陳躍/發(fā)自深圳

政策刺激呼聲再起，深圳樓市等待“發(fā)令槍”。

（起拍價(jià)再降200萬元的華潤城法拍房，圖源京東拍賣）

樓市熱度下滑，深圳樓市正經(jīng)歷淡季陣痛期。

8月17日，深圳“網(wǎng)紅豪宅”華潤城的一套二手房源被上架法拍，引來近萬人“圍觀”后，最終流拍。

原業(yè)主2018年的購入價(jià)為1150萬元，此次起拍價(jià)為1050萬元，中房君留意到，本周一，該房源已重新上架進(jìn)行二次拍賣，但起拍價(jià)已大幅下調(diào)200萬元，降為了840萬元。

這個(gè)曾經(jīng)被冠以“買到即賺500萬”神話的深圳網(wǎng)紅盤，吸引過大量投資客入場(chǎng)，是新房限價(jià)時(shí)代首個(gè)掀起“打新熱”的豪宅盤，過往二手成交價(jià)最高近20萬元/平方米，盡管長期以來爭(zhēng)議不斷，但仍被市場(chǎng)認(rèn)為是深圳樓市的“風(fēng)向標(biāo)”。

片區(qū)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示：“去年‘929’新政后，深圳只有華潤城的業(yè)主敢聯(lián)合喊出漲價(jià)護(hù)盤，當(dāng)時(shí)價(jià)格確實(shí)漲上去了，不少房源也有成交，現(xiàn)在看來，接手的那批人也站在高位上了?！?/p>

跌落神壇的不只華潤城，如龍悅居、諾德假日等“二手神盤”以及如海納公館、前海天境等“網(wǎng)紅次新盤”，8月份以來的成交價(jià)格也紛紛刷新了“地板價(jià)”。

深圳樓市的筑底調(diào)整仍在持續(xù)，深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉表示，今年“小陽春”市場(chǎng)較為火熱，但持續(xù)時(shí)間短，二季度政策效應(yīng)基本消化，市場(chǎng)成交大幅下滑，市場(chǎng)觀望情緒升溫，二手掛盤量創(chuàng)新高，二手房價(jià)格也持續(xù)調(diào)整，因此，即便是核心區(qū)域“網(wǎng)紅盤”，也難走出獨(dú)立行情。

在此情況下，市場(chǎng)多方的政策預(yù)期也在悄然升溫，面對(duì)即將到來的“金九銀十”，深圳樓市正迫切等待新一輪的“發(fā)令槍”。

01

多個(gè)“網(wǎng)紅盤”成交價(jià)創(chuàng)新低

有業(yè)主降價(jià)20次才終于成交

“這個(gè)價(jià)格即使放在一年前，也是想都不敢想?！?/p>

南山區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人歐陽告訴中房君，8月份，華潤城潤府一期出售的一套東南向89平三房，業(yè)主報(bào)價(jià)跌破1000萬元，最終成交價(jià)990萬元，創(chuàng)下了該戶型的成交新低。

據(jù)了解，華潤城潤府一期在去年9月新政出臺(tái)后，成交價(jià)一度回漲至13萬~14萬元/平方米，有二手中介經(jīng)紀(jì)平臺(tái)的成交紀(jì)錄顯示，今年6月，同樣戶型的成交價(jià)為1150萬元，而更早之前的成交價(jià)均在1200萬元以上。

“去年同期的成交價(jià)也沒有這么低過，目前整個(gè)華潤城項(xiàng)目的掛盤量驚人，五百多套二手房在賣，不排除投資客繼續(xù)砸盤的可能”，歐陽感慨道。

本月以來，成交價(jià)創(chuàng)新低的“二手網(wǎng)紅盤”，不只一個(gè)華潤城。

位于深圳市龍華區(qū)、擁有“名?！备拍罴映值凝垚偩铀钠冢谧钚鲁山坏?3平方米兩房戶型，成交價(jià)為280萬元，單價(jià)已低于4.5萬元/平方米，而該小區(qū)在2021年的成交高峰期，兩房戶型最高成交價(jià)曾高達(dá)720萬元，單價(jià)超過了11萬元/平方米。

