在中國樓市的黃金年代，物業(yè)公司幾乎是躺著都賺錢。

開發(fā)商負責賣房，物業(yè)則背靠這么多業(yè)主，輕松收著幾十年穩(wěn)定的物業(yè)費。有人調(diào)侃：“房地產(chǎn)是快錢，物業(yè)才是長錢。”

彼時，物業(yè)就是一門躺賺的生意：小區(qū)越建越多，業(yè)主越交越多。哪怕業(yè)主有抱怨，大多數(shù)也只能忍著。

但這種肥差，在 2024 年之后，突然變了天。

重慶、銀川、武漢、青島，百余個小區(qū)的物業(yè)費集體下調(diào)，降幅 20% 到 35%；柳州甚至出現(xiàn)了0 物業(yè)費小區(qū)；寧波的某小區(qū)更是玩出了創(chuàng)意，業(yè)主參加“燃脂挑戰(zhàn)”，每減一斤，物業(yè)費抵扣 30 元。

與此同時，鎮(zhèn)江、無錫、長沙、蘭州新區(qū)等地陸續(xù)出臺政策：空置房物業(yè)費打折，最低只收五折。

一場物業(yè)費大跳水，正在席卷全國小區(qū)。

01

為什么業(yè)主會集體要求物業(yè)費降價了？原因其實很簡單，錢沒花到點子上。

很多小區(qū)業(yè)主的真實感受是物業(yè)費一點不便宜，可電梯三天兩頭壞；晚上小區(qū)照明到點就熄滅，走在路上黑漆漆的；裝修押金拖幾個月都不退；綠化沒人管，花草枯死，公共設施也只是個擺設。

換句話說，交了錢，卻感受不到應有的服務，時間長了，大家心里自然會覺得這錢交得不值。

過去，業(yè)主們大多是各顧各的，缺少組織，真要維權也無從下手，很多人只能憋著氣忍下來?？涩F(xiàn)在不一樣了，微信群一建，大家隨時能交流；物委會還會通過線上系統(tǒng)發(fā)起投票，一鍵表決物業(yè)費是否該下調(diào)。

記者看到過一些案例，七成以上的業(yè)主都投了贊成。

至于投訴 12345、在群里分享維權文案，更是家常便飯。

一句話總結，業(yè)主已經(jīng)不像過去那么“好欺負”了。

02

然而，降價并不是單向利好，對物業(yè)公司來說，日子就沒有那么好過了。

2025 年 7 月，萬科物業(yè)宣布退出湖北鄂州華彩城。

原因是因為小區(qū)物業(yè)費從 2.5 元砍到 1.4 元，降幅 44%，公司直言無法維持運營。

杭州的萬固珺府小區(qū)，業(yè)主要求降價到 2.2 元，濱江物業(yè)覺得無法維持現(xiàn)有服務，選擇撤場。隨后公開招標，卻無人愿意接手。

中海物業(yè)也在鄂州某小區(qū)退出，理由是入住率低、欠費嚴重，長期虧損。

這背后，其實是整個物業(yè)行業(yè)的困境。

首先，人力、能耗、物料這些剛性支出年年在漲，物業(yè)公司根本降不下來，其次，房地產(chǎn)行情轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商自身都在回血，哪還有余力繼續(xù)給物業(yè)輸血？

再加上，過去還能依賴的增值服務這兩年也在收縮，利潤空間一再被壓縮。

結果就是錢收得不少，日子卻越來越難過。

數(shù)據(jù)顯示，2024 年上市物企的凈利潤均值同比下降 20%，收得越來越多，卻賺得越來越少。

所以，當業(yè)主一味要求降價，很多物業(yè)公司干脆選擇走人。

03

說到底，業(yè)主和物業(yè)之間，本來就是一場拉鋸戰(zhàn)。
一旦小區(qū)里有人帶頭拒交物業(yè)費，往往就會帶起一股風氣。

有人心里想：“我老老實實交了錢，服務卻一點看不見；別人一分錢不交，日子照樣過得好好的。既然如此，我為什么還要交？”

于是，繳費的人越來越少，小區(qū)物業(yè)費收繳率直線下滑，物業(yè)公司資金鏈一斷，服務自然更縮水：安保減少、清潔不到位、綠化荒廢……業(yè)主的不滿也隨之加劇。

這就像一個惡性循環(huán)的漩渦，最后受傷的，不只是物業(yè)公司，而是全體業(yè)主，小區(qū)環(huán)境下降，口碑變差，房價跟著被拖下水。

所以，一些理性的聲音開始提醒：降物業(yè)費只是手段，不是目的。真正的目標，是讓錢花得物有所值。

04

既然“躺賺”的日子回不去了，物業(yè)該怎么活？

一些企業(yè)開始嘗試新的模式，比如萬物云推出的“菜單式服務”。

158 項基礎服務必須保障，其余 300 多項可選，業(yè)主按需選擇，費用隨之浮動。

有人只要保安、清潔，不要節(jié)日活動，有人愿意多付錢換更高標準。這種自由組合，讓業(yè)主覺得錢花得明白，也給物業(yè)留下利潤空間。

部分物業(yè)轉(zhuǎn)型做生活服務商：社區(qū)食堂、家政維修、養(yǎng)老托幼、智能巡檢機器人……這些都在補充收入，也讓業(yè)主感受到實實在在的便利。

越來越多城市推出指導價，限制物業(yè)亂收費，也推動行業(yè)規(guī)范化。

換句話說，未來的物業(yè)費，不再是“硬性收取”，而是市場博弈的合理結果。

物業(yè)費全國大跳水，表面上看是業(yè)主單方面贏了，但深層看，這是行業(yè)洗牌的開端。

過去，物業(yè)靠開發(fā)商和業(yè)主“躺贏”；現(xiàn)在，業(yè)主有了議價權，政府加大監(jiān)管，物業(yè)必須靠服務才能站穩(wěn)。

降價不是終點，真正重要的是：業(yè)主花的錢，能買到相符的服務；物業(yè)收的錢，能維持可持續(xù)的運營。

只有當“質(zhì)價相符”成為行業(yè)共識，中國的社區(qū)治理才會走向成熟。

所以，不要只盯著物業(yè)費降了多少。

真正的價值在于，這場大跳水，讓我們看到了一個舊模式的終結，也看到了一個新行業(yè)的開始。