編 者 按

一紙判決，不僅是對是非曲直的裁斷，更是對司法公正的檢驗；不僅是法治精神的折射，更是社會規(guī)范的指引。

近年來，我國民商事案件收案量持續(xù)上升。僅今年上半年，全國法院就受理民商事一審案件1237.2萬件，同比上升38.87%。司法是維護社會公平正義的最后一道防線，面對如此數(shù)量的案件，人民法院如何堅守初心，用判決守護公平正義？

法治日報記者近日走進基層一線蹲點采訪，深入挖掘廣大法官以“如我在訴”用心用情辦好百姓身邊案的生動實踐。8月26日，法治經(jīng)緯版開設(shè)“書寫公平正義”專欄，推出系列報道，敬請關(guān)注。

租到“甲醛房”可以全額退款嗎？

上海寶山法院：房屋甲醛超標租客可以解除合同

判 詞 摘 錄

作為出租方，被告應提供符合居住條件的房屋。被告自認系爭房屋于2023年6月初裝修，7月17日原告表示新裝修的房屋可能存在甲醛超標問題，要求被告解決，但被告未有回應。在此情況下原告有權(quán)委托檢測機構(gòu)出具檢測報告。原告結(jié)合房屋的裝修時間及檢測結(jié)果，認為系爭房屋甲醛超標，符合常理。嗣后，原告出于擔心房屋內(nèi)甲醛超標影響自身健康的考慮……向被告提出解除雙方租賃合同，本院予以準許。

考慮到甲醛的揮發(fā)性以及空氣流動性，被告提供的檢測報告僅能證明檢測當時房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量情況，無法反映2023年7月系爭房屋的甲醛情況。被告在明知原告提出解除合同后理應及時收回系爭房屋，怠于收回系爭房屋的租金損失應由其自行承擔。

典 型 案 件

“國家標準是不超過0.08mg/m3，而當時房屋客廳和臥室的甲醛濃度達到了0.20mg/m3，遠超國家標準。況且當時我媳婦正備孕，這樣的‘甲醛房’我們怎么敢住呢！”近日接受《法治日報》記者采訪時，王先生回憶起來上海工作時租到“甲醛房”及退租的經(jīng)歷，仍歷歷在目。

因出租人拒絕退租，王先生無奈起訴至上海市寶山區(qū)人民法院。最終，法院判決解除租賃合同，由出租人向王先生退還租金和保證金?！皠倧耐獾貋砩虾９ぷ?，就碰到了這件糟心事，是公正司法讓我感受到了這座城市的溫度，給予了我前行的力量。”王先生說。

近日，記者走進寶山區(qū)法院了解該案的來龍去脈。

租住房屋甲醛超標

王先生記憶猶新，那是2023年7月14日晚，他來到一套位于寶山區(qū)的出租房，當時房屋窗戶開著，通著風，沒有明顯問題。于是，他與出租人郭女士簽訂《房屋租賃合同》，租下了這套房，約定租期1年，月租金3400元，保證金3400元；租賃期間，出租人保證該房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。

然而，第二天晚上，他和妻子再次來到這套房子里時，窗戶關(guān)上了，待在房間里一會兒就令人“非常不舒服”，他懷疑可能是甲醛所致。

于是他給出租人郭女士發(fā)去信息：“甲醛什么的沒問題吧？”郭女士回復稱，這個問題不大，住進來時開窗通風，再買幾盆綠蘿放在房屋里凈化空氣。

還沒搬進去，王先生便從鄰居處得知：這套房子半個月前剛完成裝修。

“我媳婦正備孕，剛裝修的房子不適合我們，我們也不敢住?！蓖跸壬鷮⑼俗獾南敕ǜ嬖V了郭女士，但郭女士不同意退租。她的理由是，在王先生看房時，她已經(jīng)說過房屋新裝修，雙方簽訂合同時也備注了新裝修。如果退租，不返還已付房屋租金和保證金。