中房君在二手中介平臺(tái)查詢到，去年同期，龍悅居的兩房成交價(jià)仍在320萬元左右，之后盡管價(jià)格有所波動(dòng)，但直到今年一季度，也仍保持著三百萬元以上的成交總價(jià)。

然而，二季度以來，龍悅居的業(yè)主報(bào)價(jià)和成交價(jià)陸續(xù)擊穿“3字頭”，據(jù)中介透露，目前同戶型的房源，有業(yè)主報(bào)價(jià)只要278萬元。

8月5日，龍悅居的一套63平方米房源在法拍平臺(tái)上迎來二次拍賣，最終成交價(jià)僅255萬元，單價(jià)約4萬元/平方米，創(chuàng)下龍悅居四期近年來的成交價(jià)新低。

（龍悅居8月成交價(jià)格創(chuàng)新低）

次新盤方面，多個(gè)曾經(jīng)搶破頭的“神盤”項(xiàng)目，網(wǎng)紅光環(huán)也在褪去。

位于寶安區(qū)的海納公館項(xiàng)目，2019年首次開盤，756套房源遭千人搶房，2020年，項(xiàng)目最后5套保留房源進(jìn)行搖號(hào)選房，吸引了1171批凍資100萬元的客戶，234:1的入圍比例至今仍是深圳樓市最高的認(rèn)籌比紀(jì)錄。

去年年中，已過限售期的海納公館開始進(jìn)入二手交易市場(chǎng)。但該小區(qū)最新的成交案例顯示，116平方米的四房戶型成交總價(jià)僅1210萬元，與同戶型在去年12月1460萬元的成交價(jià)對(duì)比，近半年的跌幅將近兩成。

同時(shí)，有中介人員向中房君透露，海納公館89平方米的三房，在8月的最新成交價(jià)也僅912萬元，“業(yè)主去年10月掛盤，掛盤價(jià)最初高達(dá)1180萬元，后來該業(yè)主不斷下調(diào)報(bào)價(jià)，總共降價(jià)了20多次才最終成交。”

“網(wǎng)紅盤”不再叫好叫座，普通二手小區(qū)更是陷入流動(dòng)性黑洞，來自深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，深圳8月的二手房在售房源已突破7.6萬套。

中房君走訪發(fā)現(xiàn)，目前從購房者到二手房經(jīng)紀(jì)人，個(gè)人的市場(chǎng)“體感”普遍較低。在寶安區(qū)一中介門店，正在了解近期行情的黃小姐告訴中房君：“我從去年四季度開始看房，7月份發(fā)現(xiàn)我之前看過的幾個(gè)小區(qū)，有的成交價(jià)格已經(jīng)跌了七八十萬元了，現(xiàn)在我也不知道，還該不該繼續(xù)看房買房了?！?/p>

同時(shí)，有不少經(jīng)紀(jì)人也表示，進(jìn)入三季度，深圳多個(gè)次新高價(jià)盤的成交價(jià)格持續(xù)走低，作為深圳樓市“風(fēng)向標(biāo)”，若在短期內(nèi)出現(xiàn)大面積下跌，可能還會(huì)對(duì)深圳樓市的市場(chǎng)情緒和整體成交形成負(fù)面影響。

這樣的擔(dān)憂不無道理，數(shù)據(jù)顯示，截止至8月18日，深圳本月的二手住宅網(wǎng)簽備案累計(jì)共2380套，對(duì)比7月份的4656套，僅達(dá)到上個(gè)月一半的成交水平。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，7月深圳二手房錄得量雖有增長，但下旬已有走弱趨勢(shì)，同時(shí)市場(chǎng)仍呈現(xiàn)“以價(jià)換量”現(xiàn)象，因此，一線從業(yè)人員體感并未改善，信心也仍待修復(fù)。

02

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)量價(jià)或持續(xù)下行

政策放松呼聲再起

市場(chǎng)寒意蔓延，但深圳樓市本周也陸續(xù)傳來好消息。

一方面，深圳貝殼研究院的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上周貝殼深圳合作門店的二手房成交呈現(xiàn)顯著回暖態(tài)勢(shì)，不僅簽約量大幅增長，比前一周增幅高達(dá)26.3%，作為成交先行指標(biāo)的帶看量亦同步提升，較前一周增長16%。

