今晚5點(diǎn)多，央行發(fā)布了最新的7月金融數(shù)據(jù)，公眾號(hào)先做一個(gè)簡(jiǎn)版分析，后續(xù)會(huì)在知識(shí)星球再發(fā)一個(gè)詳版。

　　先說(shuō)大家最關(guān)心的房?jī)r(jià)，有關(guān)房?jī)r(jià)和居民新增信貸的關(guān)系，我們之前反復(fù)提到過(guò)，就是下面這張圖。

　　那么7月份的居民新增貸款如何？我已把數(shù)據(jù)全部整理好，總結(jié)成了下面這張圖。

　　從上圖可以看到，7月新增貸款為負(fù)數(shù)，也就是還款比貸款要多。在過(guò)去十年，只有2023和2024的7月的新增貸款為負(fù)數(shù)。

　　但去年7月居民貸款條件非?？量蹋员本槔?，是認(rèn)房又認(rèn)貸，外加8成首付。而今年7月的居民貸款，已經(jīng)是517新政之后，北京是2成首付，其他城市1.5成首付，且房貸利息已不設(shè)下限。

　　所以，可以看到，在今年517樓市新舉措加持的情況下，居民新增貸款卻完全沒(méi)有起色。如果看前7個(gè)月的累計(jì)，今年累計(jì)只有去年貸款金額的一半不到。

　　雖然現(xiàn)在的貸款利率是歷史最低水平，但包含通脹在內(nèi)的真實(shí)貸款利率，卻是歷史最高水平。因此居民大幅度減少貸款也可以理解。

　　從數(shù)據(jù)看，居民部門縮表超出預(yù)期，由于樓市行情和居民擴(kuò)表縮表強(qiáng)相關(guān)，所以樓市趨勢(shì)不太樂(lè)觀，要買房的同學(xué)，建議耐心等待數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好。

　　然后再看貨幣總量，也就是M2，6月M2是305萬(wàn)億，7月M2是303.3萬(wàn)億，7月減少了1.7萬(wàn)億。和去年7月相比，同比增長(zhǎng)6.3%。這個(gè)是預(yù)期內(nèi)的。

　　M1從6月的66萬(wàn)億減少到7月的63.2萬(wàn)億，環(huán)比減少2.8萬(wàn)億，同比去年7月下滑6.6%，本來(lái)6月同比就已經(jīng)是歷史最低了，結(jié)果7月相比6月再次創(chuàng)下歷史新低。

　　總體看符合我年初判斷的預(yù)期。我年初判斷今年總體是收水而不是放水。5月份我也寫過(guò)今年完全沒(méi)有放水的可能性。

　　或者嚴(yán)格說(shuō)也不能說(shuō)是收水吧，用擠水分或擠泡沫這個(gè)詞可能更加合適。樓市泡沫已經(jīng)擠了快兩年，貨幣水分也要擠一擠。

　　最后，今天看到一個(gè)廣州的保障房方案，我注意到里面有個(gè)回購(gòu)條款，回購(gòu)按每年折舊1%計(jì)算。

　　如果考慮到購(gòu)房存款本來(lái)就可以獲得2%的定期利息，再增加1%的折舊，那么就是3%的成本。聯(lián)想起上周五央行發(fā)布的貨幣政策報(bào)告中，也是按3%的租售比來(lái)評(píng)定房產(chǎn)估值。兩邊也算是一致了。

　　不過(guò)現(xiàn)在一二線城市租金還在下跌，抵消了房?jī)r(jià)下跌對(duì)租售比提升的一部分貢獻(xiàn)。

　　等經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，租金應(yīng)該會(huì)重回上漲，那么在租金上升和房?jī)r(jià)緩降的雙向奔赴下，3%應(yīng)該是有希望的。也衷心希望樓市可以軟著陸成功。

　　考慮到今年上半年結(jié)婚數(shù)300多萬(wàn)只有十年前的一半，如果把結(jié)婚數(shù)看作是對(duì)房產(chǎn)的真實(shí)需求，那么剛需的真實(shí)需求可能也跌了一半。

　　所以，對(duì)于我們的老粉，去年應(yīng)該都已跟隨我一起賣房持有現(xiàn)金了，現(xiàn)在的策略，只能是持幣等待數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好。

　　公眾號(hào)版就寫這么多吧。7月金融數(shù)據(jù)的詳細(xì)解讀我后面兩天會(huì)找時(shí)間在星球再發(fā)一版。

　　全文完。