8月28日晚，《中共中央 國務院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》（以下簡稱“《意見》”）正式對外公布。

這份文件距離7月中旬中央時隔十年召開的最高規(guī)格城市工作會議僅一個半月，是對會議精神的貫徹落實。文件不僅明確了未來10到15年城市發(fā)展的“時間表”和“路線圖”，更直接關(guān)系到老百姓的住房、社區(qū)生活、城市環(huán)境等切身利益。

中央部署人民城市建設(shè)“時間表”，到2035年基本建成

一個半月前的7月14日至15日，中央城市工作會議在北京舉行。這是時隔十年后，中央再次召開最高規(guī)格的城市工作會議。

以中央名義召開的城市工作會議，是我國城市發(fā)展最高級別的決策部署會議，歷來很少召開，但每次會議都對全國的城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展和民生改善起到關(guān)鍵的指導作用。

此次《意見》正是貫徹落實中央城市工作會議精神。

中國宏觀經(jīng)濟研究院國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所研究員黃征學表示，《意見》是落實中央城市工作會議的重要抓手，明確了城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段的六大任務，明確了因地制宜、分類指導的方向，明確了由“建”轉(zhuǎn)向“治”的工作重點，以及由增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效過程中政策調(diào)整的方向，內(nèi)容豐富，舉措有力，是指導今后相當長一段時間內(nèi)城市高質(zhì)量發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。

清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院城市發(fā)展策劃研究所所長彭劍波也指出，《意見》是對上次中央城市工作會議精神的細化與操作化，二者的初心、邏輯一致，在內(nèi)容層面實現(xiàn)了更具體的落地，讓會議精神從宏觀方向轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的舉措。

更為關(guān)鍵的是，這份文件跟國家現(xiàn)代化戰(zhàn)略是“對齊”的，城市作為重要支撐，也必須得跟上節(jié)奏。

彭劍波表示，該《意見》與中國現(xiàn)代化國家戰(zhàn)略一以貫之，緊密對標對表整體戰(zhàn)略的時間節(jié)點：2035年要基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化。而現(xiàn)代化人民城市作為中國現(xiàn)代化的關(guān)鍵“細胞”，意見通過明確時間顆粒度的操作路徑，既體現(xiàn)了科學規(guī)劃的嚴謹性，又彰顯了務實推進的實干導向。

中央城市工作會議提出了建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的目標，而此次《意見》明確了建設(shè)目標的時間表。

根據(jù)《意見》，到2030年，現(xiàn)代化人民城市建設(shè)取得重要進展，適應城市高質(zhì)量發(fā)展的政策制度不斷完善，新舊動能加快轉(zhuǎn)換，人居品質(zhì)明顯提升，綠色轉(zhuǎn)型深入推進，安全基礎(chǔ)有力夯實，文化魅力充分彰顯，治理水平大幅提高；到2035年，現(xiàn)代化人民城市基本建成。

黃征學認為，現(xiàn)代化人民城市建設(shè)是現(xiàn)代化強國建設(shè)的重要組成部分，兩者的時間和內(nèi)涵基本保持一致。這個概念包括三個關(guān)鍵詞“現(xiàn)代化”“人民”“城市”，體現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展既要包含現(xiàn)代化內(nèi)容，也要包括“人民城市人民建、人民城市為人民”的內(nèi)容，但核心還是“人”。

七大任務細化成23條意見，“住”的內(nèi)容備受關(guān)注

此前，中央城市工作會議提出七大任務，此次《意見》細分成23條具體意見，包括因城施策增強城市發(fā)展動力、激活城市存量資源潛力、系統(tǒng)推進“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)、推進生產(chǎn)領(lǐng)域節(jié)能降碳等內(nèi)容。

最讓老百姓關(guān)心的，肯定是跟“住”有關(guān)的內(nèi)容。文件用不少篇幅講述“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)。

具體來看，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設(shè)計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。實施物業(yè)服務質(zhì)量提升行動。穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續(xù)推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務社區(qū)。加快建設(shè)完整社區(qū)，完善城市社區(qū)嵌入式服務設(shè)施，構(gòu)建城市便民生活圈?？茖W制定實施城市更新專項規(guī)劃，一體化推進城市體檢和城市更新，創(chuàng)造宜業(yè)、宜居、宜樂、宜游的良好城市環(huán)境，促進產(chǎn)城融合、職住平衡。

總結(jié)來看，涉房內(nèi)容涵蓋了“好房子”、完整社區(qū)、房地產(chǎn)模式、滿足住房需求、物業(yè)服務、城中村和危舊房改造、城市更新等關(guān)鍵詞。

