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三年前，因?yàn)槭I(yè)還不上貸，于是將房子做了經(jīng)營(yíng)貸，利息降半，當(dāng)時(shí)瞬間發(fā)現(xiàn)壓力沒(méi)那么大了。

可沒(méi)想到的是，等到信貸到期后才發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)下跌，房子的最新評(píng)估價(jià)從之前的600萬(wàn)降到了200多萬(wàn)，續(xù)貸金額和首貸差距較大，面臨著不能續(xù)貸、需要一次性還上大量貸款，以及還不上貸、房產(chǎn)被法拍的風(fēng)險(xiǎn)。

有的人可能沒(méi)理解，舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，假如你之前找中介將原本利率為6.0%的房貸轉(zhuǎn)為3.8%的經(jīng)營(yíng)貸，3年到期。

當(dāng)時(shí)辦理“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)時(shí)，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)為1000萬(wàn)元，銀行按照評(píng)估價(jià)的七成放款，貸款金額約為700萬(wàn)元。

但是因?yàn)榇鷥r(jià)下跌，房子的評(píng)估價(jià)降到了850萬(wàn)，續(xù)貸只有595萬(wàn)，前后貸款有100萬(wàn)的差額。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌了，評(píng)估價(jià)必然跟隨房?jī)r(jià)下跌而大幅下降，這也預(yù)示著，接下來(lái)，有不少當(dāng)初辦理“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)的業(yè)主們，在到期辦理續(xù)貸過(guò)程中將不得不面臨資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。

而且，據(jù)說(shuō)口罩事件那三年，國(guó)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)貸余額一路猛漲，從最初的11.54萬(wàn)億，飆升到24.97萬(wàn)億，直接翻了一倍多。但國(guó)內(nèi)的房貸余額也才53.54萬(wàn)億！

而且據(jù)說(shuō)，很多拿到經(jīng)營(yíng)貸的人真正把錢(qián)用在經(jīng)營(yíng)上面的很少，這些資金的流向五花八門(mén)，有炒房的，有炒股的，還有套利息差還房貸的……

如今評(píng)估價(jià)低了，人手上只有多套房產(chǎn)，差額達(dá)到上千萬(wàn)，這種狀態(tài)下，有的人可能陷入破產(chǎn)。

且隨著近年來(lái)樓市調(diào)整，二手房市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，對(duì)于手上擁有多套房且面臨續(xù)貸難題的一些準(zhǔn)備來(lái)說(shuō)，這種趨勢(shì)下，想要快速變現(xiàn)回籠資金難度也越發(fā)大了

其實(shí)關(guān)于現(xiàn)在這種狀況，早在2021年的時(shí)候，馬光遠(yuǎn)就曾提出：房地產(chǎn)作為中國(guó)最好投資品的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，未來(lái)房子將會(huì)逐步回歸到居住屬性。

此外，他還曾表示：樓市這一次傷得太重，需要很久的休養(yǎng)生息才可能活下來(lái)，千萬(wàn)不要誤判…

從此話中就不能理解未來(lái)房?jī)r(jià)將保持著穩(wěn)中有降，而一旦房?jī)r(jià)下降，其評(píng)估價(jià)必然跟隨下行。

而價(jià)格下行，人們的信心就難以修復(fù)，也正因?yàn)榇耍┠陙?lái)，包括北上廣深在內(nèi)，也出現(xiàn)了二手房掛牌量激增的情況。

這種趨勢(shì)下，預(yù)示著未來(lái)手上擁有2套甚至更多房產(chǎn)、占比城鎮(zhèn)45%以上的家庭，或?qū)⒚媾R四個(gè)難題。

第一，房子變現(xiàn)會(huì)越來(lái)越困難。

房子的金融屬性不斷弱化，投資客群體都在觀望，不敢輕易出手，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，普遍存在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，這種情況下，市場(chǎng)越低迷，觀望情緒越濃厚。

更何況，三年疫情以來(lái)，大家都經(jīng)歷了收入銳減，這種情況下就更難支撐高房?jī)r(jià)。

而且現(xiàn)在買(mǎi)房也越來(lái)越理性了，大家都不愿意輕易去接盤(pán)。

第二，房產(chǎn)市值將不斷縮水。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，7月份，100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為每平方米13585元，環(huán)比下跌0.77%；同比下跌7.32%。

70個(gè)大中城市中，只有兩個(gè)城市上漲，其他68個(gè)全線下跌。

很明顯，如今房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)成為各地市場(chǎng)的常態(tài)，房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)市值不斷縮水就不可避免。

第三，持房成本的不斷上升。

啥叫持房成本？就是說(shuō)，你這個(gè)房子的花銷(xiāo)，

現(xiàn)在必不可少的花銷(xiāo)有：物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等固定支出，這部分錢(qián)是不住也少不了的。

還有以后落地的房產(chǎn)稅，說(shuō)不定以后再來(lái)個(gè)空置稅（這個(gè)稅在國(guó)外很常見(jiàn)），另外，房子隨著時(shí)間的推移，老化問(wèn)題不可避免，就少不了各種維修費(fèi)用…倘若房子是以貸款買(mǎi)的，月供也必須按時(shí)還…

這些支出只會(huì)越來(lái)越多，算下來(lái)，一套百平米的房子，看似買(mǎi)來(lái)100多萬(wàn)，但是產(chǎn)權(quán)70年，實(shí)則花銷(xiāo)遠(yuǎn)勝于此：

70年的物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)估計(jì)30-40萬(wàn)，貸款利率70-80萬(wàn)，維修成本20-40萬(wàn)…用的算下來(lái)，一輩子一套房，估計(jì)也得稿費(fèi)兩三百萬(wàn)。

尤其是對(duì)于多套房家庭來(lái)說(shuō)，他們的持房成本更是翻倍。

第四，靠房租來(lái)變現(xiàn)也越來(lái)越難了。

以前房子不好賣(mài)，大不了以租養(yǎng)貸?，F(xiàn)在呢？想靠出租養(yǎng)房，已經(jīng)越來(lái)越難了。

資料顯示，7月55城個(gè)人房源掛牌租金為31.65元/㎡/月，同環(huán)比雙降，且已連續(xù)11個(gè)月環(huán)比下降。

另外，保障房供給也在不斷上升，預(yù)示著未來(lái)，我國(guó)的住房市場(chǎng)分流難以避免，尤其是一二線城市，分流速度會(huì)更快。

比如北京就曾公布將在“十四五”期間，推出40萬(wàn)套保障性租賃住房，其他城市也有類(lèi)似的計(jì)劃，預(yù)示著，大城市很多貸款買(mǎi)房的居民，以租養(yǎng)貸的玩法很難繼續(xù)下去。

綜上所述，就是未來(lái)中國(guó)40%以上家庭，或?qū)⒉坏貌幻鎸?duì)的“4大難題”！

所以對(duì)于多套房居民來(lái)說(shuō)，順勢(shì)而為，抓住機(jī)會(huì)盡早優(yōu)化手中持有的房產(chǎn)才是重中之重，不要抱有僥幸心理，不要和趨勢(shì)對(duì)抗，否則你會(huì)被傷得體無(wú)完膚。對(duì)此，你怎么看？