穿越債務(wù)周期之后，龍湖將擇機(jī)拿地，為后續(xù)發(fā)展做儲備。

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近日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，龍湖已將約9.5億元人民幣撥入債券兌付專戶，用于兌付8月7日到期的“20龍湖06”。

在此之外，龍湖年內(nèi)累計(jì)兌付公開債90多億元，如果再加上這9.5億，年內(nèi)償債將超百億。完成“20龍湖06”兌付后，其年內(nèi)到期信用債已全部償還完畢。

今年內(nèi)龍湖集團(tuán)已如期兌付多筆境內(nèi)公開債券。多筆是下半年償還的，包括7月3日兌付的“22龍湖04”，本息合計(jì)17.66億元；7月15日到期的“20龍湖拓展MTN001B”，償還金額為5.225億元。

值得關(guān)注的是，龍湖在本月還將再度提前償還一筆20億元的債券。

7月21日，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司宣布將召開2022年度第二期中期票據(jù)2025年度第一次債券持有人會議。

會議的核心議題為提前兌付議案，該議案涉及的債券簡稱“22龍湖拓展MTN002”，發(fā)行日期為2022年11月29日，債券余額20億元，原定到期兌付日為2025年11月30日。

根據(jù)議案概要，龍湖將提前兌付日定于2025年8月28日。

債務(wù)管理是龍湖2025年的核心任務(wù)

據(jù)悉，今年6月龍湖周年股東大會上，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼在股東大會上表示，2025年將是龍湖在債務(wù)方面穿越周期的最后一年。對于2025年到期的債務(wù)，公司已做好清晰有序的償債鋪排。

此外，股東會上，安全這2個(gè)字是被管理層反復(fù)提及的高頻詞。更為關(guān)鍵的是，龍湖管理層給出了硬核財(cái)務(wù)數(shù)字。

首先，龍湖財(cái)務(wù)和債務(wù)安不安全？龍湖財(cái)務(wù)總趙軼給出了三大安全說法。

其一，龍湖這2年財(cái)務(wù)優(yōu)化成績單還是“有成效”的。

龍湖一直以來堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全的發(fā)展底線，堅(jiān)決安全兌付所有的債務(wù)，有息負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。比如23年到24年，龍湖有息負(fù)債累計(jì)壓降了超300億，據(jù)對比一下，這個(gè)化債額度與速度，在行業(yè)內(nèi)即使頭部央國企也是遙遙領(lǐng)先的。

同時(shí)，龍湖地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流在持續(xù)拿地前提下依舊保持了連續(xù)2年為正。

其二、2025年到期債務(wù)已經(jīng)安排好了。

龍湖已經(jīng)有非常充分和清晰的鋪排。截止目前，龍湖已經(jīng)兌付70億國內(nèi)信用債。而對剩余待歸還的債務(wù)，龍湖也會提前安排好資金，保障償債安全。

其三、目前龍湖集團(tuán)的開發(fā)貸一切很正常，新項(xiàng)目有序下貸，老項(xiàng)目該還就還，余額會不斷地減少。而經(jīng)營性物業(yè)貸，今年預(yù)計(jì)會凈增100億元以上，而上半年目前已經(jīng)凈增了35億。海外美元債大概還剩13億美金，但節(jié)點(diǎn)要從2027年才開始逐步到期，未來龍湖會堅(jiān)定有序地進(jìn)一步壓降海外負(fù)債；另外，國內(nèi)長租貸款今年龍湖預(yù)計(jì)會新增15億。

下半年擇機(jī)拿地

相信很多人好奇，龍湖今年除了在“減負(fù)債”作出努力，策略上有什么變化。

龍湖地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠稱，“龍湖下半年在銷售和投資方面的策略大致是，在保證債務(wù)安全前提下，我們接下來還會擇機(jī)選擇一些新的土地，同時(shí)根據(jù)市場變化，確保我們彈性的供貨節(jié)奏?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，龍湖過去兩年已累計(jì)壓降有息負(fù)債超300億元。截至2024年末，有息負(fù)債同比下降9%至1763億元，凈負(fù)債率控制在52%。

惠譽(yù)預(yù)計(jì)，“2025年之后，龍湖包括債券和銀團(tuán)貸款在內(nèi)的債務(wù)到期壓力會顯著減輕”。到2025年底，龍湖有息負(fù)債余額預(yù)計(jì)降至1400億元左右，信用融資占比降至10%。

從公司業(yè)績表現(xiàn)來看，龍湖集團(tuán)于7月15日發(fā)布的半年運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，2025年1-6月，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售金額350.1億元，合同銷售面積261.4萬平方米。

盡管銷售額同比有所下滑，但經(jīng)營業(yè)務(wù)卻呈現(xiàn)增長態(tài)勢。

今年上半年，龍湖經(jīng)營性收入創(chuàng)半年歷史新高，達(dá)到約141.5億元（含稅），同比增長明顯。 其中運(yùn)營收入約75.0億元（含稅），服務(wù)收入約66.5億元（含稅）。

“相對于其他房地產(chǎn)開發(fā)商，龍湖總價(jià)值約2000億元人民幣的龐大投資物業(yè)組合，為該公司提供了可觀的經(jīng)常性收入，且有助于其獲得銀行融資?！被葑u(yù)評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事許偉熙稱。

土地儲備策略上，龍湖保持高度選擇性。據(jù)悉，今年上半年，龍湖先后在上海、蘇州、重慶、貴陽等高能級城市獲取了四幅土地。

來源：財(cái)聯(lián)社資管視界、地產(chǎn)總裁參考、地產(chǎn)人才官等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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