北京房?jī)r(jià)最橫區(qū)，樹村沒破發(fā)，產(chǎn)品好就保值，朱房村買爆了！

這是2025年上半年北京房地產(chǎn)媒體和銷售人員給廣大購(gòu)房人傳遞的海淀樓市描述。那是不是這樣呢？小白選取了一些海淀不同板塊，熱門商品房主流戶型，年初到現(xiàn)在新房二手房成交變化，來驗(yàn)證一下海淀是否孤獨(dú)求敗，走出逆勢(shì)獨(dú)立行情，文章分兩篇，今天先說說新房。

我只列數(shù)據(jù)，你們驗(yàn)證并做出結(jié)論。

首先，先看看海淀今年入市新房的網(wǎng)簽情況。

嘉華天珺

分為東區(qū)和西區(qū)兩個(gè)院落，共1276戶，東區(qū)2025年1月1日下證，網(wǎng)簽191套，套均簽約面積102平，網(wǎng)簽均價(jià)85383元/平，西區(qū)無網(wǎng)簽，網(wǎng)簽率14.9%。

目前在售房源價(jià)格：88戶型：7xx萬，99戶型：7xx-8xx萬，118戶型: 10xx萬左右，127戶型：10xx-11xx萬，134戶型：11xx萬左右，172戶型：15xx萬左右（想要解鎖隱去價(jià)格，可咨詢jiayefangtan22）；

頤海云頌

3月11日下證，共752戶，網(wǎng)簽498套，套均簽約面積128平，網(wǎng)簽均價(jià)90199元/平，網(wǎng)簽率66%。

目前在售房源價(jià)格：171平戶型：16xx萬，137平戶型：12xx萬，148平戶型：14xx萬，124平戶型：11xx萬，117平戶型：10xx萬，97平戶型：8xx萬。

和樾玉鳴

3月12日下證，共444戶，網(wǎng)簽350套，套均簽約面積125平，網(wǎng)簽104774元/平，網(wǎng)簽率78%。

目前在售房源價(jià)格：267平戶型：29xx萬，216平戶型：23xx萬，178平戶型：16xx萬，139平戶型：13xx萬。

和樾望雲(yún)

3月14日和4月29日分別下證，共693戶，網(wǎng)簽642套，一期網(wǎng)簽599套，套均簽約面積129平，網(wǎng)簽均價(jià)105172元/平；二期網(wǎng)簽43套，套均網(wǎng)簽面積166平，網(wǎng)簽均價(jià)106231元/平，整體網(wǎng)簽率92%。

目前在售房源價(jià)格：178平戶型：18xx萬；

臻澐

5月30日下證，開521戶，剩1棟10號(hào)樓沒開，網(wǎng)簽45套，套均簽約面積184平，網(wǎng)簽均價(jià)125480元/平，網(wǎng)簽率8%；

目前在售房源價(jià)格：139戶型：15xx萬-22xx萬，187戶型：20xx萬-28xx萬，209戶型：28xx萬-31xx萬，229戶型：27xx萬-35xx萬。

建發(fā)海晏

6月6日下證，共435戶，網(wǎng)簽154套，套均簽約面積218平，套均簽約價(jià)格135837元/平，網(wǎng)簽率35%。

目前在售房源價(jià)格：183戶型：24xx萬，218戶型：30xx萬，266戶型：40xx-41xx；另外還有340平的房源，樓棟不同，樓層不同，存在和我發(fā)的這個(gè)價(jià)格存在差異的可能。

列個(gè)表格，更直觀的看一下對(duì)比數(shù)據(jù)，說說我個(gè)人的看法。

1.更多人只關(guān)注網(wǎng)簽量和網(wǎng)簽價(jià)，但我更關(guān)注網(wǎng)簽率和流速，理由很簡(jiǎn)單，談網(wǎng)簽量，不談持續(xù)性數(shù)據(jù)不完整，談網(wǎng)簽價(jià)不說實(shí)際簽約價(jià)，也沒有參考價(jià)值。

舉例說明，月均銷量結(jié)合網(wǎng)簽率，表現(xiàn)最好的是和樾望雲(yún)，綜合地段，價(jià)格，學(xué)區(qū)，周邊不利因素等維度來看，還是比較合理的。

望云網(wǎng)簽量超過90%+，月銷142套，看地段，挨著中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園，說明有購(gòu)買力支撐；看價(jià)格，和周邊二手次新，以及朱房村新房比較，屬于市場(chǎng)價(jià)，入市階段沒有高溢價(jià)；看學(xué)區(qū)，從今年拿著購(gòu)房合同的業(yè)主入學(xué)結(jié)果來看，目前眾多新房中，只有功德寺和老宣武那個(gè)盤算真正意義的學(xué)區(qū)房了；看不利因素，和隔壁項(xiàng)目比，高壓線含量少點(diǎn)，和朱房村比，沒有環(huán)路和高速的噪音影響，當(dāng)然這地兒也不是那么的完美，比如地鐵，商場(chǎng)的步行距離就不是那么友好。