多次溝通無果，王先生向郭女士提出進行甲醛檢測的要求，郭女士未予回復。

于是，王先生自行向有中國計量認證資質(zhì)的機構(gòu)申請檢測，檢測報告顯示，該房屋客廳及臥室甲醛濃度約為0.20mg/m3，不符合《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》。

當年7月21日，王先生向郭女士發(fā)送房屋甲醛檢測報告，要求解除房屋租賃合同，退還租金3400元、押金3400元及支付甲醛檢測費600元。

郭女士回復稱：“單方面解除合同是要賠違約金的?！?/p>

兩份不同檢測報告

由于雙方無法達成一致，王先生起訴至寶山區(qū)法院，請求法院確認雙方租賃合同解除，要求郭女士返還租金和保證金并支付違約金3400元。

“法官，我妻子當時正備孕，這房子甲醛嚴重超標，我們都沒有搬進去住，也不敢住?！遍_庭時，原告王先生提供了檢測報告。

這時，被告郭女士也不慌不忙地拿出另一份檢測報告反駁道，她找的檢測機構(gòu)出具的檢測結(jié)果顯示該房屋的甲醛含量不到0.06mg/m3，完全合格。另外，郭女士說，王先生簽訂合同時，她已告知其房屋新裝修，自己不存在任何違約行為。

原來，郭女士于2023年12月初自行委托檢測機構(gòu)對該房屋空氣質(zhì)量進行檢測，檢測報告顯示甲醛等含量均低于限值標準。

庭審中，本案承辦人、寶山區(qū)法院法官楊潔認真詢問雙方檢測細節(jié)，后經(jīng)核查檢測機構(gòu)資質(zhì)、檢測程序以及檢測標準，發(fā)現(xiàn)兩份檢測報告均由有中國計量認證資質(zhì)的機構(gòu)出具，采樣方法亦符合國家標準，但郭女士檢測報告的時間距雙方爭議發(fā)生時已有5個月。此外，2023年11月，郭女士已將該房屋另行出租給案外人，審理時房屋的空氣質(zhì)量現(xiàn)狀已發(fā)生較大變化，法院已無重新檢測可能及必要。

法院審理得知，郭女士2023年6月初向房屋產(chǎn)權(quán)人承租了毛坯房，后對房屋進行裝修并購買家具，2023年7月中旬向王先生交付全新裝修的房屋。

對于王先生要求對房屋空氣質(zhì)量進行檢測，郭女士未回應一事，她表示：“他簽訂合同時已經(jīng)看過房且知道房屋是新裝修的，我沒有義務進行檢測?！?/p>

事實逐漸清晰，楊潔引導雙方聚焦法律的強制性規(guī)定：民法典明確規(guī)定出租人有適租義務，即便承租人在簽訂合同時知曉租賃物危及承租人安全或健康的，亦可隨時解除合同。

判決得到雙方認同

2024年2月，寶山區(qū)法院作出判決：郭女士于本判決生效之日起10日內(nèi)退還王先生租金、保證金。宣判后，當事人雙方均未提起上訴。

記者近日前往案涉出租屋看到，屋內(nèi)已入住他人，門口靠墻處有一個放著多雙鞋子的鞋架。

一旁的楊潔感慨地說，審理甲醛超標房屋租賃合同糾紛案件的過程，像是在法律條文與生活細節(jié)間“走鋼絲”，從立案到宣判期間，每一次證據(jù)交換、開庭審理都在平衡“看得見的合同條款”與“看不見的居住安全”，判決的最終形成，既是對事實的認定，更是對法律精神的詮釋。

記者注意到，最終落在判決書上的，既沒有晦澀難懂的專業(yè)術(shù)語，也沒有堆砌法條，而是用最直白的文字寫道：“作為出租方，應提供符合居住條件的房屋?！?/p>

本案判決后，被告郭女士曾向楊潔提出她的疑惑：“法官，如果都按照你這樣判，那我們做二房東的還怎么賺錢？”

