如題：2025年，樓市能復(fù)蘇嗎？

01

首先，中國(guó)樓市弄否復(fù)蘇，要看2025年能否解決中國(guó)樓市現(xiàn)在存在的問(wèn)題。

那么，中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題是什么？

我認(rèn)為就是：一跌、兩高：

——什么是一跌？

就是過(guò)去三年中國(guó)房地產(chǎn)一片跌聲~~

從2021年三道紅線至今，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了超過(guò)3年的下跌周期，這輪下跌行情的下跌時(shí)間遠(yuǎn)超2008年1年、2015年的1.8年，是下跌最久的一輪行情。

在超過(guò)三年的下跌行情中，中國(guó)所有城市，不論是帝都北京，還是魔都上海，亦或者重點(diǎn)發(fā)展的中西部城市重慶和成都，無(wú)一例外都開(kāi)啟了下跌行情。

那么，到底下跌了多少呢？

我把中國(guó)GDP前45城，2024年的房?jī)r(jià)與2021年的房?jī)r(jià)巔峰時(shí)期做了對(duì)比，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)：大部分城市的跌幅集中在20%到30%

上述數(shù)據(jù)都是城市均價(jià)數(shù)據(jù)，如果具象到區(qū)域、街道、個(gè)盤(pán)，那么房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)60%也是有的。

那么，房?jī)r(jià)跌幅如此之大的影響是什么？

如果說(shuō)各城市新房、二手房?jī)r(jià)格下跌，是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商割肉賣(mài)貨的血淚史，

那么法拍房不斷攀升的掛盤(pán)量和不斷走低的折扣、成交率就是銀行系統(tǒng)心如刀絞的悲歌。

因?yàn)樾路夸N售量下降的背后，是國(guó)內(nèi)房企債券違約率59.9%的數(shù)據(jù)。

所以，中國(guó)樓市第一個(gè)問(wèn)題就是房?jī)r(jià)下跌，以及房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的銀行利率下滑，消費(fèi)不振等問(wèn)題！

——那么，什么是兩高？

答案就是高杠桿、高庫(kù)存。

截止2024年，中國(guó)商品房庫(kù)存量已經(jīng)高達(dá)7.5萬(wàn)㎡，且連續(xù)5年攀升

◆全國(guó)商品房庫(kù)存量歷年對(duì)比（2014-2024）

年份

庫(kù)存量

庫(kù)存升降

2024年末

75327萬(wàn)㎡

↑11.9%

2023年末

67295萬(wàn)㎡

↑19.0%

2022年末

56366萬(wàn)㎡

↑10.5%

2021年末

51023萬(wàn)㎡

↑2.4%

2020年末

49850萬(wàn)㎡

↑0.06%

2019年末

49821萬(wàn)㎡

↓4.9%

2018年末

52414萬(wàn)㎡

↓11.0%

2017年末

58923萬(wàn)㎡

↓15.3%

2016年末

69539萬(wàn)㎡

↓3.2%

2015年末

71853萬(wàn)㎡

↑15.6%

2014年末

62169萬(wàn)㎡

↑26.1%

*根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)梳理

從數(shù)據(jù)維度看，2024年商品房的庫(kù)存量已經(jīng)超過(guò)2015年歷史高峰期的7.1萬(wàn)㎡。

嗯，但凡提及庫(kù)存，總有大聰明蹦跶出來(lái)說(shuō)：瞧，房子太多，未來(lái)房?jī)r(jià)如蔥。

我是這么想的，如果看到庫(kù)存二字，就是這種思考邏輯，那么請(qǐng)左轉(zhuǎn)取關(guān)我，因?yàn)榇蟾怕饰业奈恼履闶强床幻靼椎摹?br/>

——庫(kù)存量，從來(lái)都不、是供需關(guān)系，或者數(shù)據(jù)高低這么簡(jiǎn)單的邏輯就可以解釋的。

大家可以看看中國(guó)產(chǎn)業(yè)過(guò)剩行業(yè)的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)高庫(kù)存7.1億平米的底層邏輯是一樣的：

都是為了宏大敘事的GDP、增速、增長(zhǎng)、稅收、就業(yè)..........

今天不重點(diǎn)說(shuō)庫(kù)存，所以點(diǎn)到為止，我借著說(shuō)最后一個(gè)問(wèn)題：高負(fù)債。

大家要明白，房?jī)r(jià)的“頂”就是居民負(fù)債能力的極限。

從時(shí)間線看，2008年居民負(fù)債率是17.0%、2015年的居民負(fù)債率是31%、，2023年居民負(fù)債率是超過(guò)64%的。

2024年截止于第二季度居民杠桿率是63.5%，微降！

63.5%的杠桿率對(duì)比韓國(guó)100%、美國(guó)75.3%的杠桿率水平還有很大的提升空間，但如果把63.5%的居民負(fù)債率具象到各個(gè)城市，對(duì)比則更強(qiáng)烈。

——比如，我一直看好杭州這座城市，但卻告訴大家杭州還要在等等？

為啥？

因?yàn)楹贾莸木用窀軛U率全國(guó)第一，特么到了140%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)韓國(guó)首爾！

