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項(xiàng)目區(qū)位

「翰熙典居」原為桂廟新村城市更新單元項(xiàng)目，位于南山區(qū)粵海街道白石路與學(xué)府路交叉口西北側(cè)，東臨白石路，西近南海大道，南臨學(xué)府路，北面與深圳大學(xué)毗鄰。周邊集聚了騰訊濱海大廈、軟件產(chǎn)業(yè)基地等寫字樓，地理位置優(yōu)越。

從位置上看，項(xiàng)目臨近深大南站，9號線和已經(jīng)在建15號線在此交匯。其中，地鐵15號線串聯(lián)前海灣、大鏟灣、留仙洞總部基地、西麗交通樞紐、南山高新科技園等，是深圳最具有價(jià)值的一個(gè)圈。

項(xiàng)目介紹

翰熙典居總占地70224㎡（相當(dāng)于10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場大小），定位是打造集居住、商業(yè)、辦公、酒店及公共配套設(shè)施為一體的綜合社區(qū)。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)用地41660㎡，容積率8.9，計(jì)容建筑面積369100㎡，包含住宅249950㎡（含人才住房和保障性住房32500㎡），商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑106530㎡（含商業(yè)文化設(shè)施不低于5330㎡）。

另外，項(xiàng)目還有規(guī)劃近12620㎡的公共配套設(shè)施、3200㎡ 的12班幼兒園、占地面2900㎡公交首末站等，并配建占地面積1500㎡的社區(qū)體育活動場地。

分三個(gè)地塊建設(shè)

01地塊，規(guī)劃總建面約17.3萬㎡，容積率9.28。規(guī)劃住宅建面約8.9萬㎡，商業(yè)建面約3.2萬㎡。

規(guī)劃為3棟超高層塔樓住宅+幼兒園，1棟一、二單元193米55層，1棟三單元為保障房157米44層。

規(guī)劃1038套，其中保障房612套+回遷179套+可售247套，停車位834個(gè)。

02地塊，規(guī)劃總建面約16萬㎡，容積率9.12。規(guī)劃住宅建面約8.37萬㎡，商業(yè)建面約1萬㎡，辦公面積約1.7㎡。

規(guī)劃為4棟超高層塔樓，2棟一單元住宅174米53層，2棟二單元辦公130米27層，2棟三單元住宅168米51層，2棟4單元住宅175米53層。

規(guī)劃872套，其中回遷544套+可售328套，停車位747個(gè)。

03地塊，規(guī)劃總建面約17.6萬㎡，容積率11.44。規(guī)劃住宅建面約7.65萬㎡，商業(yè)建面約1.5萬㎡，辦公面積約0.6萬㎡，酒店約1.9萬㎡。

規(guī)劃為3棟超高層塔樓，3棟一單元住宅174米53層，3棟二單元住宅178米53層，3棟三單元辦公+酒店170米36層。

規(guī)劃1120套，其中回遷981套+可售139套，停車位1019個(gè)。

吹風(fēng)價(jià)低樓層8W+，高樓層9W+，說實(shí)話，如果9W以內(nèi)，買這個(gè)樓盤高樓層還是可以的，如果超過10W+，就沒什么意義了。

首先10W左右的新盤太多了，沒有什么競爭力；

其次買學(xué)位不用考慮這個(gè)樓盤，東側(cè)1KM，1100W可以上車南外高新的頂級學(xué)位房；

最后這個(gè)地段、這個(gè)產(chǎn)品、這個(gè)戶型設(shè)計(jì)，如果10W+，前海片區(qū)可以隨便去挑了，雖然板塊上沒那么核心，但是不代表沒有升值空間了。

01

交通配套

距離9號線深大站不到500米，未來周邊還有15號線（在建中）經(jīng)過，且靠近南海大道、濱海大道，不管是地鐵或是駕車出行都十分方便。

02

商業(yè)配套

商業(yè)配套

2km內(nèi)是后海商圈，有大家熟知的「海岸城」、「保利文化廣場」、「茂業(yè)百貨」、「海雅百貨」等。

3km左右有「深圳灣萬象城」、「后海匯」等，自駕車10分鐘內(nèi)幾乎包攬了全深圳從頂奢到經(jīng)濟(jì)型消費(fèi)的所有商場。

03

教育配套

據(jù)目前南山區(qū)學(xué)區(qū)地圖顯示，桂廟新村在南山區(qū)第二外國語學(xué)校（集團(tuán)）學(xué)府一小和南山區(qū)第二外國語學(xué)校（集團(tuán)）學(xué)府中學(xué)范圍內(nèi)。南二外學(xué)府一小在南山屬于第三梯隊(duì)，南二外學(xué)府中學(xué)目前在南山還不錯能排到前十。

小學(xué)

04

周邊房價(jià)

目前周邊沒有新房供應(yīng)，二手放盤也很少，基本是為2000年左右的老社區(qū)，主要有錦隆花園，最近一套成交87㎡兩房，總價(jià)623萬，單價(jià)7.16萬/㎡，掛盤價(jià)在7.65萬/㎡。學(xué)林雅院最近一套成交83㎡兩房，總價(jià)538萬，單價(jià)6.5萬/㎡，掛盤價(jià)在7.7萬/㎡。

05

文體配套

地處科技園核心和深大校園，臨近的僅有文心公園、科技公園，稍遠(yuǎn)一點(diǎn)是粵海街道文體中心、深圳灣公園、人才公園等。

優(yōu)點(diǎn)

1.地處南山粵海街道科技園南區(qū)板塊，雖然處于邊緣位置相對孤立，但相對赤灣，媽灣來講還是要強(qiáng)很多�？萍紙@為片區(qū)帶來產(chǎn)業(yè)輻射，有不少高質(zhì)素人群可以支撐房價(jià)。

2.位置決定了項(xiàng)目的交通優(yōu)勢，后海大道+濱海大道，開車通勤十分方便。而且9號線深大南站就在家門口。

3.片區(qū)新房供應(yīng)極少，最近三年的首個(gè)新盤，有一定稀缺性。

4.調(diào)規(guī)之后的新規(guī)產(chǎn)品，得房率還可以。

5.整個(gè)項(xiàng)目的面積段在約105-120-135-140-155㎡的3-4房（具體以開發(fā)商公示為準(zhǔn)），每個(gè)面積段的戶型都比較多樣化，傳統(tǒng)豎廳、橫廳、雙龍抱珠、南北通都有。

不足

1.項(xiàng)目容積率高，尤其是03地塊，容積率高達(dá)11。

2.居住人群混雜，保障房+回遷+商品房。商品房占比僅23%。

3.停車位緊張，車位比為1：0.85。

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