楊潔的回復是：“你應該慶幸原告一家未實際入住，未給原告一家人的身體健康造成實際損害。換位思考一下，如果你的小孩長期居住在這樣的房子里，你還會這樣想嗎？”

那時，被告陷入了沉思。

后來，楊潔在另一起租賃糾紛中再次遇見被告郭女士，她在案件審理過程中很配合法院工作，甚至在溝通調(diào)解方案時直接對楊潔說：“法官，我們信任你，你直接給個調(diào)解方案?！?/p>

“那一刻，我仿佛看見冰冷的法條，因那份樸素的理解而產(chǎn)生溫暖的共振?！睏顫嵳f。

如今，王先生的孩子已一歲多?！凹胰说慕】凳亲钪匾模痉ㄊ刈o人民群眾健康。”他感嘆道。

法 官 筆 記

讓樸素的判決解答普通人的困惑

上海市寶山區(qū)人民法院法官

楊潔

距離這份甲醛超標租賃案的判決書成稿，已過去一年有余。案牘流轉(zhuǎn)間，時光如梭，案件的細節(jié)仍清晰如昨。它并非我伏案書寫的文書中最浩繁的那份，然而字里行間承載的分量，卻像顆石子投進心湖，漾開層層漣漪，久久不曾平息。

回望這起案件，在撰寫事實認定部分，我認真核實證據(jù)和詳細詢問租賃合同簽訂前后的各種細節(jié)，抽絲剝繭般還原租賃時間線：2023年6月3日，被告自房屋產(chǎn)權(quán)人處承租毛坯狀態(tài)的房屋；2023年7月14日，被告向原告交付全新裝修的房屋；2023年7月20日，原告單方委托檢測并以甲醛超標為由向被告提出解除合同；2023年11月25日被告將房屋出租給案外人，2023年12月3日，被告單方委托檢測房屋空氣質(zhì)量。

在兩份檢測報告檢測資質(zhì)及程序等均合法的前提下，檢測報告的檢測時間成為兩份證據(jù)證明效力的關(guān)鍵。我查詢專業(yè)文獻書籍，幾度翻閱檢測規(guī)范，并向空氣質(zhì)量檢測專業(yè)人員請教，確認“新裝修房屋甲醛釋放高峰期通常為3個月到6個月，且夏季高溫環(huán)境會顯著加速甲醛釋放”，最終認定被告提供的檢測報告僅能證明檢測當時房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量情況，無法反映2023年7月系爭房屋的甲醛情況。至此，我僅是推翻了被告檢測報告的結(jié)論，但系爭房屋在爭議時段是否甲醛超標并不能直接認定。于是，我重新查看卷宗，不遺漏任何蛛絲馬跡，最終結(jié)合被告裝修完畢時間僅半月等其他旁證，堅定甲醛超標的內(nèi)心確認，從而撰寫下“原告結(jié)合房屋的裝修時間及檢測結(jié)果，認為系爭房屋甲醛超標，符合常理”的判決結(jié)論。

此外，通過逐字核對雙方所有的微信聊天記錄和短信記錄，我將發(fā)生在2023年7月17日至21日，散落于微信與短信里的碎片化對話，原封不動地嵌入判決書的事實部分。這些看似零碎的文字，清晰地復刻出一條心路：原告從初期的憂慮，到尋求溝通解決卻屢遭閉門羹的無助，直至無奈訴至法院。而另一端，卻是被告知曉全新裝修的房屋可能會有甲醛超標隱患，依然拒絕溝通的強勢無理。

撰寫裁判核心的“本院認為”部分，我經(jīng)歷了反復的自我審視。第一遍側(cè)重法律邏輯，我突然意識到，法律條文的力量從來不在晦澀，而在能回答普通人的困惑。這份文書要解釋的也是最樸素的問題：面對甲醛超標的房屋，房客能不能提前退租。于是我重新書寫，最終落在判決書上的，是用最直白的文字寫下“作為出租方，被告應提供符合居住條件的房屋”。

