如果美元9月降息，中國(guó)會(huì)跟著降嗎？那房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？

首先，美元降息，我們的央行大概率會(huì)跟進(jìn)降息降準(zhǔn)，LPR的利率也大概率會(huì)進(jìn)行下調(diào)，同時(shí)釋放新一輪的長(zhǎng)期流動(dòng)性。

我們看去年9月份，美聯(lián)儲(chǔ)降息25個(gè)基點(diǎn)，央行就向市場(chǎng)釋放了1萬(wàn)億的長(zhǎng)期流動(dòng)性。為什么美元降息我們會(huì)跟？因?yàn)橄⒉顪p少了，美元利率現(xiàn)在是4.25%，國(guó)內(nèi)一年期3%，五年期是3.5%。美元降息25個(gè)基點(diǎn)，等于息差縮小了。

那我們的房?jī)r(jià)會(huì)怎么走呢？

關(guān)于房?jī)r(jià)，有人說(shuō)，中國(guó)的樓市會(huì)走日本的模式，還要下跌很多年，可能要等到30年以后才會(huì)有上漲的可能性。暫且不說(shuō)這個(gè)說(shuō)法是否具有邏輯性，但房?jī)r(jià)的漲與跌是3億中產(chǎn)都在關(guān)心的問(wèn)題。

從全球來(lái)看，房地產(chǎn)的主要模式有兩個(gè)，一個(gè)是美國(guó)模式，一個(gè)是日本模式。因?yàn)檫@兩個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體量大，并且都有著應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)危機(jī)的經(jīng)歷。我覺(jué)得看中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，就看我們會(huì)選擇哪一種模式。

先說(shuō)美國(guó)模式，2008年美國(guó)次貸危機(jī)，美國(guó)房?jī)r(jià)短時(shí)間之內(nèi)下跌超過(guò)了30%，甚至有些超過(guò)了50%。這事兒大家應(yīng)該都是知道的，很多重點(diǎn)家庭資不抵債面臨破產(chǎn)。那美國(guó)是怎么做的呢？

政府出資收購(gòu)了房地美和房利美，并快速向市場(chǎng)實(shí)施了三輪量化寬松，也就是我們常說(shuō)的超級(jí)量化寬松。投入了3萬(wàn)億美元救市，2008年美國(guó)的GDP可是只有14.77萬(wàn)億，等于投入的貨幣總量占了GDP的20%。然后經(jīng)過(guò)4年的盤(pán)整修復(fù)，到2012年美國(guó)房?jī)r(jià)又開(kāi)始了新一輪的上漲。

美國(guó)1975年到2025年房?jī)r(jià)的走勢(shì)，除了2008年到2012年之外，還有多次的波動(dòng)，但整體趨勢(shì)上是一路走高的。美國(guó)解決房地產(chǎn)的危機(jī)，就是通過(guò)快速的貨幣政策來(lái)沖抵房產(chǎn)下行的壓力。

我們?cè)倏慈毡荆毡久鎸?duì)房產(chǎn)的危機(jī)是如何解決的呢？很多人經(jīng)常說(shuō)日本衰退的20年，但是沒(méi)有人說(shuō)日本是為什么衰退的。事實(shí)上，日本房?jī)r(jià)下跌是主動(dòng)刺破泡沫的結(jié)果，但是后果卻嚴(yán)重超出了他們的預(yù)期。

1989年，日本的央行行長(zhǎng)三重野康發(fā)現(xiàn)，日本通脹居高不下。為了能夠快速的解決高通脹，不僅連續(xù)加息，還為了能夠降低土地的價(jià)格，采取了非常激進(jìn)的方法，從信貸端下手，直接把信貸的額度減少了70%。抽離了土地端的信貸，土地價(jià)格大幅下跌，跌幅超過(guò)了60%，一直到2013年，日本土地的價(jià)格仍然沒(méi)有達(dá)到高峰期的三分之一。土地市場(chǎng)崩潰引發(fā)了房?jī)r(jià)大幅下跌。

但是讓這位日本央行行長(zhǎng)沒(méi)有想到的是，資產(chǎn)價(jià)格大幅下跌產(chǎn)生的恐慌，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了金融市場(chǎng)本身的邏輯。很多企業(yè)和家庭由于房?jī)r(jià)短時(shí)間之內(nèi)大幅的下跌而破產(chǎn)，沒(méi)有破產(chǎn)的，也由于債務(wù)的增加而忙于還債。整個(gè)日本，無(wú)論是企業(yè)還是家庭資產(chǎn)負(fù)債表嚴(yán)重衰退。

隨后，拖拖拉拉沒(méi)有快速的救市，直到3年后的1992年才開(kāi)始量化寬松。但此時(shí)，日本的房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌超過(guò)了六成，股市市值更是跌去了一半，通脹的確控制住了，已經(jīng)變成了負(fù)數(shù)。日本就此進(jìn)入到失去的20年。

直到安倍晉三實(shí)施無(wú)限量的量化寬松，也就是日本央行大量購(gòu)買(mǎi)國(guó)債向市場(chǎng)注入流動(dòng)性，變相等于國(guó)家下場(chǎng)買(mǎi)股買(mǎi)房，帶動(dòng)外部資金進(jìn)入。但是如果大家看過(guò)日本房?jī)r(jià)的走勢(shì)圖，你們就會(huì)發(fā)現(xiàn)日本的房?jī)r(jià)在2008年以后就已經(jīng)開(kāi)始緩慢的攀升了，只是修復(fù)的速度非常慢。直到2024年，日本東京、大阪等核心城市的房?jī)r(jià)的漲幅一度超過(guò)了30%，而東京的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了歷史高位。

那問(wèn)題來(lái)了，我們的房?jī)r(jià)會(huì)是什么樣的走勢(shì)？

首先我們要看到一點(diǎn)，這輪房?jī)r(jià)的回調(diào)，我們并沒(méi)有通過(guò)信貸端口去降低土地價(jià)格。土地的價(jià)格不僅沒(méi)降，上海、北京、杭州、成都還在不斷的拍出地王，土地價(jià)格在不斷的攀升。而另一方面就要看接下來(lái)央行是否會(huì)打開(kāi)水龍頭，加大力度修復(fù)資產(chǎn)的價(jià)格。不過(guò)當(dāng)下來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期確定，央行放水也是大概率事件。