在房地產(chǎn)行業(yè)的浪潮中，泰禾集團(tuán)與黃其森的經(jīng)歷，是一個(gè)從瘋狂到落寞的縮影。曾經(jīng)憑借激進(jìn)的擴(kuò)張，泰禾銷(xiāo)售額一度沖到千億，黃其森也登頂福建地產(chǎn)首富。

然而短短數(shù)年，企業(yè)便陷入支不抵債的困境，最終黯然退市，令人唏噓。黃其森15歲考入福州大學(xué)土木工程系，畢業(yè)后入職建行福建分行。1996年，他下海創(chuàng)立了泰禾。

初期，泰禾扎根福建。2002年進(jìn)軍北京豪宅市場(chǎng)，憑借庭院類(lèi)產(chǎn)品打響口碑，黃其森獲得“第二代豪宅教父”的稱(chēng)號(hào)。

2013年到2017年，泰禾實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，銷(xiāo)售額從百億升至千億元，“院子系”“府系”等高端項(xiàng)目熱銷(xiāo)，布局超過(guò)20個(gè)城市。2017年到2018年，泰禾連續(xù)躋身中國(guó)房企二十強(qiáng)。

但成也激進(jìn)，敗也激進(jìn)。泰禾的擴(kuò)張依靠高杠桿、高負(fù)債。2017年行業(yè)調(diào)控收緊后，資金壓力凸顯。2018年現(xiàn)金流亮紅燈，2019年靠高息發(fā)債勉強(qiáng)償債。2020年債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)，公募債務(wù)違約多起，法院執(zhí)行案接踵而至。

2022年，黃其森接受調(diào)查，企業(yè)群龍無(wú)首，業(yè)績(jī)變臉被ST，逾期借款本金達(dá)到584.51億元。2023年，因股價(jià)連續(xù)20天低于1元退市。2024年，泰禾大廈等資產(chǎn)被拍賣(mài)償債，全年?duì)I收80.44億元，同比增長(zhǎng)25.78%，但凈利潤(rùn)卻虧損213.08億元，同比下降250.94%。

截至2024年末，泰禾資產(chǎn)1647.07億元，凈資產(chǎn)為負(fù)238.14億元，超6成的資產(chǎn)已被查封抵押。即便獲得9.47億元的紓困資金，資產(chǎn)仍面臨被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。今年5到6月，泰禾又新增300多起訴訟，涉案13.24億元。

如今，黃其森被留置，企業(yè)處境雪上加霜。與泰禾類(lèi)似，陽(yáng)光城也曾是閩系房企的領(lǐng)頭羊。2002年在深交所上市后，陽(yáng)光城迅猛發(fā)展。2018年銷(xiāo)售額突破千億，2020年更是沖破2000億元大關(guān)，布局超100座城市，位居中國(guó)地產(chǎn)二十強(qiáng)。陽(yáng)光城創(chuàng)始人林騰蛟重視人才，高薪酬策略雖吸引不少業(yè)內(nèi)精英，卻加重了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。在行業(yè)下行壓力下，2021年陽(yáng)光城資金流動(dòng)性問(wèn)題爆發(fā)。即便全員降薪自救，也未能扭轉(zhuǎn)乾坤。2023年，因股價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于1元，陽(yáng)光城最終終止上市，曾經(jīng)的輝煌化為泡影。

從房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量上看，近期樓市仍處于調(diào)整期。以東莞為例，今年8月二手房報(bào)價(jià)1.23萬(wàn)元/平，同比下降1.57%；6月新房報(bào)價(jià)2.5萬(wàn)/平，僅微增0.01%，多地成交量較高峰期大幅下滑。這既因部分城市住房過(guò)剩、庫(kù)存積壓，也源于消費(fèi)者購(gòu)房信心不足，決策更加謹(jǐn)慎。

而泰禾的衰落對(duì)行業(yè)及相關(guān)方影響深遠(yuǎn)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，爛尾樓問(wèn)題尤為突出。以珠海泰禾中央廣場(chǎng)為例，眾多業(yè)主滿(mǎn)心歡喜購(gòu)房，卻遭遇項(xiàng)目停工、交房無(wú)期等困境。有業(yè)主為維權(quán)將開(kāi)發(fā)商和開(kāi)戶(hù)行告上法庭，雖贏得判決，開(kāi)發(fā)商需退還購(gòu)房款、已還貸的房貸本金，并承擔(dān)未清償?shù)姆抠J本息，但3年過(guò)去，判決至今未執(zhí)行。開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，賬戶(hù)無(wú)錢(qián)，可執(zhí)行資產(chǎn)難尋，業(yè)主陷入房財(cái)兩空的絕望境地。還有業(yè)主發(fā)現(xiàn)所購(gòu)公寓實(shí)際為辦公用房，居住功能缺失，生活用電受限。而購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商隱瞞諸多關(guān)鍵信息，如未告知公寓性質(zhì)，提前收取本應(yīng)交房時(shí)才繳納的費(fèi)用等。

