房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)言家黃奇帆，又一次用事實(shí)證明了其判斷的準(zhǔn)確性。這位被稱為"樓市預(yù)言家"的經(jīng)濟(jì)專家，早在2018年就曾語(yǔ)出驚人地預(yù)測(cè)中國(guó)新房交易量將逐年下降。當(dāng)時(shí)正值房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)期，購(gòu)房者排著長(zhǎng)隊(duì)搶房，開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地?cái)U(kuò)張，整個(gè)行業(yè)沉浸在狂歡之中。在這樣的背景下，黃奇帆卻淡定表示："往后的10來(lái)年，我國(guó)的新房交易量，將從巔峰時(shí)期的17億平米，慢慢下滑到10億平米以下。"

這番言論在當(dāng)時(shí)引發(fā)了巨大爭(zhēng)議。許多業(yè)內(nèi)人士不以為然，認(rèn)為這是危言聳聽(tīng)。畢竟，2018年全國(guó)商品房銷售面積還保持著17.2億平方米的高位，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，市場(chǎng)一片繁榮景象。不少開(kāi)發(fā)商甚至公開(kāi)表示，中國(guó)房地產(chǎn)至少還有20年的黃金發(fā)展期。普通購(gòu)房者也沉浸在"房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲"的迷思中，對(duì)黃奇帆的警告置若罔聞。

然而時(shí)間給出了最有力的證明。從2021年開(kāi)始，全國(guó)新建商品房銷售面積一路下滑，從最高的18億平方米，一直降到了2025年上半年的不到5億平方米，按照這個(gè)趨勢(shì)，今年的全年成交量很可能會(huì)不到10億平方。

這些數(shù)據(jù)完美印證了黃奇帆6年前的預(yù)言。更令人驚嘆的是，他不僅準(zhǔn)確預(yù)測(cè)了市場(chǎng)總量的變化，還預(yù)見(jiàn)到了調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。這種精準(zhǔn)的判斷力，在房地產(chǎn)這個(gè)充滿變數(shù)的領(lǐng)域?qū)崒俸币?jiàn)。如今，黃奇帆再次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出新的判斷。他認(rèn)為："未來(lái)十年房?jī)r(jià)平均漲幅會(huì)低于GDP增長(zhǎng)率，既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌。"實(shí)際上，這次黃奇帆預(yù)測(cè)大概率也是對(duì)的。這個(gè)看似平淡的預(yù)測(cè)，實(shí)際上蘊(yùn)含著深刻的市場(chǎng)洞察。

01 黃奇帆之所以做出預(yù)言，主要有以下幾個(gè)方面的理由

黃奇帆之所以會(huì)做出這樣的預(yù)測(cè)，背后有著相當(dāng)現(xiàn)實(shí)的考量。咱們不妨仔細(xì)看看他提到的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，這些因素確實(shí)在深刻影響著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。

一，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近天花板

現(xiàn)在中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了65%，眼看著就要碰到70%的天花板了。這個(gè)數(shù)字意味著什么？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是能進(jìn)城的農(nóng)民基本上都進(jìn)城了。以前那種靠著大量農(nóng)村人口進(jìn)城買房來(lái)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日子，真的一去不復(fù)返了。我認(rèn)識(shí)不少?gòu)霓r(nóng)村出來(lái)的朋友，他們要么已經(jīng)在城里安家，要么就干脆選擇留在老家發(fā)展。現(xiàn)在再指望靠農(nóng)民進(jìn)城來(lái)消化商品房庫(kù)存，確實(shí)不太現(xiàn)實(shí)。

二，大拆大建的時(shí)代的終結(jié)

不知道大家注意到?jīng)]有，現(xiàn)在各個(gè)城市都在搞舊改，大拆大建的時(shí)代真的結(jié)束了。以前那種推倒重建的模式，不僅浪費(fèi)資源，還容易引發(fā)社會(huì)矛盾?，F(xiàn)在我國(guó)更傾向于對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)，這樣既改善了居民生活環(huán)境，又避免了資源浪費(fèi)。我家附近就有幾個(gè)老小區(qū)在進(jìn)行改造，加裝電梯、重新粉刷外墻，居民們都很滿意。這種轉(zhuǎn)變直接影響了新房市場(chǎng)的需求量。

