業(yè)主歡呼降價vs物業(yè)哭虧撤場！這場看似雙贏的“省錢行動”，為何走向雙輸？

100+小區(qū)降價20%-50%，物業(yè)大面積撤退！1.9元/㎡收費(fèi)線如何保障服務(wù)？

全國多地物業(yè)掀桌子不干了！收費(fèi)下調(diào)+成本猛增，小區(qū)良性運(yùn)轉(zhuǎn)何解？

高端物業(yè)忙升級，老舊小區(qū)物業(yè)忙跑路！你的小區(qū)屬于哪一種？

重慶的一些小區(qū)業(yè)主最近有點措手不及。剛開完業(yè)主大會，通過了降低物業(yè)費(fèi)的決議，本以為是為自己“省了錢”，結(jié)果幾家在當(dāng)?shù)仡H有知名度的物業(yè)公司——包括加州物業(yè)、凱美物業(yè)、中鐵建物業(yè)等，干凈利落地發(fā)布了撤場公告。涉及的小區(qū)名單不短，像中渝春華秋實、居然雅素里、花語佰驪等，受影響住戶總數(shù)突破一萬戶。想象一下，小區(qū)保潔沒了、門衛(wèi)撤了、設(shè)施維護(hù)停了，業(yè)主群里瞬間“炸了鍋”，這種服務(wù)真空帶來的混亂和憂慮是實實在在的。

這股風(fēng)不僅僅在重慶刮。杭州的熱門樓盤萬固珺府，原本由品質(zhì)著稱的濱江物業(yè)管理。今年6月底，濱江物業(yè)也正式撤離了。直接起因很相似：業(yè)委會要求將物業(yè)費(fèi)從原來的2.8元/平方米/月降到2.2元/平方米/月。湖北鄂州的雙創(chuàng)之星小區(qū)同樣收到了中海物業(yè)的告別信，原因則指向另一個難題：小區(qū)入住率不高，欠繳物業(yè)費(fèi)的情況比較突出，累計拖欠費(fèi)用達(dá)到了近60萬元，項目長期在虧損線上掙扎。這些知名企業(yè)接連撤離，并非個別城市的孤例。一股物業(yè)“撤場潮”的跡象開始在更大范圍顯現(xiàn)。

物業(yè)公司掀桌子的理由，公告里寫得很清楚：錢的問題擺不平了。

站在小區(qū)業(yè)主的角度看，要求降費(fèi)理由充分。不少業(yè)主反映，每月按時交著不低的物業(yè)費(fèi)，但樓道清掃不及時、綠化養(yǎng)護(hù)不到位、公共設(shè)施維修拖拉。感受不到與付出等值的服務(wù)。還有很大一部分矛盾來源于房屋交付時就存在的質(zhì)量問題——墻體開裂、管道漏水、承諾的配套缺失等等。開發(fā)商的“鍋”，物業(yè)公司一時半會解決不了，不少業(yè)主就把情緒轉(zhuǎn)移到了物業(yè)費(fèi)上，用不繳費(fèi)來“施壓”或“泄憤”。有公開調(diào)查數(shù)據(jù)指出，高達(dá)78.5%選擇欠費(fèi)的業(yè)主，核心理由是“感受到的服務(wù)質(zhì)量，配不上現(xiàn)在繳納的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)”。

再看物業(yè)公司攤開的賬單，難題同樣現(xiàn)實且剛性。

人工成本：保安、保潔、客服、維修工等，工資水平和社保支出每年都在漲，這是剛性開支。

維護(hù)成本：這部分費(fèi)用與小區(qū)房齡緊密掛鉤，而且占比驚人。專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，對于一個已經(jīng)投入使用5年以下的新小區(qū)，每年的日常維護(hù)成本大概占到物業(yè)費(fèi)的25%-35%；當(dāng)小區(qū)步入10到15年時，這個比例會上升到45%-60%；如果小區(qū)房齡在15年以上，維護(hù)成本甚至?xí)缘粑飿I(yè)費(fèi)的70%-100%！老舊小區(qū)意味著設(shè)備老化、管道銹蝕，維修頻率和費(fèi)用都直線上升。

合規(guī)成本：消防系統(tǒng)改造提升、電梯強(qiáng)制年檢保養(yǎng)、響應(yīng)垃圾分類政策配置人員和督導(dǎo)……這些來自政策法規(guī)和社會責(zé)任的要求，每一項都需要真金白銀投入，但錢從哪來？物業(yè)費(fèi)就是主要來源。

一邊是業(yè)主對降價的呼聲高漲（部分城市出臺了收費(fèi)指導(dǎo)價，如武漢對電梯住宅最高限價在2.3元內(nèi)，重慶最高限價為1.9元），許多小區(qū)實際降價幅度在20%-35%，甚至更高；另一邊是物業(yè)公司運(yùn)營成本的剛性上漲。兩邊一擠壓，物業(yè)公司普遍感到利潤空間被急劇壓縮甚至消失。業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)觀察，物業(yè)行業(yè)的平均毛利率近年來確實呈現(xiàn)下滑趨勢。面對這種收支不平衡的狀況，企業(yè)要生存，只有兩個極端選擇：要么咬牙堅守但服務(wù)質(zhì)量不可避免地縮水；要么選擇離開。

