1、近期國(guó)內(nèi)樓市形勢(shì)
人間四月天,又是一年盛花日、鶯飛草長(zhǎng)待開(kāi)時(shí)。這個(gè)春天,樓市料峭:地產(chǎn)好榜樣,帶頭大哥萬(wàn)科深陷暴雷風(fēng)波,幾年前,上一輪樓市低谷,萬(wàn)科喊出“活下去”,率先挖了個(gè)大坑,令同行摸不著頭腦,先后跌入深谷,有說(shuō)那一輪是萬(wàn)科“無(wú)病呻吟”先吆喝著“活下去”的;這一次萬(wàn)科沒(méi)有吆喝,但市場(chǎng)都認(rèn)為萬(wàn)科還能活下去嗎?壯士斷腕、變賣家產(chǎn),加上背后國(guó)資金主跳到前臺(tái)力挺。
萬(wàn)里長(zhǎng)城永不倒,萬(wàn)科也不會(huì)倒。根紅苗正,革命接班人不容倒下。家財(cái)萬(wàn)貫,有的是資產(chǎn),哪怕是一寸土地都沒(méi)了,還有那么多近兩年各地國(guó)資平臺(tái)“自摸”摘下的大片“良田”需求聯(lián)合開(kāi)發(fā),土地款都不用先出,萬(wàn)科回到“屌絲”時(shí)代,也無(wú)所畏懼,豈不樂(lè)哉。
元旦新年前后,一線城市紛紛解綁限購(gòu)政策,深圳、杭州、上海、北京通州等地,先后局部、全部取消限購(gòu)區(qū)域,尤其是針對(duì)二手房,行貨走可以隨便買,不要任何條件、任何地域的購(gòu)房者,“杭州歡迎你”!一時(shí)間,各地新房銷售萎靡,普遍同比下降50%+(前兩個(gè)月碧桂園銷售121億、萬(wàn)科573億),二手房爆震,很多城市都超過(guò)新房成交量。新房?jī)r(jià)格繼續(xù)跳水,唯有西安個(gè)別城市上漲,不知借了什么“洪荒之力”,匪夷所思,有說(shuō)還是放開(kāi)限購(gòu)政策后來(lái)自周邊山西、河南等高考學(xué)子家庭“蜂擁而至”。網(wǎng)紅一哥董宇輝在一次直播中說(shuō)過(guò):當(dāng)年他同宿舍的河南考生,比他高一百多分,他才覺(jué)得平衡了許多,之前一直抬不起頭,覺(jué)得應(yīng)該能上更高排名的大學(xué)。
3月15日,一二線地產(chǎn)商愛(ài)恨交加的“吸血鬼”——北京貝殼,殺入京都拍地陣營(yíng),正式進(jìn)軍地產(chǎn)開(kāi)發(fā),“眾人皆醉我獨(dú)醒,留得江山待后生”,各地產(chǎn)大佬全線潰敗之時(shí),萬(wàn)億銷售的地產(chǎn)中介龍頭老大貝殼,來(lái)一統(tǒng)江山,計(jì)劃到2029年,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售過(guò)千億。只要有足夠的開(kāi)發(fā)用地,這目標(biāo)應(yīng)該是低了點(diǎn)。資金糧餉充足、客戶百萬(wàn),有何懼哉!近年貝殼又殺入家裝、房屋租賃市場(chǎng),旗下四駕馬車齊頭并進(jìn):二手房經(jīng)紀(jì)、新房交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、家裝。
2、洛陽(yáng)市場(chǎng)形勢(shì)
今年前兩個(gè)月,市區(qū)無(wú)住宅用地成交,孟津有127畝土地摘牌。在1-2月洛陽(yáng)商品房面積銷冠澗西區(qū)正商城據(jù)悉推出6000元+/平米的低價(jià)誘惑,該樓盤高點(diǎn)時(shí)賣8500元/平米;榜眼中成九都城均價(jià)10000元/平米的價(jià)格,并沒(méi)有降多少,憑借萬(wàn)達(dá)商圈的絕佳位置,工程正常推進(jìn),實(shí)屬不易;綠都雙煞,洛龍區(qū)西板塊,探花鳳啟開(kāi)元,第四名河風(fēng)雅敘,優(yōu)惠到比鳳啟開(kāi)元還低500,8100元/平米,河風(fēng)雅敘開(kāi)盤價(jià)過(guò)萬(wàn),一直比鳳起開(kāi)元高千元,逆勢(shì)下降到位才能有生存,當(dāng)然不能有暴雷緋聞,比如道北曾是高品質(zhì)開(kāi)盤的某樓盤,過(guò)萬(wàn)的開(kāi)盤價(jià),如今不到8000元/平米,也難有銷售。
