對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的大趨勢基本上都一致，在向好發(fā)展，但是對于時(shí)間節(jié)點(diǎn)就各有各的說法了。有的認(rèn)為樓市很可能今年就能止跌，也有的認(rèn)為還得三五年，對與不對只能交給時(shí)間去驗(yàn)證。

但是我們可以先聽聽一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家對于市場的判斷，我認(rèn)為有很多值得參考，看他怎么說。

7月24日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海交通大學(xué)教授、副院長朱寧在《經(jīng)濟(jì)大家說》欄目中表示，2024年初就預(yù)測未來房價(jià)會有20%-30%的下降空間，雖然去年9月以來有組合政策加持，市場進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定期，但是最近幾個(gè)月來，市場再次進(jìn)入下行通道，這一觀點(diǎn)已被過去一年半的市場走勢初步驗(yàn)證。所以基本上還會延續(xù)去年的判斷。那么經(jīng)歷過一年多的房價(jià)下跌，可能還有一定的下降空間。

從長周期來看，朱寧認(rèn)為，人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)、城鎮(zhèn)化放緩疊加年輕人的低欲心態(tài)，正持續(xù)驅(qū)動樓市深度調(diào)整。面對從“買房必漲”到“買房即虧”的代際觀念巨變，房地產(chǎn)的邏輯已徹底顛覆——第一套房應(yīng)是消費(fèi)品，而非投資品。

我記得在2025年天津夏季達(dá)沃斯論壇分論壇上，朱寧分析，全國房價(jià)仍有10%-20%的下降空間，調(diào)整或持續(xù)1-3年。

朱寧的觀點(diǎn)之所以引發(fā)關(guān)注，還因?yàn)樗?jīng)精準(zhǔn)預(yù)警2016年房地產(chǎn)問題：中國房價(jià)高估的核心是“隱性擔(dān)保”催生的“剛性兌付”預(yù)期。這種預(yù)期使市場堅(jiān)信“房價(jià)只漲不跌”，最終推高資產(chǎn)泡泡。

大家回顧下，當(dāng)年是不是經(jīng)常聽到這樣的聲音：你擔(dān)心啥？房價(jià)不可能跌的，不允許跌，開發(fā)商、地方都不怕，你怕啥？事實(shí)上，咱們還真比不了人家，咱們輸不起，市場的波動極大影響了我們的生活。

我想如今，大家買房再也不會追求什么買了即賺的幻想了，很多人跟我說不求大幅上升，只求少跌一些就很好了，現(xiàn)在大多數(shù)買房人也都是剛需和改善性住房需求。

說到剛需，其實(shí)，我當(dāng)年也說過哪里有什么真正剛需，都是偽命題偽概念，是開發(fā)商活生生創(chuàng)造出來的詞。如果真有的話，你就不會因?yàn)楫?dāng)前房價(jià)下跌而不敢買房了。那會說這話可能不太明白，經(jīng)歷了之后你會發(fā)現(xiàn)，根本沒用，你再需要買房也不是能買得起房的對象，也是無效需求。

對此，我記得朱民也曾說過類似的話，他曾明確指出，“住房是剛需”這一常見提法存在根本性錯誤，買房從來就不是一種必需品驅(qū)動的行為?。他說他從不認(rèn)同“剛需”這個(gè)概念，經(jīng)濟(jì)學(xué)只講“有效需求”——即你買得起的需求。

他強(qiáng)調(diào)，住房的本質(zhì)應(yīng)以滿足實(shí)際居住需求為核心，而非將其視為投資工具或一定上走的資產(chǎn)?。過去20年買房能賺錢、能解決子女上學(xué)問題，才使得買房看似“剛需”。當(dāng)這些附加條件改變，所謂“剛需”便不復(fù)存在。

過去20年買房能賺錢、能解決子女上學(xué)問題，才使得買房看似“剛需”。當(dāng)這些附加條件改變，所謂“剛需”便不復(fù)存在。過去20年“打破頭都要買房”的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)為“打破頭都要賣房”。如何穩(wěn)定和改變這一預(yù)期，是房地產(chǎn)市場能否止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。

但事實(shí)上，過去恰恰就給營造出這樣的一種氛圍，讓所有人都相信買房就能跨越階層，就能致富，悲哀的是，當(dāng)所有人都明白這個(gè)道理的時(shí)候，往往就是最容易出問題的時(shí)候。而這一切都被美麗的謊言所掩蓋，被房地產(chǎn)迅猛上漲的勁頭所蒙蔽，從而讓我們變得被動。愿意冒險(xiǎn)、加杠桿的人確實(shí)賺得盆滿缽滿。但事后看，許多房地產(chǎn)開發(fā)商正是因?yàn)檫@種野蠻生長方式，最終導(dǎo)致了如某大般累積超2萬億的天量負(fù)債。

所以，朱寧表示，雖然自2021年起中國樓市開始進(jìn)入調(diào)整期，但還未見底，企穩(wěn)回升將在2027年左右。中國情況介于美日兩者之間，且政策干預(yù)較早，假設(shè)調(diào)整期10年左右，若部分二三線城市2018-2019年已見頂，則調(diào)整可能持續(xù)到2027年左右。

對于年輕人買房，應(yīng)該跟上腳步，將過去的思維摒棄，從投機(jī)思維轉(zhuǎn)為消費(fèi)思維，買房更應(yīng)該看重什么，需要重新梳理，購房邏輯需要重新改變，否則可能會被舊思想的旋渦而吞噬。