三，居民的房產(chǎn)需求趨勢(shì)于飽和

20多年前，咱們國(guó)家人均住房面積才6-7平米，一家人擠在小房子里是常態(tài)?，F(xiàn)在呢？人均住房面積已經(jīng)超過(guò)40平米了。這個(gè)數(shù)字可能很多人沒(méi)概念，我舉個(gè)例子：現(xiàn)在很多三口之家住的都是90-120平米的房子，這放在20年前簡(jiǎn)直不敢想。住房條件改善到這個(gè)程度，人們對(duì)買房的需求自然會(huì)下降。除非是為了孩子上學(xué)或者改善居住環(huán)境，否則誰(shuí)還會(huì)急著買房呢？

四，結(jié)婚人數(shù)越來(lái)越少

說(shuō)到結(jié)婚買房這個(gè)傳統(tǒng)觀念，現(xiàn)在也在發(fā)生變化。最新數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)結(jié)婚登記人數(shù)只有610.6萬(wàn)對(duì)，比上一年下降了20.5%。這個(gè)降幅相當(dāng)驚人。我身邊就有好幾個(gè)30歲出頭的朋友，他們要么選擇不結(jié)婚，要么結(jié)婚了也暫時(shí)不打算買房?，F(xiàn)在的年輕人觀念變了，他們更看重生活質(zhì)量，不愿意為了買房而降低生活水準(zhǔn)。這種觀念轉(zhuǎn)變直接影響了婚房市場(chǎng)的需求。

五，房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)不小的心理影響

房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)跌了三年多，早就不像以前那樣能賺錢了。現(xiàn)在的情況是，很多家庭都在觀望，擔(dān)心買了房之后房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌。這種心理特別能理解，畢竟誰(shuí)的錢都不是大風(fēng)刮來(lái)的。我有個(gè)同事就是這樣，明明有買房的需求，但就是不敢出手，總想著再等等看會(huì)不會(huì)更便宜。

實(shí)際上，其實(shí)換個(gè)角度想，這種變化未必是壞事。房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)，年輕人就不用那么焦慮了；住房條件改善，大家住得更舒服了；城市更新更注重品質(zhì)，生活環(huán)境也會(huì)越來(lái)越好。關(guān)鍵是要適應(yīng)這種新常態(tài)，不管是開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者都需要調(diào)整心態(tài)和策略。

02 面對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，這次黃奇帆的預(yù)測(cè)大概率也是對(duì)的

關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，黃奇帆最近又發(fā)表了自己的看法。這位經(jīng)濟(jì)專家預(yù)測(cè)，未來(lái)十年房?jī)r(jià)的平均漲幅會(huì)低于GDP增速，既不會(huì)暴漲也不會(huì)暴跌。從實(shí)際情況來(lái)看，他的判斷確實(shí)很有道理。今年6月的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百城二手房均價(jià)是13691元/平方米，環(huán)比下降0.75%，同比更是下跌了7.26%。這個(gè)數(shù)字印證了黃奇帆的觀點(diǎn)：房?jī)r(jià)既沒(méi)有大幅上漲，也沒(méi)有急劇下跌，整體呈現(xiàn)出"穩(wěn)中略降"的態(tài)勢(shì)。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？主要原因在于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)調(diào)整期。雖然房?jī)r(jià)在緩慢下行，但跌幅不會(huì)太大。這要?dú)w功于我國(guó)出臺(tái)的一系列穩(wěn)定樓市的政策。比如取消限購(gòu)、降低房貸利率、調(diào)整首付比例、減免契稅和增值稅等，這些措施都在一定程度上托住了市場(chǎng)。可以說(shuō)，正是這些政策的及時(shí)出臺(tái)，才避免了房?jī)r(jià)的大起大落。

