國(guó)際投行高盛發(fā)布了97頁(yè)報(bào)告，通過(guò)報(bào)告不難判斷，現(xiàn)在買(mǎi)房，就是等于虧錢(qián)，樓市寒冬遠(yuǎn)未結(jié)束。

昨天剛聽(tīng)說(shuō)朋友咬牙簽了購(gòu)房合同，今天就看到高盛那篇最新報(bào)告刷屏，中國(guó)房?jī)r(jià)從2021年高點(diǎn)跌了20%不算完，到2027年前還得再跌10%。

也就是說(shuō)，如果你現(xiàn)在掏空六個(gè)錢(qián)包湊首付買(mǎi)房，三年后房子還沒(méi)住熱乎，賬面上可能已經(jīng)虧掉幾十萬(wàn)。

更扎心的是，高盛說(shuō)這輪下跌才走到40%的路，真正觸底要等到2027年底，算下來(lái)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)要跌去三成左右。

01 高盛報(bào)告說(shuō)了什么？

高盛亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃卓帶隊(duì)做了份97頁(yè)的報(bào)告，分析了100個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，還參考了國(guó)外房地產(chǎn)泡沫破裂的案例。

報(bào)告結(jié)論很直接：2027年才見(jiàn)底，這輪下跌從2021年開(kāi)始，現(xiàn)在只算上半場(chǎng)，還有60%的跌幅在后頭。

為啥這么悲觀(guān)？高盛給出幾個(gè)數(shù)據(jù)：

25-39歲的購(gòu)房主力人群，到2027年要減少4200萬(wàn)，相當(dāng)于這個(gè)年齡段總?cè)丝诘?5%，沒(méi)人接盤(pán)，房?jī)r(jià)自然撐不住。

全國(guó)商品房待售面積堆到6.89億平方米，就算開(kāi)發(fā)商不建新房，光賣(mài)庫(kù)存也得兩年多才能清完。

老百姓口袋里也沒(méi)錢(qián)了，居民債務(wù)占GDP比重沖到63.5%，都快趕上發(fā)達(dá)國(guó)家水平了，北京上海房?jī)r(jià)收入比還在12倍以上，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線(xiàn)。

02 政策救市，為啥越救越?jīng)觯?/p>

這三年救市政策沒(méi)少出，降首付、降利率、松限購(gòu)……各地加起來(lái)搞了200多項(xiàng)，可效果呢？今年初的政策只讓市場(chǎng)暖了不到兩個(gè)月，之后成交量又縮回去了。

問(wèn)題出在根本矛盾上，高盛打了個(gè)比方：這不是感冒吃點(diǎn)藥就好，是得長(zhǎng)期調(diào)理的大病。

人口下滑、庫(kù)存壓頂、債務(wù)高企，三座大山擺在那兒，政策只能暫時(shí)止痛。

現(xiàn)在政策目標(biāo)都變了，從“托市”降級(jí)成“穩(wěn)市”，說(shuō)白了就是只求跌得慢點(diǎn)，不敢指望漲回去了。

03 市場(chǎng)現(xiàn)在啥狀況？

看看真實(shí)數(shù)據(jù)更嚇人，2025年1到7月，六都房屋交易量跌到近八年最低點(diǎn)，單月交易量比去年同期少了近三成。

開(kāi)發(fā)商快扛不住了，今年前5個(gè)月，排名前100的房企銷(xiāo)售額同比降了29.7%，年度目標(biāo)才完成27.3%，到6月已有37家上市房企債務(wù)違約，涉及金額超2.7萬(wàn)億。

最近還有個(gè)新麻煩，交屋潮遇上搶貸潮，2025年前5個(gè)月全臺(tái)新成屋交屋量創(chuàng)二十年新高，但買(mǎi)家貸款難批，建商收不回款，搞得斷鏈潮、解約潮頻發(fā)。

04 不同城市，命運(yùn)大不同

千萬(wàn)別信全國(guó)房?jī)r(jià)這種籠統(tǒng)說(shuō)法，城市分化太明顯，一線(xiàn)城市（北上廣深）累計(jì)跌幅可能在15-20%，中金預(yù)測(cè)它們可能在2025年底率先企穩(wěn)，畢竟產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、人口還在往里涌。

強(qiáng)二線(xiàn)城市（杭州、南京等）預(yù)計(jì)跌20-25%，企穩(wěn)要等到2026-2027年，像成都、合肥核心區(qū)庫(kù)存去化周期才6-10個(gè)月，還算健康，但武漢、南京核心區(qū)去化周期長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月，壓力山大。

三四線(xiàn)城市最慘，預(yù)計(jì)跌幅30%-40%，有些人口外流嚴(yán)重的地方可能永遠(yuǎn)回不來(lái)了，中金直接說(shuō)談拐點(diǎn)沒(méi)意義。

05 現(xiàn)在買(mǎi)房真會(huì)白扔首付

算筆賬就明白，假設(shè)你買(mǎi)套300萬(wàn)的房，首付三成掏90萬(wàn)，要是買(mǎi)在跌幅超30%的三四線(xiàn)城市，三年后房子只值210萬(wàn)，跌掉的部分正好把首付虧光。

高位接盤(pán)可能變成負(fù)資產(chǎn)，房子市價(jià)還沒(méi)貸款余額多，這種情況在資源枯竭型城市已經(jīng)出現(xiàn)。

投資客更慘，央行第七波限貸令卡死二套房貸款，加上高利率，杠桿玩家每月還貸壓力山大，不少人被迫拋售解套。

高盛報(bào)告里最清醒的一句話(huà)是，這不是周期波動(dòng)，是歷史性轉(zhuǎn)折，當(dāng)房子卸下金融屬性回歸居住本質(zhì)，真正需要房子住的人，反而可能等到近十年來(lái)最實(shí)在的價(jià)格。

市場(chǎng)正在倒計(jì)時(shí)，2027年并不遙遠(yuǎn)。