數(shù)年前，當所有人瘋狂投資房地產(chǎn)時，黃奇帆給出了房價一定會下跌的判斷，可這個判斷卻被很多人嘲笑。

但現(xiàn)在看來黃奇帆一語成讖。

如今，他再次預言房地產(chǎn)，指出要徹底解決當前樓市的難題，必須直擊兩大核心病根，并采取精確措施。

那么黃奇帆預言的這兩大病根究竟是什么？對我們普通人又有什么影響呢？

?——【·房地產(chǎn)現(xiàn)狀的兩大病根·】——?

今年 1 月，“樓市預言家” 黃奇帆在中國金融四十人論壇上明確指出，如今中國房地產(chǎn)正面臨兩個超級問題——“超級庫存”和“超級杠桿”。

截至目前，全國商品房待售面積已經(jīng)超過 7.5 億平方米，開發(fā)商手里堆著大量賣不出去的房子。

這背后的原因不難理解，過去房地產(chǎn)市場火熱的時候，開發(fā)商一門心思瘋狂蓋樓，光2017 年一年就建了 17 億平方米的房子。

但這些年人口增長慢了下來，有買房需求的人越來越少，市場上的房子供遠遠大于求，自然就賣不動了。

但更可怕的超級杠桿問題。

現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的負債率普遍在 80% 到 90% 之間，而國際上的安全警戒線是 50%，明顯超出了合理范圍。

房企為了擴張業(yè)務，從拿地開始就四處借錢，拿到地后繼續(xù)借錢開工蓋樓。更夸張的是，他們還挪用買房人的購房款來償還之前的債務。

這種借錢--蓋房--再借錢的循環(huán)模式，導致房企負債率越滾越大。

一旦市場遇冷，房子銷售不暢，資金無法及時回流，資金鏈瞬間就會斷裂，企業(yè)也隨即陷入危機。

像恒大、碧桂園這樣的大型房企，就是因為高杠桿運營，在市場遇冷后陷入了嚴重的債務危機，不僅自身經(jīng)營困難，還連累了上下游很多企業(yè)。

所以房地產(chǎn)市場這兩個超級問題必須抓緊解決，而黃奇帆也針對這些問題提出了自己的解決方案。

?——【· 政府出手“拆彈” · 】——?

首先是處理開發(fā)商手里的庫存房。

很多開發(fā)商蓋了房子賣不出去，手里壓著大量房子，資金周轉(zhuǎn)不開就容易出問題。

政府可以按市場價的六七折把這些賣不出去的房子收過來，改成公租房。這樣做對開發(fā)商來說，能馬上拿到現(xiàn)金還欠的錢，避免因為沒錢倒閉。

對老百姓來說，保障房的數(shù)量能增加不少，現(xiàn)在保障房只占 5%，以后要提到 20% 到 25%。

而且這么做還能穩(wěn)住房價，不會讓房子沒人買導致價格暴跌。

然后是規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

過去很多房企借錢太多，靠高杠桿擴張，風險特別大。

以后要嚴格控制這種情況，行業(yè)會有大變動，大概 90% 的房企可能會被淘汰，從現(xiàn)在的 9 萬家減少到 1 萬家左右。

能留下來的企業(yè)不能再走以前高負債的老路，要換種模式發(fā)展，比如幫別人代建房子、專門開發(fā)保障房，或者做一些負債低的項目，這樣才能長久發(fā)展。

在供需方面，不能再像以前那樣隨便拆房子蓋新房了。

現(xiàn)在市場上房子已經(jīng)不少，重點要放在賣掉現(xiàn)有的庫存房上。

地方政府要控制土地出讓的數(shù)量和節(jié)奏，不能再盲目蓋新城，避免出現(xiàn)更多賣不出去的房子。

可以把精力放在 “三舊改造” 上，也就是改造危房、老舊小區(qū)和城中村。

這樣既能改善大家的居住條件，又不會增加過多的新房，讓市場上的房子供需慢慢平衡。

最后還要用金融方面的辦法幫市場恢復。

2025 年房貸利率降到了 3.5%，老百姓買房貸款的利息少了，購房成本降低了不少。

很多地方也取消了限購政策，不再限制買房的套數(shù)和資格，有些地方買首套房還能拿到 5 萬塊錢補貼。

這些政策能讓真正需要買房的人更容易買到房子，增加市場上的房屋交易，讓房地產(chǎn)市場慢慢好起來。

而等房地產(chǎn)行業(yè)慢慢好起來，大家又開始關心：以后的房價到底會怎么走？

對此，黃帆奇也分享了一些他的自己的看法。

?——【·未來房地產(chǎn)走勢預測·】——?

未來，房價不會像以前那樣大漲大跌了。

可能會保持平穩(wěn)，每年漲跌幅度大概在3%到5%之間，跟經(jīng)濟增長速度差不多。

房子成交量也會減少，以前一年能賣17億平方米新房，現(xiàn)在降到10億平方米以下了，2025年可能只有9.7億平方米左右。

政府準備再拿出10萬億元資金來收購賣不出去的房子，這些房子會變成公租房。

以后保障房會越來越多，想買房的人可以先租公租房，商品房主要給那些想改善居住條件的人準備。

這樣既能解決住房問題，又不會讓市場太冷清。

對于想買房自己住的人來說，現(xiàn)在是個好機會。

房貸利率降到了歷史低點，有些地方還給補貼，比如買第一套房能補貼5萬塊錢。

不過要注意，每個月還貸的錢最好不要超過收入的30%，不然壓力會太大。

以前靠買房賺錢的人要注意了，以后房價不會漲那么快了，可能還比不上理財產(chǎn)品的收益，所以不要再想著囤房子賺錢了。

租房的人會感覺變化更明顯。

隨著公租房越來越多，租房會更便宜，租房的手續(xù)也會更規(guī)范，不用擔心房東隨便漲價或者趕人。

以前那種租房子老是搬來搬去的情況會改善很多。

總的來說，房地產(chǎn)行業(yè)正在從過去的"高增長、高杠桿、炒房賺錢"的模式，轉(zhuǎn)變成"平穩(wěn)發(fā)展、房價穩(wěn)定、保障房為主"的新模式。

以后房子主要是用來住的，不是用來炒的！

這種變化對普通老百姓其實是好事，大家不用再為買房發(fā)愁，租房也能住得安穩(wěn)。

而政府這些政策就是要讓房地產(chǎn)市場回到最原本的樣子—— 一個可以為人們遮蔽風雨、提供溫暖的家。

參考信源：