——再比如，我為什么一直不看好珠海？

珠海，一個(gè)連中國(guó)GDP排名前50都擠不進(jìn)去的城市，居民負(fù)債率和負(fù)責(zé)額全國(guó)排第四。

就這種情況，珠海的房子根本不可能上漲。

文章至此，簡(jiǎn)單說(shuō)一點(diǎn)：居民負(fù)債率高低不是一座城市買(mǎi)入與否的標(biāo)準(zhǔn)，而是一座城市的房?jī)r(jià)是否見(jiàn)“頂”的標(biāo)準(zhǔn)。

就像杭州，看城市基本面和發(fā)展肯定是值得買(mǎi)入，

但從杠桿率角度看，杭州的房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)頂，因?yàn)樵谑杖氩辉黾拥那疤嵯?，?fù)債率140%的現(xiàn)狀之下，意味著老百姓想加杠桿也加不上來(lái)！

所以，部分城市居民負(fù)債率過(guò)高，也是中國(guó)樓市問(wèn)題之一。。

文章至此，中國(guó)的現(xiàn)狀，也就是阻礙樓市復(fù)蘇的三座大山[一跌兩高]我已經(jīng)和大家聊明白了！

我一直認(rèn)為，這世間除了感情之外的其他任何問(wèn)題，只要能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，那么問(wèn)題就解決了50%，剩下的50%就看舉措和時(shí)間了！

那么，中國(guó)樓市的問(wèn)題是否被看見(jiàn)，是否有解決的舉措呢？

來(lái)，接著往下看！

時(shí)代變化之下，隨便買(mǎi)房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

02

其次，變量因素是什么？

我為什么沒(méi)有說(shuō)舉措，而是說(shuō)[變量因素]是呢？

因?yàn)闊o(wú)論是經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)，其行情在上漲、下跌階段都有巨大的慣性，而舉措往往就是一個(gè)動(dòng)作，一個(gè)文件，一個(gè)會(huì)議，對(duì)抗慣性的作用很小。

而變量因素，必須是具有對(duì)抗慣性趨勢(shì)的力量。這點(diǎn)投射到東方大國(guó)的語(yǔ)境里就是：逆周期調(diào)節(jié)。

即，用政策燙平波動(dòng)！

那么，圍繞房?jī)r(jià)下跌、高庫(kù)存、高負(fù)債這些阻礙樓市復(fù)蘇的問(wèn)題，我們是否有針對(duì)性的逆周期調(diào)整政策呢？

這些政策又是否能解決上述問(wèn)題，并讓樓市在2025年就實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇呢？

換句話說(shuō)，2025年，樓市具備全面復(fù)蘇的可能嗎？

來(lái)，我們看看截止2025年1月份，變量因素有哪些，以及影響是什么。

關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的問(wèn)題，最大的變量因素就是926大家長(zhǎng)的四個(gè)字[止跌回穩(wěn)].

先不管有歧義的[穩(wěn)]字是指什么，反正[止跌]這兩個(gè)字大家都是看得懂，沒(méi)有任何歧義。

那么，926之后，中國(guó)樓市[止跌]了嗎？

如果房?jī)r(jià)上漲的城市不斷的變多就是止跌，那么926之后肯定是止跌了，

因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的城市由7個(gè)變成17個(gè)，由17個(gè)變成23個(gè)，房?jī)r(jià)上漲的城市正在變多！

——2024年10月份，中國(guó)統(tǒng)計(jì)局70城市房?jī)r(jià)上漲城市7個(gè)

——2024年11月份，中國(guó)統(tǒng)計(jì)局70城市房?jī)r(jià)上漲城市17個(gè)

——2024年12月份，中國(guó)統(tǒng)計(jì)局70城市房?jī)r(jià)上漲城市23個(gè)

但如果標(biāo)準(zhǔn)是各個(gè)城市遠(yuǎn)郊的二手房?jī)r(jià)格止跌，那么樓市肯定還未出現(xiàn)[止跌]的行情。

這個(gè)維度，給大家舉兩個(gè)例子。

——深圳深云村2024年12月成交價(jià)下跌10%；

——上海靜安區(qū)大寧的各種“弄”房?jī)r(jià)下跌40%到50%都沒(méi)有成交量。

所以，止跌了嗎？

客觀的講，各城市、各區(qū)域新房或者二手房成交價(jià)格還真的非常、非常割裂，很難用一個(gè)結(jié)論直接回答！

因?yàn)楫?dāng)前城市行情的漲跌，已經(jīng)不是城市分化、區(qū)域分化，而是各盤(pán)分化。

——比如，深圳潤(rùn)府一期，最低成交價(jià)格10.8萬(wàn)元/㎡，但2024年成交價(jià)格13.84萬(wàn)，價(jià)格漲了起來(lái)

——再比如，海淀區(qū)上地-安寧莊板塊的怡美家園，之前成交價(jià)格都低于1000萬(wàn)，最低成交價(jià)格才926萬(wàn)，而最新的成交價(jià)格1026萬(wàn)，上漲了100萬(wàn)。