彭劍波分析稱，涉“房”內(nèi)容是《意見》中極具實操性的重要板塊，其核心邏輯在于“好房子”是現(xiàn)代化城市的基石與基礎(chǔ)細胞。從“好房子”“好小區(qū)”到“好社區(qū)”“好街區(qū)”再到“好城市”，形成了“五位一體”的系統(tǒng)推進體系，并非孤立施策。這種對“好房子”及相關(guān)領(lǐng)域的具體化部署，不僅務實可行，更成為推動城市現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵切入點。

今年全國“兩會”，“好房子”首次被寫入政府工作報告。3月31日，住建部發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》，對“好房子”建設(shè)提出了底線要求。此次，“好房子”出現(xiàn)在高規(guī)格城市發(fā)展文件中，為未來落地執(zhí)行指明方向。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀稱，《意見》對好房子的提法是全鏈條提升住房設(shè)計、建造、維護、服務水平。近期，政策端已經(jīng)對各地好房子實踐的一些做法進行全面的正本清源。一是“好房子”不是大房子、貴房子，也不是只有少數(shù)人享受得起的，市面上所謂的第四代、低密度、大平層，充其量就是好房子的一個子類；二是未來增量的、存量的，普通的、改善的，市場的、保障的，租賃的、買賣的，都要打造為“好房子”。也就是從全鏈條提升住房設(shè)計、建造、維護、服務水平，預計下一步將加速住宅項目規(guī)范的落地實施，明確保障房、租賃房的“好房子”標準，老舊小區(qū)改造的“好房子”“好社區(qū)”方向，就是完整社區(qū)建設(shè)。

值得關(guān)注的是，《意見》中，完整社區(qū)與“好房子”緊密相連，形成相輔相成的關(guān)系。

58安居客研究院院長張波認為，“好房子”是完整社區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)和核心組成部分，只有保證了住房的品質(zhì)，才能為居民提供良好的居住體驗。而完整社區(qū)則為“好房子”提供了更優(yōu)質(zhì)的外部環(huán)境和配套服務，兩者共同構(gòu)成了高品質(zhì)的居住環(huán)境，切實增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

“完整社區(qū)建設(shè)要以保障社區(qū)老年人、兒童的基本生活出發(fā)，配套養(yǎng)老、托幼等基本生活服務設(shè)施，促進公共服務的均等化，提升人民群眾的幸福感和獲得感，服務鏈條提升指從單一物業(yè)管理延伸至社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老托育等增值服務，如在改造和開發(fā)項目中嵌入養(yǎng)老中心和托育機構(gòu)。”張波表示。

總之，在黃征學看來，不論是“好房子”“房地產(chǎn)新模式”還是“城市更新”和“完整社區(qū)”，核心都是滿足人們對美好生活向往，提高人民生活品質(zhì)，核心還是“人”。

城市更新是重要抓手，專家稱要守住四項原則

城市更新是城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。此次《意見》明確，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建；持續(xù)推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；科學制定實施城市更新專項規(guī)劃，一體化推進城市體檢和城市更新，創(chuàng)造宜業(yè)、宜居、宜樂、宜游的良好城市環(huán)境，促進產(chǎn)城融合、職住平衡。

彭劍波認為，中國城鎮(zhèn)化已進入平臺期，實體經(jīng)濟面臨一定瓶頸，土地財政也承受較大壓力，而城市更新正是應對這些挑戰(zhàn)的“最好抓手”，堪稱存量時代城市發(fā)展的“基本底盤”。城市更新具有“四兩撥千斤”的撬動作用，能實現(xiàn)“點石成金”的價值轉(zhuǎn)化——將城市發(fā)展中的痛點轉(zhuǎn)化為亮點，發(fā)現(xiàn)價值、提升價值、兌現(xiàn)價值。

關(guān)于城市更新，彭劍波說要守住四項原則，一是基于城的站位思考問題，“城市更新得姓城”。二是城市更新的關(guān)鍵是發(fā)揮“市”的力量，充分調(diào)動“市長”與“市場”的雙重力量，形成政府引導、市場參與的協(xié)同推進機制。三是一定得實施“更”的行動，實現(xiàn)“更美、更優(yōu)、更好、更幸?！钡哪繕?。四是一定要實現(xiàn)新的獲得感，確保政府、企業(yè)、社會力量、產(chǎn)權(quán)人、用戶及其他相關(guān)利益群體，都能在更新過程中獲得新的獲得感。

眾所周知，城市更新體量大，錢從哪兒來？

張波認為，城中村和危舊房改造涉及的拆遷補償、建設(shè)成本等費用高昂，僅靠政府財政投入難以滿足，而市場主體參與的積極性可能因投資回報周期長等因素受到影響，可通過發(fā)行城市更新專項債券、引入社會資本參與等方式，與企業(yè)共同投資改造項目，并合理確定收益分配機制。房企在參與中也要注意提升運營增值，構(gòu)建全生命周期服務鏈，將土地開發(fā)與社區(qū)運營結(jié)合，形成“短期回籠+長期造血”的閉環(huán)。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 王心