2025年8月28日，中共中央和國務(wù)院聯(lián)合發(fā)了《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》。這不是隨便一紙通知，它直擊過去40年城市化的老毛病。以前的城市化，簡單說就是土地和錢綁一塊兒，目標(biāo)就倆字：增速。建大路是為了貨車跑得順，蓋樓是為了賣地補(bǔ)財(cái)政，城中村就擱那兒當(dāng)廉價(jià)宿舍，留住打工仔。結(jié)果呢？一大堆問題冒頭，三四線地方冒出鬼城，小區(qū)建好了，晚上黑燈瞎火沒人住。睡城更常見，北京邊上的燕郊、上海旁的昆山，好多人每天通勤倆小時(shí)，白天市區(qū)干活，晚上回去就睡，日子過得緊巴巴。

數(shù)據(jù)擺在那兒，從2012年城市化率53.1%，到2024年爬到67%，漲了快14個(gè)點(diǎn)，擴(kuò)張期基本到頭了。接著就是城市病扎堆，人多房少或者房多人少，霧霾堵車，學(xué)校醫(yī)院搶破頭?？咳丝诩t利和地產(chǎn)拉動(dòng)的路，碰壁了。中央看準(zhǔn)了，得從快增長轉(zhuǎn)穩(wěn)發(fā)展，從蓋新樓擴(kuò)新區(qū)，轉(zhuǎn)到盤活現(xiàn)有資源、提質(zhì)增效。高質(zhì)量發(fā)展這詞兒，不是空喊，經(jīng)濟(jì)從高增速追好質(zhì)量，城市也一樣。房地產(chǎn)潮水要退，不能比誰樓蓋得多、城區(qū)攤得多，得比誰日子過得舒坦。

文件里明說，要走中國特色城市現(xiàn)代化新路子，得和兩種老模式切干凈。一種是西方那種資本驅(qū)動(dòng)，紐約曼哈頓高樓扎堆，看著牛，但一邊1%精英住豪宅，一邊30%擠貧民窟。國內(nèi)有些地方也這樣，豪宅區(qū)邊上圍著城中村，千萬大平層對(duì)面月租幾百的握手樓。另一種是香港的高周轉(zhuǎn)，地產(chǎn)商囤地貸款炒樓花，房價(jià)抬到天上，普通人一輩子追不上。國內(nèi)過去也沾邊，好多人抱怨收入永遠(yuǎn)趕不上房價(jià)漲，就是這套邏輯鬧的。

新思路很簡單：人民城市人民建，為人民。過去生產(chǎn)優(yōu)先，盯著企業(yè)賺錢GDP蹭蹭漲；現(xiàn)在生活優(yōu)先，城市得讓住的人覺得幸福、方便、有臉面。經(jīng)濟(jì)活力從這兒來，能留人吸引人，自然有腦力和創(chuàng)新進(jìn)來，不是靠蓋樓賣地硬拽。有人問，這跟月薪三千住城中村的我有啥干系？其實(shí)這文件就是沖著GDP高但幸福感低的斷層去的。城市得體貼人，也得扛事兒，這些變化每個(gè)人都沾光。

體貼怎么說？文件提完整社區(qū)便民生活圈，一老一小服務(wù)。簡單講，出門買早餐不用走兩公里，孩子入托就近不搶名額，老人社區(qū)養(yǎng)老不跑遠(yuǎn)路檢查。有些城市試15分鐘生活圈，步行內(nèi)菜市場幼兒園醫(yī)院養(yǎng)老站全有，這實(shí)打?qū)嵏膭?dòng)。扛事兒呢？限超高層建筑，因?yàn)橹鹁热穗y，住高越危險(xiǎn)；提升排水防澇，改地下管網(wǎng)，雨季不看海，不蹚水上班。還應(yīng)對(duì)災(zāi)害，疫情時(shí)社區(qū)快送物資，臺(tái)風(fēng)天少淹路。這些針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，城市韌性上臺(tái)階。

