文/北京進深 徐迪

8月初，北京購房政策進一步松綁，五環(huán)外買房不限套數(shù)。

新政落地一個月，應了那句古詩：明月彎彎照五環(huán)，幾家愁來幾家歡。

眾所周知，在北京，五環(huán)和五環(huán)不一樣，京樓老話講，“南三不如北五”。

當然，隨著近些年麗澤和亦莊的崛起，南城的的房價也水漲船高——這里的“水”是什么？

產(chǎn)業(yè)。

麗澤的金融、亦莊的高端制造業(yè)，正在形成它們獨有的產(chǎn)業(yè)集群，拉動地段價值躍升的同時，也成為樓市的壓艙石。

一個有趣的現(xiàn)象：新盤的銷講，但凡提到三環(huán)四環(huán)的，基本都是南邊的項目。

北五環(huán)很少出現(xiàn)在營銷口徑中。這是因為海淀北、昌平南一帶，作為產(chǎn)業(yè)強區(qū)，其區(qū)位價值早就超越了傳統(tǒng)的環(huán)線價值。

產(chǎn)業(yè)集群形成的背后，是高素質(zhì)人才和企業(yè)的入駐，衍生新的職住需求，進而帶來基礎設施和公共服務配套的完善，提升居住質(zhì)量。

也因此，真正能薅到這波新政紅利的，主要還是在東、北五環(huán)外：

①發(fā)展較好的成熟板塊；②規(guī)劃兌現(xiàn)較快的潛力板塊。

產(chǎn)業(yè)是必須的，這是板塊升級保持活躍的動力源。地鐵、書包、商業(yè)……加分項越多，確定性越強。

能同時滿足這些要求的不多，不得不提的就是昌平C位，朱辛莊。

三看朱辛莊，海淀北最具確定性的黃金板塊

會說到確定性，是因為北京政策迭出，土拍市場也持續(xù)供地，購房人在擔心“背刺”和擔心“下行”間反復猶豫。

這時候，能夠迅速入手更具備“確定性”的板塊很重要。

朱辛莊板塊作為昌平“一核”布局的核心區(qū)域，不僅是昌平樓市的第一梯隊，也是整個京北區(qū)域最具確定性的品質(zhì)住區(qū)。

這個確定性體現(xiàn)在三個方向：

一看發(fā)展現(xiàn)狀。

朱辛莊位于昌平區(qū)南部，地處北五環(huán)至北六環(huán)之間，緊鄰海淀區(qū)，屬于海淀產(chǎn)業(yè)群的輻射圈。

如果是堅定的產(chǎn)業(yè)論者，到這兒就不用再往下看了，全昌平毋能出其右者。

作為海淀北最后成片開發(fā)的職住平衡板塊，享受產(chǎn)城融合+資源聚合雙重紅利，具備不可復制的地段稀缺性。

憑借與海淀區(qū)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動以及自身的發(fā)展?jié)摿?，朱辛莊成為海淀功能和人口外溢的自然承接地。匯聚了學鐵商等幾乎全部的購房增值關鍵要素。

二看價值預期。

今年上半年，北京土地供應整體延續(xù)“城六區(qū)及軌道交通節(jié)點主導、平原多點協(xié)同”的供地策略，優(yōu)質(zhì)地塊層出不窮。

海淀，永豐之后有朱房、樹村；朝陽，酒仙橋之后有太陽宮；通州，八里橋之后又上了運河八子。開發(fā)商拿地拿的都PTSD了……

只有昌平，朱辛莊之后，你想像不到更好的地塊。

伴隨未來科學城的擴區(qū)，小米智能工廠的落地，帶動了區(qū)域科技、制造、醫(yī)藥等龍頭企業(yè)集聚，朱辛莊配套持續(xù)加碼迭代，更多高知、科技人才家庭導入，大型開發(fā)商持續(xù)進駐，區(qū)域能級仍處上升通道。