在這一過(guò)程中，業(yè)主維權(quán)艱難。起訴前，證明開(kāi)發(fā)商無(wú)法交付就是第一道難關(guān)。起訴后，面臨冗長(zhǎng)復(fù)雜的法律程序，部分地區(qū)法院還可能因“保交樓”政策不予立案。即便成功立案，購(gòu)房合同對(duì)業(yè)主行使解除權(quán)有時(shí)間限制，逾期起訴便會(huì)喪失解除合約的權(quán)利。而要實(shí)現(xiàn)停貸訴求，僅靠民事訴訟還不夠，還需挖掘開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移預(yù)售資金、銀行違規(guī)放貸等違法行為線(xiàn)索，借助行政手段推動(dòng)維權(quán)，增加了業(yè)主維權(quán)的成本與難度。

從行業(yè)視角來(lái)看，泰禾的倒下是房地產(chǎn)“三高”（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）模式失效的典型信號(hào)，警示所有房企擴(kuò)張一定要兼顧風(fēng)險(xiǎn)控制，不能盲目依賴(lài)杠桿。當(dāng)前行業(yè)正從粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向精細(xì)化、穩(wěn)健型，仍然堅(jiān)持激進(jìn)策略的企業(yè)，大概率會(huì)重蹈泰禾的覆轍。

在我看來(lái)，泰禾的興衰是行業(yè)時(shí)代的悲劇。黃其森與泰禾在市場(chǎng)擴(kuò)張期被短期利益裹挾，一味加杠桿、囤地?cái)U(kuò)張，忽視風(fēng)險(xiǎn)與可持續(xù)發(fā)展。既未預(yù)判市場(chǎng)調(diào)整周期，也未建立對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，最終在危機(jī)中無(wú)力回天。這種賭徒式的發(fā)展本質(zhì)是對(duì)行業(yè)規(guī)律的漠視。房地產(chǎn)并非只漲不跌的永動(dòng)機(jī)，依賴(lài)政策紅利和杠桿紅利的時(shí)代早已過(guò)去。企業(yè)若不及時(shí)轉(zhuǎn)型，必然會(huì)被時(shí)代淘汰。

同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)也需從泰禾事件中反思，在樓市繁榮期不能放任企業(yè)過(guò)度擴(kuò)張，需加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管與信息披露審查，對(duì)違規(guī)操作、隱瞞風(fēng)險(xiǎn)的行為嚴(yán)懲不貸。此前，部分房企通過(guò)明股實(shí)債、抽屜協(xié)議掩蓋自身負(fù)債。若監(jiān)管能更早介入，或許能避免更多企業(yè)陷入危機(jī)，減少對(duì)市場(chǎng)秩序的沖擊。

更關(guān)鍵的是，泰禾事件凸顯了行業(yè)轉(zhuǎn)型的緊迫性。過(guò)去20年，房地產(chǎn)靠拿地建房、賣(mài)房的簡(jiǎn)單循環(huán)就能盈利，企業(yè)無(wú)需打磨產(chǎn)品、優(yōu)化服務(wù)。但如今，市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方時(shí)代，購(gòu)房者更看重品質(zhì)、配套與交付保障，行業(yè)必須從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向價(jià)值導(dǎo)向。那些能夠聚焦核心城市，控制負(fù)債，提升產(chǎn)品力的房企，才可能在調(diào)整期存活，而仍然沉迷規(guī)模競(jìng)賽、無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，很可能成為下一個(gè)泰禾。

泰禾的故事已經(jīng)落幕，但留給行業(yè)的思考遠(yuǎn)未停止。房地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)型的十字路口，唯有正視過(guò)去的教訓(xùn)，摒棄非理性的擴(kuò)張思維，回歸居住本質(zhì)，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，才能讓這個(gè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的行業(yè)走向更健康、更持續(xù)的未來(lái)。