政策發(fā)力，上海樓市回暖，這三類購房者占先機

上海樓市紅利期，剛需、改善、高凈值人群怎么抓??？

上海買房有新政，剛需、改善、高凈值人群迎來好時候

政策送紅利，上海樓市這三類購房者正搶占機會

上海樓市紅利來了！剛需、改善、高凈值人群這樣買房更值

2024 年上海一二手房成交超 27.3 萬套，創(chuàng)近三年新高。2025 年 1 月前 23 天，一手房日均成交同比增 39%，二手房增 43%。政策帶動下，剛需族、改善型家庭、高凈值人群精準抓機會，實現(xiàn)資產優(yōu)化。

剛需群體：門檻降了，百萬安居夢能圓了

非滬籍的張先生很有代表性。2024 年 10 月新政后，他在滬繳社保滿 1 年，就拿到外環(huán)外購房資格，比之前少等兩年。

像總價 300 萬的青浦新房，首付從 60 萬降到 45 萬；首套房貸利率3.05%（LPR 減 45 基點），月供少了 2000 多。這樣的情況不少：非滬籍購房者占比從 2023 年 32% 漲到 2025 年 48%。

政策拉動作用明顯：

社保年限 “3 改 1”，多出21 萬購房名額

首付降 5-10%，外環(huán)外二套首付低至 20%

公積金新政支持靈活就業(yè)者自己繳，覆蓋外賣員、自由職業(yè)者

現(xiàn)在剛需市場有變化：外環(huán)二手房成交占 67%，200-300 萬房源去化周期從 18 個月縮到 7 個月。鏈家數(shù)據(jù)顯示，軌交沿線 “滿五唯一” 房源，掛牌三天內成交率超 80%。

改善型家庭：置換方便了，財富流動快了

2024 年 “增值稅 5 改 2” 激活了置換市場。浦東李女士賣房時，因持有滿 2 年，免了13.6 萬元增值稅，這筆錢相當于新房房價的 4%。

這樣的需求讓市區(qū)改善盤火起來，徐匯濱江 “中海領邸”552 套房源，1558 組人認購。

政策組合拳很給力：

多子女家庭能多買一套，公積金貸款最高 192 萬

臨港新片區(qū)職住分離的人，額外有購房名額

換房退稅延到 2025 年底，個稅最多全退

市場反應很快：2024 年四季度，改善型購房占 42%，3000 萬以上豪宅61.6% 是新房成交。靜安大寧地塊樓板價 9.27 萬元 /㎡，開發(fā)商對改善市場有信心。

高凈值人群：資產配置，現(xiàn)在是好機會

香港投資者陳先生的做法很有國際眼光：用自貿區(qū)新政在臨港多買資產，通過跨境資金池政策，把境內房產抵押融資，利率才 3.25%。

他還持有核心區(qū)豪宅抗通脹，徐匯濱江地價已超13 萬元 /㎡。

高端房產成了 “資產避風港”：

取消非普通住宅標準，外灘百年洋房交易稅費降 23%

企業(yè)買 70㎡以下老公房不限套數(shù)，員工公寓投資火起來

房產稅分級（0.4%/0.6%），保護長期持有者

高端市場穩(wěn)中有漲：2025 年上半年，黃浦江一線景觀房溢價率35%，核心區(qū)豪宅租金回報率回到2.8%。

市場新變化：供需變了，價值高地出來了

政策引導下，市場有三個趨勢：

產品更新快：取消 “7090 政策” 后，外環(huán)內新盤 100-120㎡戶型占比從 45% 漲到 78%，青浦中建御湖項目得房率超 85%。

區(qū)域差別大：大虹橋新房賣得快，去化率 92%；遠郊庫存降到8.1 個月，到了健康線。

服務更到位：二手房 AI 估價誤差僅 3%，交易周期從 62 天縮到41 天。

值得注意的是，2025 年土地市場先熱起來：虹口瑞虹地塊競價98 輪，溢價 40%，說明未來兩年核心區(qū)房源可能會緊。

看懂政策，跟著市場走，才能贏

現(xiàn)在上海樓市，本質是政策帶動的價值重估。不同人有不同做法：

剛需族可看外環(huán)次新二手房，抓住利率好時候；

改善家庭能借稅費減免，換核心區(qū)品質新房；

資產配置者要著眼長期，持有稀缺資源。

隨著公積金 “靈活繳存”、土拍 “取消限價” 等政策深化，市場會慢慢找到新平衡。真正的贏家，是那些讀懂政策、跟著市場規(guī)律走的人。