重磅的房地產(chǎn)政策來了，國(guó)家要對(duì)老舊住房改造下重手。8月28號(hào)正式發(fā)布關(guān)于推動(dòng)城市高品質(zhì)發(fā)展的意見，明確提出支持老舊住房自主更新、原拆原建。這標(biāo)志著我們國(guó)家二手房老舊房改造正式告別以往碎片化的修補(bǔ)模式，邁入了系統(tǒng)性頂層設(shè)計(jì)驅(qū)動(dòng)的新階段。

大家肯定會(huì)有疑問，原拆原建自主更新具體指什么？為何國(guó)家要在這個(gè)時(shí)候重點(diǎn)推進(jìn)這個(gè)政策呢？

首先要明確，國(guó)家專門發(fā)文推進(jìn)原拆原建自主更新，絕對(duì)不是偶然，而是針對(duì)當(dāng)前城市發(fā)展當(dāng)中的三大核心困境的精準(zhǔn)施策。這些困境也是長(zhǎng)期制約老舊房住房品質(zhì)提升的關(guān)鍵。

首先第一個(gè)，老舊房功能與現(xiàn)代生活的需求脫節(jié)，大量建成20年的老舊小區(qū)，普遍存在著沒有電梯、管線老化、公共空間不足等問題。部分的房屋甚至存在結(jié)構(gòu)性的安全隱患。以前的微改造，僅僅能夠解決墻面翻新、管道維修等表層的問題，無法從根本上改善居住功能，難于滿足居民對(duì)于品質(zhì)生活的需求。

而第二點(diǎn)，傳統(tǒng)更新模式中，居民主體地位缺失。以前老舊房拆遷或者改造，大多數(shù)都是由開發(fā)商或者是行政部門主導(dǎo)，居民僅僅是作為被動(dòng)的接收方，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、改造方案設(shè)計(jì)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)都缺乏話語(yǔ)權(quán)，很容易引發(fā)分歧，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，甚至?xí)霈F(xiàn)社會(huì)矛盾。

而第三點(diǎn)更關(guān)鍵，老舊房改造政策變化，審批效率很低。以前針對(duì)不同產(chǎn)權(quán)類型的老舊房，比如說商品房、單位宿舍或者是城中村自建房，采取的是差異化的改造政策，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，土地性質(zhì)的變更、規(guī)劃許可等審批流程繁瑣，跨部門協(xié)調(diào)成本高，嚴(yán)重影響改造項(xiàng)目落地的效率。

正是為了破解上面這些困境，原拆原建自主更新政策應(yīng)運(yùn)而生。

那么這個(gè)政策跟以往相比，究竟有哪些方面突破性的調(diào)整呢？能夠切實(shí)解決這些問題，具體可以概括為4個(gè)重大突破。

首先第一個(gè)突破，是統(tǒng)一覆蓋了全類型的老舊房，打破了以往按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分范圍的模式，將商品房、單位職工宿舍、危房、城中村自建房等所有類型的老舊房統(tǒng)一都納入到了原拆原建自主更新的政策框架里面，實(shí)現(xiàn)改造范圍無差別覆蓋，避免了此前部分老舊房沒有政策可依的尷尬。

而第二個(gè)突破就是明確了居民的自主主體地位。這次政策首次明確居民為原拆原建自主更新的核心主體，允許居民通過組建合法協(xié)商機(jī)構(gòu)全程參與改造方案的設(shè)計(jì)、施工單位的選擇、建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督等環(huán)節(jié)，從被動(dòng)配合轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)主導(dǎo)，充分保障了居民的合理訴求。

而第三個(gè)突破是允許靈活調(diào)整土地使用性質(zhì)，這也是政策的關(guān)鍵創(chuàng)新點(diǎn)之一。以往老舊區(qū)的土地使用性質(zhì)很復(fù)雜，比如說住宅用地、商業(yè)用地，一經(jīng)確定以后，調(diào)整難度非常大。而這次政策明確，在符合城市總體規(guī)劃和安全規(guī)范的前提下，可以根據(jù)居民生活需求和區(qū)域發(fā)展的實(shí)際，靈活調(diào)整原地塊的土地使用性質(zhì)。

什么意思呢？就是可以將部分閑置的住宅用地調(diào)整為社區(qū)服務(wù)用地，用于建設(shè)菜市場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老驛站等配套設(shè)施，既不改變居民核心住宅產(chǎn)權(quán)，又能夠補(bǔ)齊老舊區(qū)域的服務(wù)短板。

而第四個(gè)突破就更為關(guān)鍵了，就是簡(jiǎn)化了審批流程，提升落地效率。針對(duì)原拆原建的項(xiàng)目，政策專門優(yōu)化了審批環(huán)節(jié)，尤其是針對(duì)土地性質(zhì)調(diào)整、規(guī)劃指標(biāo)微調(diào)等以往的審批難點(diǎn)，設(shè)立專項(xiàng)的審批通道，減少不必要的材料提交和部門核驗(yàn)，顯著縮短審批周期，確保改造項(xiàng)目能夠快速落地。

最為關(guān)鍵的是，原拆原建政策落地以后，居民、市場(chǎng)、城市都能夠受益，這是妥妥的三贏。對(duì)居民來說，老房子能提升品質(zhì)，周邊配套也好了，生活難題也就少了，住著更舒心。而對(duì)于市場(chǎng)而言，不用再靠大拆大建來折騰，專門把老房子的功能提上去，既不會(huì)讓市場(chǎng)大起大落，還能夠帶動(dòng)二手房和裝修建材這些行業(yè)，形成一個(gè)非常好的循環(huán)。

對(duì)于整個(gè)城市來講，老城市的煙火氣和老味道能夠留得住，功能短板也能夠補(bǔ)上，不用怕拆了丟文化的記憶，而且還能幫城市更好地發(fā)展。

所以原拆原建自主更新的政策，既是老舊房主的福音，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市發(fā)展的新動(dòng)能。您怎么看？評(píng)論區(qū)聊聊。