子在跌價(jià)。從貝殼房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，濟(jì)南12月二手樓市景氣指數(shù)降至8.9。這意味著，在貝殼系統(tǒng)掛牌的調(diào)價(jià)房源中只有8.9%的漲價(jià)，換言之，剩下的91.1%的都在經(jīng)歷降價(jià)且鮮有問(wèn)津。

銳評(píng)曾呼吁過(guò)二手房東們不要集體拋售，被抖音二手房主播一頓忽悠就咔咔降價(jià)，這樣擠兌式銷售對(duì)房地產(chǎn)生態(tài)“百害無(wú)一利”，最終把樓市信心推向無(wú)底的深淵。

未來(lái)房?jī)r(jià)的不確定走勢(shì)，給大家也帶來(lái)了一道較難的選擇題，下半年二手房市場(chǎng)也是出現(xiàn)的明顯的降溫，環(huán)比上半年也降了4成左右。希望二手房東的慌不擇路，在2024年不再有了。

富人的韭菜不好割了

年底，一個(gè)很明顯的現(xiàn)象是富人的韭菜也不好割了。

2019年，一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情要大家知道一個(gè)好房子的重要性，此后，大面積改善產(chǎn)品需求量暴漲，核心區(qū)改善盤房?jī)r(jià)也逐漸水漲船高，盛福從1萬(wàn)5漲至2萬(wàn)5，長(zhǎng)嶺山、賢文從2萬(wàn)漲至3萬(wàn)，龍洞、CBD從3萬(wàn)漲至4萬(wàn)，以前400萬(wàn)總價(jià)基本可以隨便挑，現(xiàn)在基本無(wú)處可挑。但富人的韭菜畢竟占少數(shù)，也經(jīng)不住連年“刨韭菜根”式的瘋狂收割。

鳳鳴路某盤12月首開(kāi)115套房源，目前僅網(wǎng)簽9套，而且首開(kāi)后第二天就爆出大量工抵房對(duì)外銷售。濟(jì)南西段店改善新盤自首開(kāi)到現(xiàn)在僅網(wǎng)簽了19套。 淡市之下開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商其實(shí)都挺難的，房子不好賣就沒(méi)錢給供應(yīng)商結(jié)賬，供應(yīng)商想結(jié)款只能接受開(kāi)發(fā)商的PUA——接受工抵，變相幫開(kāi)發(fā)商賣房，不干就沒(méi)有活路，真的很難啊。

CBD北 也神奇不再，去化率一路走低，不足3成成為常態(tài)，市場(chǎng)涼意確實(shí)越來(lái)越足，僅有玖璽城一家撐起改善市場(chǎng)的顏面。

開(kāi)發(fā)商乃至整個(gè)行業(yè)信譽(yù)在面臨崩塌

這兩天，看到朋友圈的一句話：在這個(gè)交房比爛的時(shí)期，能交房就已經(jīng)不錯(cuò)了，還要啥自行車？

張馬賣得最好的樓盤交付，銳評(píng)現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)，不能說(shuō)絲毫沒(méi)有瑕疵，比如草皮裸露、設(shè)計(jì)老舊，然而被瘋狂夸贊。 因?yàn)椴蝗邕@有良心的大有人在，至少比那些大門蓋 好，房子忘蓋的強(qiáng)太 多。

同樣，某些一線開(kāi)發(fā)商外立面做的好看，施工質(zhì)量堪憂。 這其實(shí)是一種悲哀，是開(kāi)發(fā)商乃至整個(gè)行業(yè)信譽(yù)的崩塌，同樣的需求，近半數(shù)被迫轉(zhuǎn)向二手房，至少是眼見(jiàn)為實(shí)。

由儉入奢易、由奢入儉難

地產(chǎn)暴漲的這些年，地產(chǎn)從業(yè)人員的的收入也是水漲船高，區(qū)域總年薪幾千萬(wàn)乃至上億，營(yíng)銷總年薪幾百萬(wàn)到上千萬(wàn)，一個(gè)渠道主管、銷售主管月薪也能干到十幾萬(wàn)，這會(huì)給人一種錯(cuò)覺(jué)：錢太好賺了！

所以消費(fèi)也變的大手大腳起來(lái)，一次次上演教科書(shū)式裝逼炫富。各種豪車開(kāi)著，豪宅住著，然而潮水褪去了，裸泳者紛紛亮相 ，頭發(fā)愁 白了，信用卡刷爆了，借錢不還成老賴了。

地產(chǎn)人的中年危機(jī)同樣可怕，裁員，縮編，降薪，打工者們無(wú)處遁形，只有等待被裁，未被裁掉的人暗自慶幸躲過(guò)一劫，其實(shí)更大的危機(jī)還在后頭。

當(dāng)然，行業(yè)內(nèi)也有幸運(yùn)兒至今逍遙自在，由儉入奢易、由奢入儉難，得意時(shí)杠桿不要盲目往上加，否則真容易陷入萬(wàn)劫不復(fù)的境地。

結(jié)語(yǔ)：

兩年前，郁亮曾提及對(duì)行業(yè)的基本看法，并歸結(jié)為16個(gè)字：尊重常識(shí)、回歸常態(tài)、陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)。

只不過(guò)行業(yè)陣痛的影響可能比預(yù)想中要長(zhǎng)，作為普通從業(yè)者，還能等得起嗎？

本期撰文

特約出品|老張

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