榮升京樓網(wǎng)紅板塊至今，朱辛莊時不時就出品個日光盤，從最早的龍湖云璟，到越秀星樾（期房）、再到大華啟宸府。

大盤頻出的昌平，朱辛莊板塊在售新盤不超過600套，去化能力可見一斑。

同時，新房成交均價長期保持在6萬元/㎡左右，明顯高于昌平區(qū)整體均價。

三看資源導向。

撐起上述行情的，是稀缺的土地資源。

從土地端來看，區(qū)域成交的住宅樓面地價已接近3.2萬元/㎡。

朱辛莊當前可供開發(fā)的住宅地塊，也只剩最近橫空出世的0055地塊了。規(guī)模不大，3萬方出頭，按板塊的主流戶型建面計算，至多能有300套的供應。

0055地塊的現(xiàn)身其實也很值得一品。

時間點上，恰好在東小口巨無霸地塊下線之后，0055地塊由工業(yè)用地調(diào)整為居住用地獲批，顯然是承載了全村的希望。

所以說，朱辛莊有多穩(wěn)，是官方蓋了章認可的。

題外一句，東小口地塊的流拍，不算多么稀奇的事。

有人拿東小口來杠朱辛莊，先不談旁的，就從供需關系上來說，東小口40萬方的住宅規(guī)模，4000套的供應，這是什么量級？

昌平當前的客戶厚度，很難再容納一個新的天通苑了。

“好房子”尺度收緊，稀缺地塊產(chǎn)出了稀缺產(chǎn)品

近兩年昌平20多個新盤共逾1.2萬套住宅獲預售，2025年新增供應仍然龐大，但市場熱點僅僅聚焦于個別優(yōu)質(zhì)“點狀”項目。

選對了板塊，即使用窮舉法，也能找到最靚的仔。

中海未來之境是朱辛莊目前唯一在售的“好房子”項目。

位置上，未來之境是整個朱辛莊板塊唯一可以稱為地鐵盤的項目，并且是雙軌換乘站。

配套上，超級合生匯+萬達廣場雙商業(yè)環(huán)繞，還有101中九年一貫制公辦學校加持，算得上全昌平最高配。

這么一個完全可以賣地段的項目，非要把產(chǎn)品卷上天。

只一項開敞陽臺，就羨煞了南邊幾公里外的一眾海淀新盤。

特別值得一提的是，北京新盤贈送尺度，近期隱約呈現(xiàn)出收緊態(tài)勢。

有項目總平圖公示7天后，連夜給出了反饋意見，天一亮搶著拿下規(guī)證。

而后報規(guī)的幾個項目，擴容空間可謂平平無奇。包括最新出圖的海淀寶山項目，還是沒有陽臺贈送。

海淀作為優(yōu)質(zhì)地塊，贈送尺度收緊或在意料中。

按照此前邏輯，好地塊贈送低；位置較偏、配套一般的地塊贈送高，已是市面上心照不宣的做法。

但是地處昌平南和沙河高教園中間過渡地帶的北四村板塊，最新報規(guī)的國譽星城，也是只做了南陽臺，北向沒有任何贈送。

可見主管部門已經(jīng)意識到“尺度大撒把”對于存量房的傷害，開始出手干預，不再讓各種臺子“肆意生長”。

照此發(fā)展，中海未來之境的贈送尺度，或許要成為朱辛莊樓市起步即巔峰的存在。

這種稀缺性，加上6萬+的價格，讓不少海淀北置業(yè)的意向客群開始隔空觀望。

中海未來之境總共6棟樓，342戶，3棟洋房+3棟小高層。

三居起步，自然篩選改善用戶，鎖定高質(zhì)量鄰里圈層。

因著固有的客群結(jié)構，朱辛莊定位改善板塊，這也是只有6棟樓的中海未來之境，花了大心思把社區(qū)公共配置拉滿的原因。

地上建面4.22萬㎡，公共服務設施配套建面超2600㎡，鄰里中心、社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老驛站、泛會所架空層一應俱全。

開盤1個月，中海未來之境網(wǎng)簽81套，成交均價6.17萬元/㎡。

其中，8月份完成網(wǎng)簽40套，成交面積0.45萬㎡，月內(nèi)成交金額合計2.77億元，拿下昌平8月商品住宅成交金額+面積榜雙料冠軍。

四個主力戶型中，頂配129㎡戶型首開房源最少，成交占比反而最高。目前已完成網(wǎng)簽的有17套，還有不少房源為預訂狀態(tài)，整個3#樓開出的2單元房源基本出清。

項目緊急加推了3#樓1單元，還有1#樓的109㎡戶型。

北京近期流量較高的幾個項目，包括東邊的朝棠攬閱，大興重啟網(wǎng)簽的元啟，成交都以小戶型剛需產(chǎn)品為主，朝棠攬閱更是在嘗到甜頭之后，把東區(qū)的120㎡大戶型，都改成了69㎡和89㎡的。

那么，大戶型熱銷，算是中海未來之境的獨立行情嗎？

放在新政之后，不是。

跟著有錢人買房，讓家庭資產(chǎn)穿越周期

數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后，五環(huán)外新房樓盤咨詢量較政策出臺前增加近兩成。

這其中，改善型和有意“置換”或“多置業(yè)”的購房者占比提升，頂部購買力的空間逐漸被釋放。

在北京這樣的超大城市，樓市的兩極分化現(xiàn)象日益明顯。品質(zhì)好、板塊優(yōu)的項目供不應求，而條件較差的項目則供應過剩。

朱辛莊占據(jù)“資源型改善為主”優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，吸引力高于昌平更外圍板塊。

新政后市場表現(xiàn)良好，流動性和市場活躍度都比較高，有望率先受益于“二線改善板塊復蘇”。

從中長期來看，隨著未來科學城建設推進和海淀產(chǎn)業(yè)外溢，朱辛莊的產(chǎn)業(yè)支撐將不斷增強區(qū)域內(nèi)的配套設施將進一步完善，提升居住品質(zhì)。同時，高凈值人群的聚集將優(yōu)化區(qū)域人口結(jié)構，為房地產(chǎn)市場提供穩(wěn)定需求。

隨著城市功能疏解和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，北京的城市空間布局也從單中心到多中心轉(zhuǎn)變。朱辛莊之于昌平，是妥妥的核心C位、一線學區(qū)、高端住區(qū)。

對于注重資產(chǎn)安全性的購房者而言，無疑是理想選擇。

優(yōu)質(zhì)項目保值增值能力更為突出，稀缺資源的價值性，有時會超越單純的住宅屬性，成為一種資產(chǎn)配置的產(chǎn)品。

中海未來之境大戶型的逆市熱銷，進一步印證了這個觀點。