中房君也從另一家深圳地產(chǎn)中介樂有家了解到，8月1日至17日，樂有家深圳門店二手住宅簽約量同比去年同期上漲47%，市場(chǎng)好于去年同期。

另一方面，近3周以來，樂有家門店300萬以下房源的成交占比，相較7月提升2.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到29.1%，在這座住房自有率不足三成的城市，剛需加速進(jìn)場(chǎng)跡象明顯，也是樓市健康運(yùn)轉(zhuǎn)的重要體現(xiàn)。

深圳貝殼研究院院長肖小平分析指出，北京發(fā)布購房新政后，置業(yè)者對(duì)樓市的關(guān)注度增加，而且市場(chǎng)上高性價(jià)比的房源增多，契合不同購房需求的預(yù)算，刺激深圳置業(yè)者加快入市。

不過，深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉也提醒，市場(chǎng)環(huán)比呈現(xiàn)一路走低，8月成交預(yù)計(jì)略有下滑，其分析，二手房成交量已經(jīng)完成筑底，但價(jià)格持續(xù)調(diào)整，區(qū)域之間分化較為嚴(yán)重，非核心區(qū)域供需矛盾更為顯著，價(jià)格下行幅度也更為明顯。

因此，面對(duì)持續(xù)低迷的市場(chǎng)，今年以來，深圳對(duì)于政策刺激的呼聲日益高漲。

8月8日，北京市出臺(tái)樓市新政，市場(chǎng)被迅速點(diǎn)燃，8月18日，李強(qiáng)總理在國務(wù)院第九次全體會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，本月以來，已有多個(gè)城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策。

在此背景下，自“929新政”后樓市政策便按兵不動(dòng)的深圳樓市，重新期待起能有新一輪松綁政策的出臺(tái)來成為市場(chǎng)企穩(wěn)的關(guān)鍵變量，不少深圳地產(chǎn)從業(yè)者紛紛呼吁房地產(chǎn)政策放松調(diào)控，認(rèn)為時(shí)機(jī)已至。

有房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人向中房君表示，“現(xiàn)在的二手房交易是絕對(duì)的買房市場(chǎng)主導(dǎo)，但購房者也需要一個(gè)出手的理由和契機(jī)，去年9月底發(fā)布的新政就是很好的助力，而目前的市場(chǎng)，也已經(jīng)到了需要政策刺激的時(shí)候?！?/strong>

鄒少偉同樣認(rèn)為，去年新政讓市場(chǎng)看到了止跌回穩(wěn)的希望，信心顯著增強(qiáng)，二手房價(jià)格也維持了相當(dāng)長一段時(shí)間的穩(wěn)定態(tài)度，但目前形勢(shì)卻不容樂觀，預(yù)期減弱，量價(jià)持續(xù)下行，若維持現(xiàn)狀，房價(jià)可能面臨加速下行局面。

“因此，新一輪的政策放松確實(shí)是必要的，政策到來希望比較大，四季度市場(chǎng)才有望止跌反彈?！编u少偉說道。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，從剛剛發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，一線城市二手房價(jià)領(lǐng)跌，創(chuàng)下近幾個(gè)月的最大跌幅，“6月13日的國務(wù)院會(huì)議已經(jīng)提出，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，但目前來看，2個(gè)多月過去了，所謂的更大力度還未看到，這也是市場(chǎng)量價(jià)進(jìn)一步下行，以及8月份國務(wù)院再次表態(tài)的原因?！?/p>

他認(rèn)為，以目前的市場(chǎng)情緒，交投態(tài)勢(shì)來看，若無重磅政策，接下來的“金九銀十”市場(chǎng)大概率不會(huì)有明顯的起色，全年量價(jià)創(chuàng)新低的同時(shí)，止跌回穩(wěn)的任務(wù)也料將難以實(shí)現(xiàn)。

政策預(yù)期悄然升溫的背后，是市場(chǎng)的低迷氛圍以及對(duì)“金九銀十”的重視和期待，何時(shí)能等來打破僵局的“政策破冰”，又能否借助政策東風(fēng)再燃一把火，此刻，深圳樓市信心待哺。