黃奇帆的預(yù)測(cè)之所以靠譜，是因?yàn)樗赐噶朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)規(guī)律。比如之前說(shuō)過(guò)的，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入后半場(chǎng)，人口紅利在減弱。同時(shí)，居民的杠桿率已經(jīng)處于較高水平，繼續(xù)加杠桿的空間有限。此外，我這"房住不炒"的定位很明確，不會(huì)再讓房地產(chǎn)成為刺激經(jīng)濟(jì)的工具。這些因素共同決定了未來(lái)房?jī)r(jià)不可能像過(guò)去那樣瘋漲。

不過(guò)，我們也要看到不同城市之間的差異。一線城市和核心二線城市由于人口持續(xù)流入、資源集中，房?jī)r(jià)抗跌性會(huì)更強(qiáng)。而三四線城市可能會(huì)面臨更大的調(diào)整壓力。但總體而言，全國(guó)房?jī)r(jià)都會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)的走勢(shì)。

03 對(duì)于當(dāng)前的樓市，普通人又該如何應(yīng)對(duì)呢？

說(shuō)到買房這件事，不同人群需要采取不同的策略。對(duì)于剛需家庭來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在可能是個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。政策層面給出了不少優(yōu)惠，貸款利率也處于歷史低位。但要注意的是，月供最好不要超過(guò)家庭總收入的三成，這樣才能保證生活質(zhì)量不受影響。我認(rèn)識(shí)一對(duì)年輕夫妻，去年買房時(shí)就把月供控制在收入的25%，現(xiàn)在生活過(guò)得還算寬裕。

改善型購(gòu)房者可能需要更謹(jǐn)慎一些。目前房?jī)r(jià)整體還在調(diào)整過(guò)程中，不妨再觀望一段時(shí)間。等市場(chǎng)泡沫擠得差不多了，再考慮換房會(huì)更穩(wěn)妥。我有個(gè)朋友就是這樣的情況，他們家原本打算今年換套大房子，但看到市場(chǎng)走勢(shì)后決定再等等，現(xiàn)在反而覺(jué)得這個(gè)決定很明智。

至于投資客，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境確實(shí)不太友好。房?jī)r(jià)還有下行空間，貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)很容易被套牢。我聽(tīng)說(shuō)過(guò)不少投資客的故事，有人在前幾年高位接盤(pán)，現(xiàn)在想脫手都難，每個(gè)月還要承擔(dān)沉重的房貸壓力。這種教訓(xùn)告訴我們，房地產(chǎn)投資的好日子可能真的過(guò)去了。

其實(shí)從更深層次來(lái)看，房?jī)r(jià)走勢(shì)反映的是整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。過(guò)去那種靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式正在改變，各地也在有意引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。這種轉(zhuǎn)型雖然會(huì)帶來(lái)陣痛，但對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展是有利的。就像我認(rèn)識(shí)的一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)的，當(dāng)房地產(chǎn)不再成為經(jīng)濟(jì)的唯一支柱時(shí)，整個(gè)社會(huì)的發(fā)展才會(huì)更加均衡。

總的來(lái)說(shuō)，未來(lái)十年，房地產(chǎn)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)"新常態(tài)"。房?jī)r(jià)漲幅與GDP增速基本同步，投資屬性減弱，居住屬性增強(qiáng)。這其實(shí)更符合"房子是用來(lái)住的"這一定位。對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，不用再為房?jī)r(jià)暴漲暴跌而焦慮，可以把更多精力放在提高收入、改善生活上。

當(dāng)然，市場(chǎng)永遠(yuǎn)存在不確定性。如果出現(xiàn)重大經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或政策調(diào)整，房?jī)r(jià)走勢(shì)可能會(huì)受到影響。但從目前來(lái)看，黃奇帆的預(yù)測(cè)確實(shí)把握住了大方向。他的判斷建立在扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之上，不是隨便說(shuō)說(shuō)而已。

作為普通人，需要更加理性地看待房產(chǎn)價(jià)值，把居住屬性放在首位。關(guān)鍵是要根據(jù)自身實(shí)際情況，做出最適合自己的選擇。就像我常對(duì)朋友說(shuō)的，房子終究是用來(lái)住的，找到符合自己需求的才是最重要的。