中海交出了一份亮眼的中期答卷！

8月27日，中海地產(chǎn)公布2025年中期業(yè)績。報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)銷售合約額1201.5億元，行業(yè)第二。

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中國海外發(fā)展有限公司管理層(左至右) 副總裁郭光輝先生、主席顏建國先生及行政總裁張智超先生

行業(yè)筑底之時(shí)，中海管理層釋放了穩(wěn)定信號。中國海外發(fā)展副總裁郭光輝在業(yè)績會上表示，目前行業(yè)仍處于下行筑底階段，但邊際已有所改善。在此背景下，中海發(fā)展2025年上半年依然取得了穩(wěn)健表現(xiàn)，核心利潤率與毛利率均保持在行業(yè)領(lǐng)先水平。

郭光輝指出，公司對未來維持凈利潤和毛利率的穩(wěn)健表現(xiàn)充滿信心，基礎(chǔ)與能力兼?zhèn)?。首先，今年上半年，中海已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額和回報(bào)率處于高位；其次，近年來，公司聚焦一線及強(qiáng)二線城市投資，投資規(guī)模始終位居行業(yè)第一，貨量充足、結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)。此外，中海在一線城市核心地段布局商業(yè)，在未來商業(yè)資產(chǎn)收入和利潤也會形成創(chuàng)利增效。

中海地產(chǎn)上半年?duì)I收832.2億！

擲550億買地！

中年報(bào)顯示，中海系列公司上半年實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額人民幣1201.5億元，位居全行業(yè)第二；期內(nèi)收入為人民幣832.2億元，除稅前溢利人民幣130.0億元，核心股東應(yīng)占溢利人民幣87.8億元；董事局宣布派發(fā)中期股息每股港幣25仙。

從銷售額分布上看，一線核心城市貢獻(xiàn)了半壁江山。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中海地產(chǎn)在香港及北上廣深五座城市實(shí)現(xiàn)合約銷售額556.4億元，占集團(tuán)系列公司(不含中海宏洋)合約銷售額53.7%，其中北京合約銷售金額304.5億元，香港、上海、廣州、深圳超50億元。

據(jù)悉，一線城市重倉的背后，是中海地產(chǎn)基于市場判斷前瞻性投資的回報(bào)。中海地產(chǎn)管理層曾提出，公司長期聚焦主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品的“三個(gè)主流”經(jīng)營策略，在這樣一套投資邏輯下，中海地產(chǎn)在重點(diǎn)城市積累了大量可售資源。

上半年，中海地產(chǎn)新增17幅地 塊，總權(quán)益地價(jià)為401.1億元，較2024年同期的120.3億元大幅增長233%。對應(yīng)拿地單價(jià)1.56萬元/平方米，較2024年同期的1.10萬元/平方米同比增長42%。單價(jià)上升的核心原因與中海地產(chǎn)拿地布局向高房價(jià)區(qū)域集中有關(guān)。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)上半年52%的買地資金投向了香港及北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，這些城市優(yōu)質(zhì)地塊往往資源稀缺、競爭激烈。

例如今年3月，中海地產(chǎn)以75億元的總價(jià)、10.23萬元/平方米的樓面價(jià)，拿下了北京海淀一地塊，刷新北京單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

截至6月30日，中海地產(chǎn)總土地儲備達(dá)4047萬平方米，其中權(quán)益建筑面積3721萬平方米。另據(jù)中海披露，7月公司又投資149億元拿下五幅地塊。前7月累計(jì)權(quán)益買地550億元，相當(dāng)于去年全年八成的水平。

融資利率降至2.9%

中海地產(chǎn)在手現(xiàn)金1089.6億

報(bào)告期內(nèi)，中海地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營收入35.4億元，其中一線城市項(xiàng)目收入占比提升至47%。分業(yè)態(tài)來看，報(bào)告期內(nèi)，寫字樓收入為17億元，購物中心收入為11.7億元，長租公寓收入為1.6億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為5.1億元。

上半年，中海地產(chǎn)新簽約租賃寫字樓總建筑面積51萬平方米，續(xù)租率76.9%；購物中心業(yè)務(wù)方面，開業(yè)三年以上的成熟期項(xiàng)目出租率為96.2%，銷售額及客流同比分別增長6.7%、11%。

報(bào)告期內(nèi)，中海地產(chǎn)其他業(yè)務(wù)內(nèi)外部收入合計(jì)為35.5億元，其中外部收入17.1億元。

中海地產(chǎn)方面表示，公司始終堅(jiān)持審慎穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，嚴(yán)守安全底線，積極謀求發(fā)展。截至2025年6月30日，公司流動資產(chǎn)凈值為3862.6億元，流動比率為2.6倍，凈借貸比率為28.4%；銀行存款及現(xiàn)金為1089.6億元，占總資產(chǎn)的12.1%，現(xiàn)金充裕度在業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。

