中國房地產(chǎn)行業(yè)這些年風(fēng)風(fēng)雨雨，大家都看到過不少企業(yè)起起落落，可像恒大集團(tuán)這樣從行業(yè)龍頭一下子栽跟頭的例子，真讓人唏噓?；叵肫饋?，恒大曾經(jīng)是全國第二大房企，項(xiàng)目遍布大江南北，銷售額一度領(lǐng)跑同行。但好景不長，從2020年開始，各種問題接踵而至，到2021年債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)，再到2023年申請破產(chǎn)保護(hù)，2024年被香港法院下令清盤，2025年從港交所退市，一路走來，背后的原因說到底還是高負(fù)債運(yùn)營模式出了大問題。

恒大總負(fù)債一度高達(dá)2.4萬億元人民幣左右，相當(dāng)于3000億美元，這么大的窟窿不是一天形成的，而是長期積累的結(jié)果。政府為了穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，2020年推出“三道紅線”政策，限制開發(fā)商過度借債，這本是為防范金融風(fēng)險(xiǎn)的好舉措，但恒大踩了所有紅線，導(dǎo)致資金鏈斷裂。

加上公司盲目多元化，投入新能源汽車等新領(lǐng)域，花了大筆錢卻沒見成效，財(cái)務(wù)管理也存在嚴(yán)重問題，比如2019年和2020年?duì)I收被發(fā)現(xiàn)虛增數(shù)百億元，最終釀成大禍。

巨額債務(wù)積累成因

恒大債務(wù)危機(jī)的主要根源在于長期高杠桿運(yùn)營和政策環(huán)境變化。早在2018年，恒大負(fù)債規(guī)模就超過1.5萬億元，那時(shí)候房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)開始收緊，但公司沒及時(shí)調(diào)整策略，繼續(xù)大舉擴(kuò)張。2019年，負(fù)債進(jìn)一步升到1.8萬億元左右，公司開始涉足新能源汽車等領(lǐng)域，試圖通過多元化分散風(fēng)險(xiǎn)，可實(shí)際操作中資金需求更大了。

2020年8月，住建部和央行聯(lián)合推出“三道紅線”監(jiān)管要求，具體是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%，凈負(fù)債率不超過100%，現(xiàn)金短債比不低于1倍。恒大當(dāng)時(shí)全部指標(biāo)都超標(biāo)，屬于高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，但沒按要求收緊投資，反而繼續(xù)拿地和上新項(xiàng)目，導(dǎo)致債務(wù)雪球越滾越大。

到2021年，資金鏈開始明顯緊張，部分理財(cái)產(chǎn)品無法兌付，引發(fā)投資者不滿。9月，境外債券利息支付失敗，國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，進(jìn)一步加劇融資難度。恒大試圖出售資產(chǎn)回籠資金，但市場信心不足，談判進(jìn)展緩慢。

除了政策因素，恒大自身經(jīng)營策略也存在問題。公司創(chuàng)始人許家印主導(dǎo)下，恒大追求規(guī)模優(yōu)先，全國布局?jǐn)?shù)百個(gè)項(xiàng)目，但管理跟不上，效率低下。2021年上半年，商業(yè)票據(jù)開始逾期兌付，一些供應(yīng)商暫停合作，產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)苡绊憽：愦筮€通過發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品吸引資金，承諾高回報(bào)，但實(shí)際兌付能力不足，導(dǎo)致個(gè)人投資者受損。公安部門介入調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)管理層涉嫌違規(guī)操作，多名高管被采取措施。

2021年12月，恒大正式宣布部分債務(wù)無法履行，債權(quán)人啟動(dòng)重組程序。進(jìn)入2022年，公司股價(jià)持續(xù)下跌，3月觸及歷史低點(diǎn)1.16港元，比2017年高點(diǎn)跌去九成多。

恒大危機(jī)還與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)。中國房地產(chǎn)市場從2020年后進(jìn)入調(diào)整期，銷售增速放緩，房價(jià)趨穩(wěn)。恒大作為大型開發(fā)商，庫存壓力大，資金回籠慢。2021年，全國房企違約事件增多，恒大只是其中典型。國際上，美聯(lián)儲(chǔ)加息等因素影響跨境融資，恒大境外債占比不小，受波及。2023年7月，公司公布2021年和2022年巨額虧損，分別達(dá)4760億元和1059億元，總負(fù)債2.43萬億元。

債務(wù)結(jié)構(gòu)

恒大債務(wù)總額接近2萬億元，分成幾個(gè)主要部分。首先是欠付地方政府的土地出讓金，大概7000億元。這些款項(xiàng)用于購置開發(fā)用地，公司多次申請延期，但積累過多影響后續(xù)開發(fā)。其次是拖欠建筑承包商和供應(yīng)商的工程款，規(guī)模約1萬億元，涉及上千家企業(yè)。這些企業(yè)因資金短缺，一些倒閉或停產(chǎn)，影響產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定。第三是向銀行和金融機(jī)構(gòu)借款，總計(jì)5000億元左右，涵蓋75家銀行和120多家機(jī)構(gòu)。利息累積導(dǎo)致債務(wù)增長，銀行凍結(jié)賬戶后，資金流動(dòng)更難。廣發(fā)銀行率先行動(dòng)，其他機(jī)構(gòu)跟進(jìn)。第四是個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品欠款，雖然只有1000億元，但直接涉及普通民眾，社會(huì)影響大。

這些債務(wù)類別相互關(guān)聯(lián)，加劇危機(jī)。土地款拖欠導(dǎo)致項(xiàng)目審批受阻，供應(yīng)商款延遲中斷材料供應(yīng)，銀行債利息滾雪球，個(gè)人債引發(fā)社會(huì)關(guān)注。2021年9月，投資者圍堵總部，要求兌付，媒體報(bào)道后信心進(jìn)一步崩盤。恒大總負(fù)債中，境內(nèi)債占比大，境外債約300億美元。2023年8月，公司在美國申請第15章破產(chǎn)保護(hù)，保護(hù)海外資產(chǎn)。2024年1月，香港法院下令清盤，委任清盤人接管子公司，出售資產(chǎn)償債。但90%資產(chǎn)在內(nèi)地，已被出售、抵押或凍結(jié)，清盤效果有限。債務(wù)結(jié)構(gòu)顯示，恒大不光欠銀行，還欠上下游和民眾，牽扯面廣。政府協(xié)調(diào)保交樓，確保在建項(xiàng)目推進(jìn)，維護(hù)民生。

恒大資金主要用于運(yùn)營和多元化投資。首先是高額運(yùn)營成本，2021年經(jīng)營虧損超1100億元，但高層薪酬高企，夏海鈞年收入2億元，遠(yuǎn)超行業(yè)水平。公司沒嚴(yán)格遵守“三道紅線”，繼續(xù)擴(kuò)張，導(dǎo)致負(fù)債率高。新能源汽車項(xiàng)目投入數(shù)百億元，但產(chǎn)量低，2024年6月被要求退還19億元補(bǔ)貼，因未履約。地產(chǎn)項(xiàng)目拿地成本高，銷售放緩，庫存積壓。資金使用不當(dāng)放大危機(jī)。

危機(jī)后，公司進(jìn)入重組，出售非核心資產(chǎn)。政府協(xié)調(diào)，推進(jìn)保交樓，業(yè)主權(quán)益得保障。2023年9月，許家印涉嫌違法被控制。2025年8月，恒大從港交所退市，結(jié)束上市生涯。