頤海雲(yún)頌簽約超66%，月銷110套，作為25年海淀入市較早的新盤，和永豐北開盤高高掛起的姿態(tài)不同，當(dāng)大家還在預(yù)測(cè)永豐南會(huì)不會(huì)賣到95000的時(shí)候，頤海開盤直接推出低于大家預(yù)期的單價(jià)，并在此基礎(chǔ)上，又放出15萬-20萬的不等的折扣，以至于該項(xiàng)目小面積價(jià)格不輸永豐北，大面積又能跟功德寺?lián)寭尶蛻?，所以開盤簽了不少，但后繼乏力的原因，除了功德寺朱房村陸續(xù)入場(chǎng)外，朝陽豐臺(tái)等近市區(qū)板塊，大量改善好房子入市，肉多狼少了。

文章篇幅有限，我只講了這2個(gè)項(xiàng)目，如果你想聽其他新房我的點(diǎn)評(píng)，可以添加jiayefangtan22，對(duì)暗號(hào)“找小白”。

2.預(yù)期價(jià)格和實(shí)際售價(jià)。

現(xiàn)在做新房?jī)?nèi)容和二手房?jī)?nèi)容的自媒體比例是9:1，甚至不止，好處是互聯(lián)網(wǎng)是有記憶的，回到2024年這些項(xiàng)目拿地，亦或是回到2025年年初海淀6子開盤前，當(dāng)時(shí)的價(jià)格預(yù)期，也可以說開發(fā)商，自媒體釋放的預(yù)熱價(jià)格是不是永豐北85000-90000，永豐南95000，功德寺105000，朱房村140000+，這些是別人給你的預(yù)期價(jià)格。

實(shí)際售價(jià)是，6個(gè)項(xiàng)目中，a項(xiàng)目整盤所有戶型，目前的簽約價(jià)格都低于預(yù)期價(jià)格，且大量房源沒有賣掉；b項(xiàng)目比a項(xiàng)目銷量好很多，但整體價(jià)格也低于預(yù)期價(jià)格，還有不少大面積售賣艱難；c項(xiàng)目賣的很好，整盤圍繞預(yù)期價(jià)格簽約，就看交付能不能給力了；d項(xiàng)目賣的遜色于c，也是圍繞預(yù)期價(jià)格簽約，但目前基本什么戶型都能買到，剩余房源以大面積為主，開始出現(xiàn)購(gòu)房人質(zhì)疑承諾不能兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；e項(xiàng)目開盤晚，絕大部分房源低于預(yù)期價(jià)格，地塊不利因素太多，樣板間也低于預(yù)期；f項(xiàng)目總價(jià)是6個(gè)項(xiàng)目里最貴，唯一的純大面積高端盤，也是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷做的最多的，開盤熱銷，好位置好樓層戶型呈現(xiàn)高簽約價(jià)，但持續(xù)能力如何還得再看，即使如此高調(diào)，目前部分房源仍低于年初預(yù)期價(jià)格成交。所以有人問小白，海淀新房跌沒跌，看到這里，你應(yīng)該有自己的判斷了吧？

3.另外，除了價(jià)格落差，這幾年大家感受最深的是交付到手里的房子被從業(yè)人員，加濾鏡痕跡過重，捧殺過高，所以最終交付過不過硬，也會(huì)導(dǎo)致這六個(gè)盤二手房能否保值，和保值排序的重新洗牌，如果說好地段，好產(chǎn)品，好銷量是新房?jī)r(jià)值體現(xiàn)的30%，還有5%體現(xiàn)在項(xiàng)目的稀缺性，真正的好房子售賣不需要靠吹捧，開盤也一定不好買，但現(xiàn)在顯然絕大部分項(xiàng)目是不滿足這點(diǎn)的，所以另外65%占大頭我認(rèn)為就是交付品質(zhì)，后續(xù)物業(yè)服務(wù)的保持，后面這65%才是保值的關(guān)鍵。

本期白話新房就到這里，如果你怕錯(cuò)過下期白話二手房文章《25年海淀二手房漲了跌了？》，或想獲取本章6個(gè)新盤在售房源隱藏價(jià)格，找小白1對(duì)1交流，都可以后臺(tái)對(duì)暗號(hào)，找小白咨詢。

掃碼進(jìn)群，找小白了解北京新房二手房

如果想進(jìn)群或1對(duì)1和小白線上線下咨詢，推薦靠譜中介，或想讓小白拍粉絲家欄目可以添加jiayefangtan22，“備注找小白”。

白總每周的直播時(shí)間：

每周一晚9點(diǎn)，V+直播，新浪微博搜“佳爺房談齊小白”即可觀看，

每周五晚7點(diǎn)，視頻號(hào)，搜“佳爺房談王佳”即可觀看。