做低房?jī)r(jià)避稅的法律風(fēng)險(xiǎn)與定金處理實(shí)務(wù)分析

一、做低房?jī)r(jià)避稅的法律性質(zhì)及風(fēng)險(xiǎn)

1. 合同效力的爭(zhēng)議性

2. 做低房?jī)r(jià)行為通常體現(xiàn)為買賣雙方簽訂陰陽合同，即在備案的《房地產(chǎn)買賣合同》中降低交易價(jià)格，而實(shí)際交易金額通過補(bǔ)充協(xié)議或附加條款另行約定。此類行為因涉嫌逃避稅費(fèi)，可能被認(rèn)定為“惡意串通損害國(guó)家利益”，導(dǎo)致相關(guān)條款無效。例如，上海浦東某案例中，原被告因?qū)?00萬元實(shí)際房?jī)r(jià)寫為449萬元被法院認(rèn)定雙方存在過錯(cuò)，進(jìn)而影響合同履行。

1. 法律后果的多元性

• 行政處罰風(fēng)險(xiǎn)：稅務(wù)機(jī)關(guān)可追繳偷逃稅款，并處以罰款甚至追究刑事責(zé)任。

• 民事糾紛隱患：若一方反悔（如房?jī)r(jià)上漲后賣方拒絕過戶），法院可能因避稅行為判令雙方按實(shí)際成交價(jià)履行或解除合同，但需根據(jù)過錯(cuò)比例分擔(dān)稅費(fèi)增加部分。

• 合同解除權(quán)爭(zhēng)議：在浦東案例中，被告以“做低房?jī)r(jià)違法”為由要求解除合同未獲支持，法院認(rèn)為雙方均有過錯(cuò)，需共同承擔(dān)不利后果。

1. 實(shí)操中的風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景

2. 若通過“租賃合同轉(zhuǎn)房款”或“延遲過戶”等方式避稅（如網(wǎng)頁(yè)5所述），可能面臨房?jī)r(jià)波動(dòng)導(dǎo)致的違約風(fēng)險(xiǎn)。例如，賣方可能因房?jī)r(jià)上漲而拒絕履行合同，買方需承擔(dān)機(jī)會(huì)成本損失。

二、定金條款的合法性邊界與爭(zhēng)議處理

1. 定金的法定屬性

2. 定金是擔(dān)保合同履行的法定形式，需滿足以下條件：

• 書面約定且不超過主合同標(biāo)的的20%，超出部分無效。

• 支付后若買方違約，定金不退；賣方違約則需雙倍返還。

1. 避稅合同中的定金處理難點(diǎn)

• 合同無效情形：若主合同因避稅條款被認(rèn)定無效，作為從合同的定金條款亦可能無效，需按不當(dāng)?shù)美颠€。

• 過錯(cuò)責(zé)任分配：浦東案例中，法院認(rèn)為雙方對(duì)做低房?jī)r(jià)均有過錯(cuò)，雖未直接涉及定金，但可類推適用“過錯(cuò)相抵”原則，避免一方承擔(dān)全部損失。

• 實(shí)務(wù)操作建議

• 明確資金性質(zhì)：在補(bǔ)充協(xié)議中區(qū)分“房款”與“裝修補(bǔ)償款”，避免全部款項(xiàng)被認(rèn)定為定金而受20%上限限制。

• 風(fēng)險(xiǎn)隔離措施：若已支付高額定金，可要求賣方提供抵押擔(dān)?；蛲ㄟ^資金監(jiān)管賬戶托管，降低違約風(fēng)險(xiǎn)。

三、司法裁判邏輯與風(fēng)險(xiǎn)防控建議

1. 法院的審查重點(diǎn)

2. 法院通常從以下角度判定責(zé)任：

• 過錯(cuò)程度：雙方是否存在故意逃稅的主觀惡意。

• 實(shí)際履行可能性：如浦東案中原告無力支付剩余房款，法院認(rèn)為合同難以繼續(xù)履行，傾向于解除合同并返還已付款項(xiàng)。

• 企業(yè)及個(gè)人的合規(guī)建議

• 合法稅務(wù)籌劃：利用裝修費(fèi)用抵扣、貸款利息扣除等稅法允許的優(yōu)惠政策減少稅負(fù)，避免直接做低房?jī)r(jià)。

• 中介機(jī)構(gòu)選擇：優(yōu)先采用低費(fèi)率互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)（如0.5%中介費(fèi)平臺(tái)）或自行辦理部分流程，降低交易成本。

結(jié)語

做低房?jī)r(jià)避稅與定金處理問題需在合法性與風(fēng)險(xiǎn)防控之間尋求平衡。交易雙方應(yīng)充分認(rèn)識(shí)避稅行為的法律后果，通過規(guī)范合同條款、合理資金安排及專業(yè)法律咨詢規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于已產(chǎn)生的糾紛，需依據(jù)過錯(cuò)責(zé)任分配原則，結(jié)合法院對(duì)合同效力的認(rèn)定，制定差異化的訴訟策略。