——再比如廣州，具體項(xiàng)目名稱不寫(xiě)了，大家自己看圖吧。

所以，當(dāng)今的房?jī)r(jià)行情，既不能說(shuō)是[全面止跌]的行情，也不能說(shuō)上漲的反撲行情出現(xiàn)。

我認(rèn)為最客觀的表述是：星火燎原，待風(fēng)而至

就是部分一線城市和二線城市確實(shí)出現(xiàn)了價(jià)格上漲的“星火”，而交易量全面上漲的大風(fēng)還需要一段時(shí)候。

說(shuō)完房?jī)r(jià)，再來(lái)看看庫(kù)存量和居民杠桿率。

文章第一段關(guān)于庫(kù)存量的數(shù)據(jù)[7.5萬(wàn)平米，且連續(xù)5年增加]，這個(gè)數(shù)據(jù)足以說(shuō)明：中國(guó)商品房庫(kù)存量并沒(méi)有減少。

可正因?yàn)槿绱?，我們才?huì)在2025年開(kāi)年，看到31個(gè)地方政府的工作報(bào)告中出現(xiàn)了：盤(pán)活存量用地+處置商品房的工作部署。

我不知道大家怎么想的，反正我在房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)里面“摸爬滾打”20年，還是第一次看到31個(gè)地方區(qū)域的兩會(huì)表態(tài)：盤(pán)活存量用地+處置商品房

這是什么力度、什么態(tài)度，什么意識(shí)形態(tài)，你品、你仔細(xì)品.

至于怎么解決7.5萬(wàn)㎡庫(kù)存量，也就是地方城市語(yǔ)境下的存量用地、存量商品房，這次河南省的表述很直接：收購(gòu)存量商品房做保障房。

那么，收購(gòu)存量商品房，能解決庫(kù)存問(wèn)題嗎？

這點(diǎn)再看看河南省省會(huì)——鄭州在2024年的一些做法和效果，大家就明白了。

——2024年6月份，鄭州新房庫(kù)存量有1433萬(wàn)平方米。

這種情況下，鄭州國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)了10816套商品房+2.2萬(wàn)套存量商品房+房票安置解決了130萬(wàn)平米（另有數(shù)據(jù)：214萬(wàn)㎡）。

鄭州這三種去庫(kù)存方式，大概去化了240萬(wàn)平米-320萬(wàn)平米，這相當(dāng)于鄭州庫(kù)存總量的17%到23%左右。

肯定的講，效果是明顯的！

所以，基于地方城市2025年[開(kāi)年第一會(huì)，會(huì)會(huì)房地產(chǎn)]的節(jié)奏,預(yù)判2025年收儲(chǔ)商品房做保障房會(huì)比2024年更密集，力度更大。

唯一不同的地方在于，2024年地方城市沒(méi)錢(qián)，但2025年地方城市有專項(xiàng)債，且專項(xiàng)債可以收購(gòu)商品房。

說(shuō)白了，錢(qián)會(huì)比之前充足。

時(shí)代變化之下，隨便買(mǎi)房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

03

最后，說(shuō)幾點(diǎn)

1、字?jǐn)?shù)

文章至此已經(jīng)4000字了，居民杠桿率的解決路徑還沒(méi)說(shuō)呢

我是這樣想的，如果今天文章的點(diǎn)贊量超過(guò)500，我就單獨(dú)寫(xiě)一篇文章寫(xiě)居民杠桿率解決路徑的文章，

對(duì)，決定權(quán)交給你們。

2、結(jié)論

如果大家理解的復(fù)蘇是2008年的全面普漲，或者2015年的"v"型翻轉(zhuǎn)，那么我可以肯定的告訴大家：

2025年前三個(gè)季度，沒(méi)有任何城市會(huì)出現(xiàn)“v”型反轉(zhuǎn)

因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)從2003年成交額0.34萬(wàn)億到2021年成交額18.3萬(wàn)億的增量時(shí)代徹底結(jié)束了！

所以，中國(guó)房地產(chǎn)不可能，也沒(méi)有土壤重回成交量不斷攀升的增量時(shí)代。

但如果據(jù)此就認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)徹底狗茄子，房?jī)r(jià)也如蔥也是吃人說(shuō)夢(mèng)。

過(guò)去100個(gè)人吃豬肉，現(xiàn)在50個(gè)人吃豬肉，豬肉價(jià)格就不漲了嗎？

照樣漲，因?yàn)樨i官會(huì)用漲價(jià)來(lái)彌補(bǔ)之前損失的所有利潤(rùn)！

如果想買(mǎi)房有不知道買(mǎi)哪里，怎么買(mǎi)，或者看不清城市、項(xiàng)目對(duì)比選擇有困難，大家可以掃描下方二維碼，我們會(huì)發(fā)給大家一份《房產(chǎn)自評(píng)分表格》，幫助大家看得更清楚。

老實(shí)做人，踏實(shí)寫(xiě)文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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