過(guò)去20多年，是房產(chǎn)黃金20年，買(mǎi)房不僅保值，增值潛力無(wú)限。

如今呢？難道真的會(huì)迎來(lái)史詩(shī)級(jí)大逆轉(zhuǎn)？現(xiàn)在買(mǎi)房還是賣(mài)房，成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)，大家都擔(dān)憂這個(gè)時(shí)候該“咬牙買(mǎi)房”還是“盡快賣(mài)房”，

曹德旺指出，要警惕樓市存在的巨大泡沫和未來(lái)趨勢(shì)，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)刻不容緩。

.01從數(shù)據(jù)變化，解讀樓市現(xiàn)狀

①房屋需求峰值已過(guò)

過(guò)去房?jī)r(jià)一路飆升，對(duì)應(yīng)的是我國(guó)經(jīng)歷了歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，短短十年，就有1.4億農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)落戶(hù)。根據(jù)2023年官方報(bào)告顯示，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到65.2%，城市化的腳步邁入后半程，速度自然也慢下來(lái)了。

②房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大

很多人總是幻想“如果能回到20年前，我一定要早早買(mǎi)房！”——這20年，不少城市房?jī)r(jià)翻了十倍都不止。很多小城市的房?jī)r(jià)也普遍過(guò)萬(wàn)，大城市更是動(dòng)輒三五萬(wàn)，甚至更高，這樣高昂的價(jià)格超乎居民能承受的心理值

③購(gòu)房的人正在變少

2022年，全國(guó)人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。而且現(xiàn)在的主力購(gòu)房群90、00后，也不著急買(mǎi)房，他們中很多人都可以繼承父輩的房子。房?jī)r(jià)的下行壓力將越來(lái)越大。

.02樓市的未來(lái)趨勢(shì)

①城市分化 加劇

當(dāng)人口不再自然增長(zhǎng)了，城市之間的競(jìng)爭(zhēng)模式就轉(zhuǎn)變?yōu)椤皳屓恕笔健?/p>

像北上廣深這些超一線城市，還有成都、杭州、西安、廈門(mén)這些熱門(mén)新一線，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、就業(yè)機(jī)會(huì)多、教育資源好，自然會(huì)吸引更多人在這里聚集，房?jī)r(jià)也更有支撐。

而那些發(fā)展動(dòng)力不足的小城市，被大城市虹吸人口以后，購(gòu)房需求就會(huì)越來(lái)越弱，未來(lái)房?jī)r(jià)想漲就更難了。

②住宅分化 加劇

告別了樓市普漲的時(shí)代，住宅不再是稀缺品后，現(xiàn)在大家更看重居住環(huán)境和品質(zhì)。

這種情況下，房齡太老、質(zhì)量跟不上的老舊小區(qū)會(huì)越來(lái)越不受歡迎。更何況過(guò)去磚混結(jié)構(gòu)的老房子，壽命有限，質(zhì)量越來(lái)越差，居住體驗(yàn)也更糟糕。

其次就是二三十層的普通高樓——

這種房子不接地氣，以后電梯等設(shè)施老化，維修費(fèi)用高；在消防應(yīng)對(duì)方面，消防救援難度大（目前消防云梯最高也就到二十層左右）。

未來(lái)最受歡迎的樓盤(pán)，概括下來(lái)就是三個(gè)關(guān)鍵詞：低密、改善，好物管。甚至現(xiàn)在已經(jīng)有不少高層住戶(hù)開(kāi)始換多層洋房了。

.03將來(lái)：買(mǎi)房容易賣(mài)房難

曹德旺說(shuō)過(guò)一句挺震撼的話：房子只不過(guò)是一堆磚瓦水泥，不值錢(qián)。

越來(lái)越多人意識(shí)到，過(guò)多的房產(chǎn)并不能給自己帶來(lái)財(cái)富增值，反而給自己帶來(lái)支出壓力，

比如每月必不可少的月供、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)……如果房?jī)r(jià)再下跌，資產(chǎn)大幅縮水，而居高不下的持房壓力實(shí)在讓人越來(lái)越絕望。

那么，未來(lái)三年該如何處理房子這件事呢？

①如果你是剛需，現(xiàn)在其實(shí)是不錯(cuò)的買(mǎi)房時(shí)機(jī)：如今房?jī)r(jià)漲得慢、房貸利率低、政策也友好。只是，越是這種時(shí)候也越要冷靜，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，盡量選一二線城市、品質(zhì)好的樓盤(pán)，這種潛力更高。

②如果你打算賣(mài)房，賣(mài)掉非優(yōu)質(zhì)房源可能會(huì)比較難。從2023年4月起，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記已經(jīng)全面實(shí)施，很多人猜測(cè)房產(chǎn)稅可能不遠(yuǎn)了。

再加上現(xiàn)在二手房掛牌量越來(lái)越多，據(jù)說(shuō)全國(guó)共計(jì)有730多萬(wàn)套，雖說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)不可能如馬大佬吐槽的“房?jī)r(jià)如蔥”，但房?jī)r(jià)也可能不會(huì)像以前那么堅(jiān)挺。

尤其是隨著保障房供給不斷增加，這種情況下，多房者賣(mài)房難度就可想而知。

是時(shí)候清醒了：靠買(mǎi)房暴富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。曹德旺的話想表達(dá)的是：不要炒房。

年輕人可以考慮租房，小城市多余的房子最好也處理掉。