當天，敲完判決書最后一句時已是晚上八點。窗外車流不息，燈光如織。我忽然想起來滬打拼的原告一家，此刻或許正奔波歸家，抑或同我一般仍在燈下勞碌。而這間彌漫著甲醛的房屋，曾寄托了他們對未來三口之家安穩(wěn)生活的期待。這份判決書能做的，是幫他們拾起那份被打碎的期待，用公正之手，一片片拼回他們對這個城市的信任。

專 家 點 評

生動詮釋新時代司法的三重屬性

華東政法大學法律學院院長

金可可

人民法院對甲醛超標類房屋租賃案件的處理，展示了法官專業(yè)的司法能力，體現(xiàn)了司法對民生的關(guān)護和保障。

該案的審理體現(xiàn)了法律適用的準確性。面對租賃糾紛中甲醛檢測標準認定、舉證責任分配等難題，人民法院將民法典中“租賃物適用性”條款與環(huán)境安全標準相結(jié)合，創(chuàng)造性地構(gòu)建了“健康權(quán)優(yōu)先”的裁判邏輯。例如在證據(jù)采信上，對當事人自行委托的檢測報告，法院通過審查機構(gòu)資質(zhì)、檢測程序等要素科學認定效力，既避免了機械司法導致的維權(quán)困境，又堅守了證據(jù)裁判原則，展現(xiàn)了司法對專業(yè)領(lǐng)域知識的尊重以及對法律條文的靈活運用。

該案的審理直擊民生領(lǐng)域的維權(quán)難點，守護了公平正義。租客在租賃關(guān)系中往往處于信息和議價能力的弱勢地位，甲醛超標不僅侵害其健康權(quán)，更可能因出租方的推諉導致維權(quán)無門。人民法院通過判決違約方承擔違約責任，既讓違法者付出代價，又為弱勢方提供了權(quán)利救濟通道，矯正失衡的利益格局。這種形式平等向?qū)嵸|(zhì)正義的跨越，彰顯了司法守護民生底線的擔當。

該案的判決，為社會行為劃定了清晰邊界，具有社會價值引領(lǐng)的作用。一是出租方必須履行安全居住保障義務，將健康權(quán)置于逐利之上；二是公民應增強權(quán)利意識，對侵害自身健康的行為及時說“不”；三是市場主體須恪守誠信原則，任何僥幸心理都為法律所否定。該案價值還在于引導租賃市場從“契約自由”向“責任先行”轉(zhuǎn)型，促進形成“生命至上、誠信為本”的社會共識。

甲醛超標房屋租賃案件的處理，是司法功能從“糾紛解決”向“規(guī)則建構(gòu)”升級的鮮活樣本，生動詮釋了新時代司法的三重屬性：以專業(yè)智慧破解民生難題、以公正裁判守護權(quán)利救濟、以價值引領(lǐng)塑造社會風尚，從而讓法治精神真正融入人民群眾生活的方方面面。

辦 案 經(jīng) 驗

專業(yè)化審判高效化解房屋租賃糾紛

租到房東私接燃氣且被燃氣公司檢測出存在燃氣泄漏的房子該怎么辦？

上海的張先生遇到這種情況后，認為房屋存在嚴重安全隱患，要求房東根據(jù)合同無條件退房并退還租金及押金，但遭到房東拒絕。無奈之下，張先生起訴至上海市寶山區(qū)人民法院。

寶山區(qū)法院審理認為，出租人有義務提供滿足租賃目的的適租房屋，當租賃房屋存在安全隱患、危及承租人安全或者健康時，可以隨時解除合同。法院判決解除雙方簽訂的房屋租賃合同，由房東退還張先生租金及押金。目前，該判決已生效。

這只是近年來寶山區(qū)法院審理的數(shù)千起房屋租賃案件之一。

據(jù)了解，寶山區(qū)為人口流入?yún)^(qū)，又兼具城市和農(nóng)村兩種環(huán)境，房屋租賃市場活躍，引發(fā)的房屋租賃糾紛呈現(xiàn)出數(shù)量攀升、類型多元、矛盾交織的新特點。數(shù)據(jù)顯示，2023年至2025年7月，寶山區(qū)法院共受理房屋租賃合同案件3849件。