這文件是經(jīng)濟(jì)政策大轉(zhuǎn)彎。過去70年，國策投物，公路鐵路工廠地產(chǎn)發(fā)電站，成果亮眼，中國工業(yè)第一，高鐵高速里程全球頂。但代價(jià)大，居民消費(fèi)全球13%，不敢花；出生人口全球7%，年輕人不敢生。今年政策一堆，育兒補(bǔ)貼幼兒園免費(fèi)消費(fèi)品換新，加上這城市文件，從投物轉(zhuǎn)投人。人從生產(chǎn)成本變發(fā)展資本。過去城市榨勞動(dòng)力，深圳打工錢全扔房租生活費(fèi)，一分帶不回家；現(xiàn)在AI機(jī)器人頂崗位，只擰螺絲的城市沒戲。城市核心是人，不是水泥堆。不管居民早餐孩子托班老人養(yǎng)老，GDP再高留不住人，談啥發(fā)展。只有管幸福感，高質(zhì)量發(fā)展才落地。

房地產(chǎn)不扛旗啥意思？文件沒說徹底扔地產(chǎn)，但不能再當(dāng)發(fā)動(dòng)機(jī)。過去地產(chǎn)拉投資消費(fèi)就業(yè)，現(xiàn)在得降位，轉(zhuǎn)向保障房供給，滿足工薪剛需，支持改善住房。限增量優(yōu)存量，提高質(zhì)量，白名單貸款盤活閑地。中央城市工作會(huì)議提，城鎮(zhèn)化從快速增長轉(zhuǎn)穩(wěn)定，發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)存量提質(zhì)。房地產(chǎn)新模式，市場加保障，改革制度，人房地錢聯(lián)動(dòng)，高品質(zhì)住房建，建立發(fā)展新機(jī)制。

影響呢？對(duì)樓市，2025年是止跌回穩(wěn)關(guān)鍵，一季度可能反彈，返鄉(xiāng)置業(yè)返城需求。但整體，房價(jià)降幅收窄，一二三線新建住宅同比降幅比上月小。政治局會(huì)議定調(diào)，促進(jìn)止跌回穩(wěn)，嚴(yán)控增量優(yōu)存量，提高質(zhì)量，加大白名單貸款，支持盤活土地。調(diào)整限購，降存量房貸利率，完善土地財(cái)稅金融政策，建新模式。城市更新進(jìn)快車道，物業(yè)服務(wù)提升，推進(jìn)城中村危舊房改造，老舊小區(qū)改，自主更新原拆原建。

對(duì)經(jīng)濟(jì)，城市更新拉投資消費(fèi)就業(yè)，模式轉(zhuǎn)型助高質(zhì)量發(fā)展。十四五來，市政管網(wǎng)改50萬公里，消易澇點(diǎn)。未來5年，城市宜居韌性智慧強(qiáng)。面向現(xiàn)代化，城市更新不同過去新區(qū)開發(fā)，也非西方衰敗區(qū)改造。更新產(chǎn)持久投資帶動(dòng)，雙向賦能兩重兩新。走內(nèi)涵式發(fā)展，優(yōu)化體系，建活力創(chuàng)新城市，舒適宜居，綠色低碳，安全韌性，智慧城市。

目標(biāo)到2030年，現(xiàn)代化人民城市進(jìn)展大，政策完善，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)，人居提升，綠色推進(jìn)，安全韌性強(qiáng)，文化發(fā)展。城市更新推進(jìn)，結(jié)構(gòu)優(yōu)，功能完善，文脈續(xù)，品質(zhì)升。拉動(dòng)投資消費(fèi)，擴(kuò)內(nèi)需，滿足群眾。到2035年，基本建成現(xiàn)代化人民城市，體制完備，開發(fā)方式轉(zhuǎn)，服務(wù)效能高。

房地產(chǎn)挑戰(zhàn)大，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，滿足住好房子，從層高電梯隔音綠色智能無障礙入手，提高標(biāo)準(zhǔn)，從有沒有向好不好轉(zhuǎn)。加快建材研發(fā)，智能建造，建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。行業(yè)政策需求提振供給優(yōu)化金融協(xié)同，因城施策減限制，稅費(fèi)免，信貸擴(kuò)，保障房擴(kuò)，城中村改，收儲(chǔ)存量，好房子推廣。

這份變化，每個(gè)人受益。月薪低也行，社區(qū)改，醫(yī)療教育均衡，交通優(yōu)。綠色轉(zhuǎn)型，文化繁榮，經(jīng)濟(jì)從物到人，消費(fèi)升，生育回。AI應(yīng)用，工人轉(zhuǎn)崗。中央這新規(guī)矩，地產(chǎn)降位，人上位，你家門口變樣，就從這些實(shí)事兒開始。是不是覺得，城市終于開始為咱老百姓著想了？