公告顯示，截至2025年6月30日，中海地產(chǎn)總借貸合計(jì)為2274.5億元，其中，一年內(nèi)到期的借貸為174億元，占比為7.6%。2025年下半年到期歸還銀行及其他借貸、擔(dān)保票據(jù)及公司債券合計(jì)為80.9億元。

此外，截至6月末，中海地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為53.7%，較2024年末降低2.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下公司近10年負(fù)債率新低；凈負(fù)債率28.4%，較2024年底下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；持有現(xiàn)金1089.6億元，現(xiàn)金短債比達(dá)4.9倍。三項(xiàng)指標(biāo)均遠(yuǎn)超房地產(chǎn)“三道紅線”的“綠檔”標(biāo)準(zhǔn)（負(fù)債率≤70%、凈負(fù)債率≤100%、現(xiàn)金短債比≥1.0）。

期內(nèi)，公司平均融資成本進(jìn)一步創(chuàng)歷史新低至2.9%，較2024年的3.1%再降0.2個(gè)百分點(diǎn)。公司在行業(yè)內(nèi)融資利率僅次于華潤置地。

多元業(yè)務(wù)的中海

跑出一條新“增長線”

在存量地產(chǎn)時(shí)代，市場開始以“產(chǎn)品力制勝”，中海憑借產(chǎn)品創(chuàng)新與多元業(yè)務(wù)布局構(gòu)建的差異化優(yōu)勢，成為“跑贏市場”的關(guān)鍵。

今年4月，中海發(fā)布“中海好房子LivingOS系統(tǒng)”，依托數(shù)字基建、整合鏈接和數(shù)智定制三大能力，打造覆蓋居住全周期的空間智慧生態(tài)平臺。系統(tǒng)聚焦“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，通過16大產(chǎn)品系統(tǒng)、172項(xiàng)客戶需求解決方案，精準(zhǔn)解決居住痛點(diǎn)，如智能安防、超低能耗建材應(yīng)用、家居設(shè)備聯(lián)動控制等。

該系統(tǒng)落地項(xiàng)目反響熱烈：北京萬吉玖序、上海云邸玖章等首批項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)貥鞘衅降谀鎰轃徜N，實(shí)現(xiàn)高去化率與溢價(jià)，達(dá)成“量價(jià)兼得”。上半年，系統(tǒng)已在28個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目推廣，成為行業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新標(biāo)桿，強(qiáng)化了中海品牌競爭力。

除住宅創(chuàng)新外，中海持有性業(yè)務(wù)與ESG發(fā)展同步推進(jìn)，形成“住宅+持有”雙輪驅(qū)動。上半年商業(yè)物業(yè)運(yùn)營收入35.4億元，一線核心城市項(xiàng)目收入占比47%；北京中海大吉巷商業(yè)項(xiàng)目5月開業(yè)，首日客流超20萬人次，出租率96%，成北京核心城區(qū)城市更新示范樣本。

同時(shí)，中海首個(gè)商業(yè)公募REITs有序推進(jìn)，未來將通過資產(chǎn)證券化釋放商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，開拓新利潤增長點(diǎn)。

而在ESG領(lǐng)域，中海同樣保持行業(yè)領(lǐng)先：倫敦證券交易所集團(tuán)（LSEG）評分88分（全球房地產(chǎn)第一），MSCI評級A；北京中海金融中心成零碳建筑科技示范工程，實(shí)現(xiàn)全生命周期低碳發(fā)展。這些成果既提升品牌形象，也為其贏得綠色金融、可持續(xù)發(fā)展合作優(yōu)勢。

整體而言，2025年上半年市場調(diào)整期，中海以“業(yè)績穩(wěn)健+財(cái)務(wù)安全”“精準(zhǔn)投資+優(yōu)質(zhì)土儲”“產(chǎn)品創(chuàng)新+多元發(fā)力”三大制勝點(diǎn)協(xié)同發(fā)力，領(lǐng)跑行業(yè)。

展望下半年，政策支持加力、市場信心修復(fù)，疊加中海充足項(xiàng)目儲備與強(qiáng)勁產(chǎn)品力，其有望進(jìn)一步鞏固行業(yè)地位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供參考。

來源：中海地產(chǎn)公告、中國經(jīng)營報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、時(shí)代周報(bào)等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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