寶山區(qū)法院副院長洪波近日接受《法治日報》記者采訪時介紹說，為了審理房屋租賃合同案件，寶山區(qū)法院以專業(yè)化審判為基石，優(yōu)化案件審理流程，延伸審判職能，積累并探索形成了一套行之有效的房屋租賃類案件審理機制，打造房屋租賃糾紛化解新格局。

——構(gòu)建專業(yè)審判機制，配備專業(yè)化審判人才。

房屋租賃類案件具有高度專業(yè)化、復雜性等特點，法律適用難點多、類型多樣，需要法官具備相應的專業(yè)知識和識別專業(yè)問題的能力。為此，寶山區(qū)法院在傳統(tǒng)“大民事”審判格局內(nèi)設(shè)立相對固定的房地產(chǎn)審判團隊，選優(yōu)配齊專業(yè)審判骨干，長期深耕房地產(chǎn)審判領(lǐng)域，積累較為豐富的審判實踐經(jīng)驗，確保裁判尺度的統(tǒng)一性、穩(wěn)定性和前瞻性，取得了令人滿意的審判效果。

——優(yōu)化案件審理流程，高效化解矛盾糾紛。

寶山區(qū)法院針對普通房屋租賃案件法律關(guān)系相對清晰但事實查明（如房屋現(xiàn)狀、欠租金額、押金退還、裝修損失評估等）耗時較長的特點，在立案階段大力推行“要素式審判”，通過引導當事人填寫《房屋租賃糾紛要素表》，精準固定無爭議事實，快速鎖定核心爭議焦點，提升了案件開庭審理的效率，大大加快了糾紛解決進度。

——提升房屋租賃類案件的審判質(zhì)效。

針對轄區(qū)內(nèi)多發(fā)的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪租賃案件，開展專題調(diào)研，制定《虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪案件審理指南》，明晰審判思路、統(tǒng)一裁判規(guī)則。

——以司法建議督促房屋租賃市場規(guī)范治理。

寶山區(qū)法院針對案件審理中暴露出的普遍性、源頭性問題，積極發(fā)揮司法建議“啄木鳥”功能。

如在一起共有非居住房屋租賃案件中，某國有企業(yè)位于黃金地段的商鋪被層層轉(zhuǎn)租，中間出現(xiàn)二房東、三房東甚至四房東，一間商鋪的租金從第一手租賃的每月每平方米100元層層加碼到末手租賃的每月每平方米300多元，進而引發(fā)房東之間的矛盾糾紛。案件審結(jié)后，法院就“層層轉(zhuǎn)租”問題引發(fā)的安全隱患與管理難點，向相關(guān)國有企業(yè)發(fā)出司法建議。該國有企業(yè)針對司法建議進行反饋，將對在租賃合同期內(nèi)的房屋進行逐一排查，如發(fā)現(xiàn)仍存在擅自轉(zhuǎn)租現(xiàn)象的，責令及時整改；同時，公司內(nèi)部建立完善的管理機制，運用信息化手段全流程規(guī)范租賃管理，防范租賃風險。

“安居方能樂業(yè)。房屋租賃糾紛的有效化解，關(guān)乎千家萬戶的切身利益，關(guān)乎轄區(qū)租賃市場的健康發(fā)展，更關(guān)乎社會的和諧穩(wěn)定。寶山區(qū)法院通過不斷提升房屋租賃案件審判的專業(yè)化、規(guī)范化、智能化水平，為營造更加規(guī)范有序、充滿活力的區(qū)域房屋租賃市場環(huán)境，提供更加堅強有力的司法服務和保障?！焙椴ǔ錆M信心地說。

來源：法治日報

記者：陳磊 余東明 周斌 張海燕 | 見習記者：王宇翔 | 漫畫：李海英

編輯：平鈺驍