來(lái)源:中指研究院
保利堂悅,一直特惠營(yíng)銷,八千出頭的均價(jià),比開(kāi)盤價(jià)9500元/平米優(yōu)惠了不少,周邊針對(duì)專業(yè)市場(chǎng)固定小業(yè)主,精準(zhǔn)打擊,銷售一直基本在前五陣營(yíng);
建業(yè)暴了,而排在銷售金額榜第二、面積榜第六位的建業(yè)中弘城,一直銷售不錯(cuò),排名靠前。百萬(wàn)大盤的積淀、社區(qū)商業(yè)配套自成一體,價(jià)值地主方中弘地產(chǎn),本土地產(chǎn)三強(qiáng),無(wú)暴雷緋聞。
來(lái)源:中指研究院
近期洛陽(yáng)二手房交易活躍,貝殼發(fā)布旗下門店每日成交在三四十套,主要集中在城市核心區(qū)范圍的次新樓盤,成交價(jià)比兩年前高點(diǎn)時(shí)下降了2000元+/平米。五六千就能買上城市中心的老小區(qū),如凱旋路市府家屬院等核心地段,有繁華商業(yè)、有學(xué)區(qū)、有暖氣,實(shí)在是誘惑滿滿。作為孩子上學(xué)過(guò)度房,是上佳選擇。以后也不愁虧本轉(zhuǎn)賣,目前已經(jīng)降到冰點(diǎn)的房?jī)r(jià)。要啥遙遠(yuǎn)的伊濱,要啥道北鋼鐵森林城市!
3、發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè)
國(guó)內(nèi)市場(chǎng):一線城市放開(kāi),并沒(méi)有引起太大波瀾,京、滬全面放開(kāi)才是最后一根救命稻草,可能拉動(dòng)全局,至今還沒(méi)有消息。倒是香港樓市放開(kāi)限購(gòu)引發(fā)國(guó)內(nèi)富豪去“搶購(gòu)”,主要原因是香港的租售比合理,租金基本能抵扣按揭,國(guó)內(nèi)一二線城市基本達(dá)不到。均價(jià)30萬(wàn)+/平米的房?jī)r(jià),又篩走一批高凈值家庭。國(guó)內(nèi)京、滬核心區(qū)房產(chǎn)有價(jià)值,其他基本都不是全國(guó)性的需求,你不打開(kāi)限購(gòu)、香港搶了先機(jī)。據(jù)悉投資香港房產(chǎn),一為保值增值,二為孩子高考提供便利,相當(dāng)于北京海淀學(xué)區(qū)房,吸引力大大的。
洛陽(yáng)市場(chǎng):一線城市集體放開(kāi)限購(gòu),二三線城市基本沒(méi)有了投資、保值價(jià)值,之前樓市火熱的幾年,一半以上的購(gòu)房客戶是為保值增值,一線城市限購(gòu)不讓買。如今投資買一線不香嗎?買西安、武漢等城市還能為孩子高考爭(zhēng)取100-150分優(yōu)惠,這是巨大的誘惑。那邊萬(wàn)把塊的房?jī)r(jià)也多了是,又不是用來(lái)住的。未來(lái)怎么也比三線洛陽(yáng)保值增值要好些。
投資、保值的客戶沒(méi)了,洛陽(yáng)就剩下剛需和改善需求。剛需客戶會(huì)逐年減少,考上外地大學(xué)的學(xué)子,畢業(yè)回洛就業(yè)比例會(huì)越來(lái)越少,購(gòu)房需求自然少;本地改善客戶是未來(lái)的購(gòu)房主力,20年前的老房子住戶還不少,如果城中村開(kāi)發(fā)不重啟,也沒(méi)有核心位置新房地塊提供,只能購(gòu)買二手房近10年交付的樓盤。
