今天，蜀山區(qū)董鋪湖旁，合肥城改玉湖云境的實景示范區(qū)正式開放！

玉湖云境這個項目，有很多買房人在關(guān)注，想了解產(chǎn)品細節(jié)。但產(chǎn)品我們稍后再了解，先看看價格！

據(jù)了解，項目6-11層洋房均價僅有不到2萬！

說到均價，大家第一反應(yīng)可能都是由頂?shù)讟抢途鶅r，標(biāo)準層價格明顯高出。

然而，玉湖云境洋房所有頂樓送露臺，10/11層洋房首層架空，6層洋房一樓送院子，有露臺和院子贈送的房源價格不會是最低，那這個價格就很有含金量和想象空間了。

▲示意圖（過程稿）

也就是能以一個很有沖擊力的價格，在西南區(qū)域買一個新計容、實際使用率超100%、非頂?shù)讓拥母咂焚|(zhì)洋房，還擁有當(dāng)下最稀缺和需求量最大的約123-146平面積段，可以低總價實現(xiàn)改善目標(biāo)。

對于價格，大家一般常用周邊二手房成交價來參考、比較，我們找兩個玉湖云境周邊代表性小區(qū)的成交價來看看。（引用2025年1-4月貝系二手房成交數(shù)據(jù)）

一是華潤桃源里，根據(jù)成交數(shù)據(jù)顯示，3月有一套洋房成交，單價高達2.7萬。

二是御璟江山，去掉底復(fù)，洋房價格在2萬到2.65萬。單價最高這套，是頂樓復(fù)式帶露臺房源，可見此類產(chǎn)品還是很受歡迎的，也存在明顯溢價。

從這里會發(fā)現(xiàn)，作為新計容、新產(chǎn)品的玉湖云境，價格可能還要低于前期開發(fā)的二手房，全城難尋第二處。

這里還有一個很有意思的數(shù)據(jù)，下圖是2023年和2025年御璟江山洋房的成交情況，從成交價對比看，御璟江山非?？沟?，價格降幅遠低于平均水平。

而御璟江山能有這個表現(xiàn)，固然離不開自身優(yōu)異品質(zhì)，但片區(qū)價值也是必不可少。

提到玉湖云境、御璟江山所在片區(qū)，由于被四季花海、董鋪水庫和大蜀山森林公園環(huán)繞，大家第一時間想到的可能就是其擁有充沛生態(tài)資源，宛如一個天然的大氧吧。

這是片區(qū)核心價值之一，但也并不止于此。

片區(qū)北鄰中國科學(xué)院合肥物質(zhì)科學(xué)研究院所在地—科學(xué)島，其擁有30多個國家或省部級重點實驗室和研究中心，以及10多個大型實驗平臺，是合肥乃至安徽科研的主陣地。

同時，科學(xué)島現(xiàn)有職工約2700名，各類頂尖人才300余人，并設(shè)有6個博士后流動站、18個博士點和21個碩士點，在學(xué)研究生約3100名（數(shù)據(jù)源：合肥物質(zhì)院官網(wǎng)），存在大量居住、購房需求。

▲圖源：網(wǎng)絡(luò)

此外，片區(qū)所屬的蜀山經(jīng)開區(qū)近年環(huán)境科技、數(shù)字經(jīng)濟、跨境電商、建筑業(yè)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展，也帶來大量高層次產(chǎn)業(yè)人口。

所以，沿著科學(xué)島路建設(shè)高品質(zhì)住宅，是情理之中的事情。

如玉湖云境北側(cè)的“聚賢苑”，就是為高層次尖端人才量身打造的人才公寓，其業(yè)主多來自科學(xué)島。

而這個項目也是由合肥城改開發(fā)，從聚賢苑到玉湖云境，充分展現(xiàn)了合肥城改在蜀山區(qū)這片土地上的持續(xù)深耕和品質(zhì)堅守。

▲示意圖（過程稿）

回到玉湖云境，項目位于甘泉路與石牛路交口，有個很顯著的特點：離塵不離城！

玉湖云境不僅與占地約2944畝的四季花海和約31萬畝水域的董鋪水庫相鄰，出門就到幼兒園、小學(xué)、初中、高中一站式教育的私立貴族學(xué)校—合肥安生學(xué)校，公辦合肥市五十中東校蜀山中小學(xué)，人文氣息濃厚。