不同規(guī)模的物業(yè)公司，應(yīng)對的方式差異很大。一些小公司為了生存，只能加入“內(nèi)卷戰(zhàn)局”，靠各種辦法壓縮成本，有的甚至打出“0元物業(yè)費(fèi)”的極端口號來搶項目，背后隱患可想而知。有實力、有名氣的頭部企業(yè)選擇了另一條路：戰(zhàn)略調(diào)整，主動退出他們認(rèn)為難以為繼、低效低質(zhì)的住宅項目。公開信息顯示，過去一年里，像萬物云、世茂服務(wù)、彩生活、中海物業(yè)這些行業(yè)領(lǐng)頭羊，主動退出的在管住宅面積加起來是個天文數(shù)字。

他們把目光轉(zhuǎn)向了更愿意為專業(yè)服務(wù)支付合理費(fèi)用的領(lǐng)域：高端的商業(yè)寫字樓、大型的公立醫(yī)院、重點的學(xué)校校園、政府的公共建筑、旅游風(fēng)景區(qū)，甚至是專注服務(wù)于愿意為高品質(zhì)生活體驗買單的高端住宅業(yè)主。這些項目對服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)高，賬務(wù)通常更清晰，支付能力和意愿也更強(qiáng)。

眼下，部分小區(qū)似乎陷入了某種“僵持循環(huán)”：業(yè)主覺得服務(wù)差要求降價→物業(yè)費(fèi)收入減少導(dǎo)致服務(wù)更難提升或直接撤場→服務(wù)空缺引發(fā)小區(qū)混亂和資產(chǎn)加速貶值。如何解開這個困局？核心點在于建立信任、提升專業(yè)、完善規(guī)則。

陽光透明的“賬本”是信任的基礎(chǔ)。物業(yè)費(fèi)的每一分錢去向，應(yīng)該清晰地展示給業(yè)主看。人工工資占多少？公共區(qū)域水電花銷多少？日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用幾何？大中修專項的錢用了沒？物業(yè)公司有責(zé)任提供明細(xì)，業(yè)主或者業(yè)委會也有權(quán)利要求和監(jiān)督。降不降費(fèi)、降多少，應(yīng)當(dāng)是基于一份透明核算出來的成本清單進(jìn)行協(xié)商，而不是憑借情緒或簡單比照市場最低價來“一刀切”。省下錢的同時，業(yè)主有權(quán)知道服務(wù)可能調(diào)整的范圍。有些城市小區(qū)嘗試定期召開財務(wù)說明會，效果不錯。

專業(yè)能力才是“賺錢”的本錢。物業(yè)公司再也不能依賴著開發(fā)商的背景“躺贏”了。必須回歸服務(wù)的本質(zhì)，苦練內(nèi)功。能不能制定科學(xué)有效的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)流程？能不能引入智能化設(shè)備降低人工巡查成本？如何更精細(xì)高效地管理綠化、保潔、設(shè)備維保？能不能挖掘社區(qū)服務(wù)的深層價值點？比如，發(fā)展社區(qū)食堂滿足工作族的用餐需求、為老年住戶提供基礎(chǔ)的日間照料服務(wù)、集中解決業(yè)主的快遞收發(fā)痛點……這些都是可能的增值點。把基礎(chǔ)服務(wù)做扎實了，把增值服務(wù)做出特色了，用專業(yè)來贏得業(yè)主的認(rèn)可和付費(fèi)意愿，才是健康持久的模式。

清晰明了的規(guī)則是各方行為的邊界。對于確實因開發(fā)商問題拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在自身能力和權(quán)責(zé)范圍內(nèi)積極協(xié)調(diào)開發(fā)商處理，必要時也可通過法律途徑尋求解決，而不是將矛盾轉(zhuǎn)嫁給繳費(fèi)業(yè)主。同樣，業(yè)主維護(hù)權(quán)益也應(yīng)依法依規(guī)，避免將對開發(fā)商的怨氣盲目轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)。完善的小區(qū)議事規(guī)則和強(qiáng)有力的、懂管理的業(yè)委會也至關(guān)重要。

這場從重慶、杭州、鄂州等地蔓延開的物業(yè)撤退現(xiàn)象，敲響了行業(yè)的警鐘。表面看是物業(yè)費(fèi)收支引發(fā)的具體矛盾，本質(zhì)上是房地產(chǎn)市場從增量走向存量之后，社區(qū)治理模式如何適配新階段要求所面臨的重大挑戰(zhàn)。它涉及我們每天生活的環(huán)境質(zhì)量。

簡單粗暴地大幅壓低物業(yè)費(fèi)，短期可能有“省錢”的滿足感，但長期看，一旦物業(yè)服務(wù)難以為繼、甚至撤離，最終承受混亂和資產(chǎn)貶值的，是每一位業(yè)主。物業(yè)公司如果依然固守粗放管理，不愿變革提升，也終將被業(yè)主和市場所淘汰。

建設(shè)一個整潔、安全、有品質(zhì)的居住環(huán)境，需要業(yè)主對服務(wù)價值有清晰認(rèn)知并理性付費(fèi)，也需要物業(yè)公司憑借專業(yè)、透明的管理與服務(wù)贏得信任與尊重。這條路很不容易，但找到這中間的平衡點，或許是解決問題的關(guān)鍵一步。

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