三月全國(guó)兩會(huì)后,確定住房發(fā)展方向:加大保障房供給,放開(kāi)商品房高端需求,即放開(kāi)別墅類產(chǎn)品規(guī)劃審批限制,聯(lián)排、獨(dú)棟是歐美居住產(chǎn)品發(fā)展的終極產(chǎn)品,未來(lái)城郊會(huì)提供諸多低密度產(chǎn)品,多層洋房、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟,滿足高端改善客戶的多樣化需求。
洛陽(yáng)可供低密度產(chǎn)品的核心區(qū)域
高鐵站以南至龍門:地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)剛剛開(kāi)始,城市向南擴(kuò)張也需要城中村拆遷、更新改造,會(huì)騰挪出大片房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。此片區(qū)臨近5A級(jí)世界文化遺產(chǎn)保護(hù)景區(qū)龍門,限高一般控制在24米以內(nèi),只能做低密度居住產(chǎn)品。山景別墅、伊河畔洋房會(huì)吸引改善客戶的目光。
龍門地鐵2號(hào)線已經(jīng)通了幾年,就差片區(qū)大商業(yè)進(jìn)駐,政府可以引進(jìn)類似麥德龍、宜家之類有影響力的大商業(yè)提前進(jìn)駐,這類輻射全城的業(yè)態(tài)大商業(yè)適合在那個(gè)區(qū)域落地,不愁改善客戶不來(lái)。
伊濱區(qū):未來(lái)是否適合低密度改善樓盤的開(kāi)發(fā),取決于地鐵是否能通達(dá),沒(méi)有地鐵,一切都是枉然,不在片區(qū)工作,實(shí)在是不方便每日來(lái)往主城區(qū),洛陽(yáng)不是一線城市的框架,房?jī)r(jià)相差也不多。
洛龍區(qū)豐李片區(qū):董大媽占據(jù)的1.2萬(wàn)畝格力產(chǎn)業(yè)園沒(méi)多大動(dòng)靜,這片區(qū)未來(lái)適合發(fā)展低密度住宅區(qū)。有洛河、甘泉河公園天然高端居住區(qū)環(huán)境加持,也是缺一條地鐵線。其實(shí)一條地上輕軌即可解決,投資不大,北京北五環(huán)外13號(hào)地鐵線,東南到亦莊高科技總部區(qū)的7號(hào)地鐵線,大都是地上輕軌規(guī)建設(shè)。
對(duì)于洛河以北的澗西、高新區(qū)客戶改善需求,有一定的吸引力,另外可以吸引宜陽(yáng)與市區(qū)工作、生意有關(guān)聯(lián)的客戶。
道北邙嶺大道以北片區(qū):市區(qū)北上,孟津下山,此片區(qū)大量“良田待開(kāi)發(fā)”,由于地勢(shì)坡度大,邙嶺大道以北片區(qū)定位專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域,這個(gè)片區(qū)低密度產(chǎn)品只能吸引周邊專業(yè)市場(chǎng)小業(yè)主改善居住,還有孟津“下山”剛改客群,居住品質(zhì)不會(huì)高,不具備全城嚴(yán)選。
白馬寺南片區(qū):連接偃師必經(jīng)之地,一馬平川,有洛河濱河公園加持,是個(gè)不錯(cuò)的低密度居住產(chǎn)品開(kāi)發(fā)區(qū)域,但市區(qū)老城區(qū)以西客戶,素來(lái)不來(lái)瀍河區(qū)購(gòu)房,所以這個(gè)片區(qū)也只能滿足城東客戶的改善需求。
4、洛陽(yáng)樓市投資改善應(yīng)對(duì)
洛陽(yáng)樓市下一步發(fā)展走向預(yù)計(jì)會(huì)是:低價(jià)盤整、投資跑路、剛改待盤。房?jī)r(jià)在現(xiàn)有特惠價(jià)位拉升不大,多套房該拋的伺機(jī)而動(dòng),到一線城市去投資;剛改的有合適的新房、二手房區(qū)域,果斷下手,再降的可能性不大,房?jī)r(jià)拉低的幅度,已經(jīng)遮不住腚了,該出手時(shí)就出手吧!
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