往南1.5公里內(nèi)，還有奧園城市天地和樂客來國際商業(yè)中心等大型商業(yè)，以及眾多商業(yè)街，配套完善。

1.6公里處的長江西路則在15分車程內(nèi)，串聯(lián)起龍湖天街、安醫(yī)附院、婦幼保健院等優(yōu)質(zhì)商業(yè)和醫(yī)療資源，既能享受自然饋贈的健康與詩意，又不脫離城市的便利與繁華，可謂“自然資產(chǎn)”的典范。

▲示意圖（過程稿）

簡單了解了位置后，我們再來看看產(chǎn)品。

雖然玉湖云境價格很低，但作為擁有四十多年房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗的市屬國有房地產(chǎn)企業(yè)，合肥城改堅持質(zhì)高價優(yōu)，讓品質(zhì)與價格雙驚喜！

玉湖云境規(guī)劃5棟高層和7棟洋房，5棟高層由政府團購，對外銷售僅有3棟11+1層、1棟10+1層和3棟6+1層洋房，另外地塊西南角規(guī)劃1200平的商業(yè)和物業(yè)用房。

這7棟洋房頂層全部為復(fù)式，贈送露臺，如124平贈送約25平、134平贈送約56平、149平贈送約65平，如前文御璟江山成交數(shù)據(jù)所示，此類頂復(fù)+贈送露臺的房源二手房市場存在明顯溢價。

而在露臺之外，6層洋房一樓均有約57到80平的院子贈送，這也是市場上最受歡迎和稀缺的產(chǎn)品之一。

▲示意圖（過程稿）

在外立面上，玉湖云境采用非對稱立面設(shè)計手法，選用藍鉆玻璃幕墻、灰色/米白色石材、香檳金/米白色鋁板和灰色真石漆等材質(zhì)，輔以270度轉(zhuǎn)角弧線處理，打造出一個很有辨識度和美感的立面效果。

▲示意圖（過程稿）

歸家動線上，合肥城改設(shè)計了“五進式歸家禮序”，分別是一進“天使之翼”門庭、二進下沉庭院、三進中央花園、四進景觀客廳、五進私屬雅居。

目前實景示范區(qū)呈現(xiàn)的東門，就是一進“天使之翼”門庭，猶如天使之翼般舒展，迎接業(yè)主歸家。

結(jié)合擁有約10米高數(shù)碼水簾飛瀑和鋪滿普拉達綠大理石的水池的下沉式庭院，以及與下沉庭院無縫銜接，集交通接駁、社交互動于一體的“中央車站”，歸家動線兼具藝術(shù)美感和尊貴體驗。

▲示意圖（過程稿）

▲示意圖（過程稿）

作為低密社區(qū)，玉湖云境還規(guī)劃了約3000㎡互動式中央景觀花園，包含逸云茶軒、翡翠綠坪、云池漱玉、云養(yǎng)樂園、云樹雅院五大場景，給業(yè)主帶來內(nèi)外皆園的居住體驗。

另外還有約730米全景夜光跑道、3D林蔭式親子樂園、趣味式健身器材區(qū)等設(shè)計，以及約1600㎡的四大主題泛會所架空層，滿足全齡段業(yè)主的運動、休閑和娛樂需求。

▲示意圖（過程稿）

▲示意圖（過程稿）

最后我們再來看看戶型圖，新計容規(guī)則帶來最直觀的優(yōu)勢就是得房率提升，玉湖云境目前公布的123/135/146戶型，實際使用率都在100%以上，結(jié)合價格，更讓性價比凸顯。

▲示意圖（過程稿）

▲示意圖（過程稿）

▲示意圖（過程稿）

▲示意圖（過程稿）

整體上看，以合肥城改玉湖云境的價格，不論對比新房，還是二手房，都很具有沖擊力和優(yōu)勢，屬于難得的低成本改善機會。

目前項目的實景示范區(qū)已經(jīng)開放，也臨近首開，有意向了解還需盡快前往參觀了解！