這個(gè)系列，已經(jīng)成為我們拾榴詢財(cái)?shù)墓潭谀浚總€(gè)季度石榴叔都會(huì)寫一篇。

為什么要分享這些故事？

一是房子有代表性，市場(chǎng)關(guān)注度普遍很高，成交集中；

二是中介、買家、賣家微妙的心理變化是當(dāng)下樓市的鏡子；

三是交易策略可供大家參考。

01

第一套是學(xué)區(qū)房。2月12日掛牌，3月1日過(guò)戶，速度就是這么快。

這套房子當(dāng)時(shí)買的時(shí)候，朋友也是找我參謀的，當(dāng)時(shí)孩子上五年級(jí)，學(xué)區(qū)內(nèi)的初中實(shí)在太差，主要是學(xué)風(fēng)差，家里意見統(tǒng)一后決定買學(xué)區(qū)房。

當(dāng)時(shí)我給的方案是買單學(xué)區(qū)，最好的初中，總價(jià)最低，到手就租，初中三年在學(xué)校旁邊租房。

一晃三年多過(guò)去了，他一度對(duì)樓市還抱有幻想，覺(jué)得會(huì)反彈，再拿一拿，所以錯(cuò)過(guò)了上一個(gè)窗口期。

春節(jié)吃飯的時(shí)候，聽說(shuō)還沒(méi)賣，力勸節(jié)后出手，剛好學(xué)區(qū)房市場(chǎng)春節(jié)后出現(xiàn)短暫回暖，趁著熱度，掛了小區(qū)同戶型最低價(jià)迅速出手。

這一波熱度就維持了45天，3月27日之后帶看直線下滑，再也沒(méi)有成交一套。

當(dāng)時(shí)他的成交價(jià)是233萬(wàn)，現(xiàn)在同戶型有房主愿意主動(dòng)降到225萬(wàn)成交，但已經(jīng)找不到買家了。

因?yàn)榧敝I的家長(zhǎng)都買好了，市場(chǎng)進(jìn)入下一個(gè)循環(huán)，大批新房源即將上架，肯定會(huì)內(nèi)卷價(jià)格。

對(duì)于學(xué)區(qū)房，我的觀點(diǎn)從來(lái)沒(méi)變過(guò)——用完就賣。不要抱任何期望，它本質(zhì)上是一張學(xué)票，哪怕有一點(diǎn)居住屬性。別忘了，持有的成本不低。

作為買家，七八月天最熱的時(shí)候下手最合適。作為賣家，春節(jié)后往往能賣到相對(duì)高的價(jià)格。

02

第二套也是賣房。

房子是2019年房主一沖動(dòng)買的，當(dāng)時(shí)到手500萬(wàn)出頭，還要搖號(hào)，位置雖說(shuō)是城郊，但也不算太偏，周邊配套還可以，距離地鐵口1公里。

為什么來(lái)找我？因?yàn)楝F(xiàn)在掛350萬(wàn)都賣不掉，也就是說(shuō)房子賣完，扣掉貸款，還剩不到10萬(wàn)。

到底是賣還是不賣？這取決于現(xiàn)金流有沒(méi)有問(wèn)題，能不能正常還貸，以及對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的判斷。

我對(duì)這個(gè)小區(qū)的判斷是，未來(lái)還會(huì)繼續(xù)跌，因?yàn)閽炫屏看螅飿I(yè)不太行，外賣隨便進(jìn)出，租客慢慢多起來(lái)，周邊還不斷有新房上市。

最關(guān)鍵的是，這個(gè)片區(qū)沒(méi)有想象空間，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，沒(méi)學(xué)區(qū)，只有房子。

基于現(xiàn)在他不太穩(wěn)定的收入，每個(gè)月還貸1.5萬(wàn)開始吃力了，我建議賣了改租房。房子從350萬(wàn)最后降到340萬(wàn)，最后338萬(wàn)成交，等于一分不剩。

整個(gè)交易結(jié)束之后，房主給我留言，說(shuō)一下輕松了，雖然有很多遺憾和不舍，但至少每天那種莫名的壓力沒(méi)了，也不用算著過(guò)日子。

也許會(huì)考慮換個(gè)小一點(diǎn)的城市，先存錢，還會(huì)買房，但不會(huì)買這么貴的了。

03

第三套是買房，真正的剛改，二胎了，要從兩房換三房，帶父母一起住。

整個(gè)置換的過(guò)程，最大難點(diǎn)是賣房子，尤其房齡10年以上，當(dāng)年價(jià)格不便宜的兩房。

10年是個(gè)坎，之后無(wú)論再好再豪華的小區(qū)，價(jià)格都會(huì)加速下滑，根本原因是不稀缺了?，F(xiàn)在新房子太多，好房子太多，預(yù)算寬松的年輕人又普遍喜歡買三房。

各種交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中好賣的兩房，賣點(diǎn)就是便宜，總價(jià)低，面向預(yù)算不多的剛需。如果不能降低心理預(yù)期，那么改善就會(huì)卡在那邊，等下去只會(huì)帶看越來(lái)越少。

買倒是非常容易，現(xiàn)在次新的三房很多。樓層朝向隨便選，很多是裝修好沒(méi)有入住過(guò)的。房主普遍心態(tài)也比較好，價(jià)格能談，接受小刀。

我就強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，在選擇小區(qū)的時(shí)候，盡可能選擇熱度高，成交率高，真實(shí)入住率高的小區(qū)，因?yàn)槭袌?chǎng)早就分層，哪怕一街之隔。

心態(tài)的變化，非常微妙

今年的金三銀四已經(jīng)提前結(jié)束，市場(chǎng)快速進(jìn)入淡季，大家的心態(tài)都在發(fā)生變化。

有些房子價(jià)格還會(huì)繼續(xù)往下，房主也不會(huì)那么強(qiáng)勢(shì)了。