導讀

城市更新的表象在于物質(zhì)空間的更新改造，而其本質(zhì)則是復雜城市系統(tǒng)的整體迭代轉(zhuǎn)型，是存量空間的系統(tǒng)性價值重組。面向現(xiàn)代化人民城市建設目標，城市更新是推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，強化城市安全底線的重要抓手，以多維度目標實現(xiàn)城市空間的價值重組。

本文字數(shù)：5705字

閱讀時間：18分鐘

8月29-31日，2025年中國城市規(guī)劃年會在沈陽召開。8月29日上午，由天津市城市規(guī)劃學會、天津大學建筑學院承辦的“城市更新驅(qū)動多維價值重組”學術(shù)對話邀請了產(chǎn)學研各界專家，聚焦城市更新中的多維空間價值重組問題及其理論與實踐創(chuàng)新，設置了嘉賓對話、提問互動等環(huán)節(jié)，為持續(xù)推進城市更新行動支撐現(xiàn)代化人民城市建設建言獻策。

本次學術(shù)對話由學會理事、學術(shù)工作委員會委員，天津大學建筑學院副院長曾鵬教授主持。學會理事、天津市城市規(guī)劃學會理事長黃晶濤教授，學會常務理事、規(guī)劃實施分會主任委員，北京市城市規(guī)劃設計研究院院長、教授級高工石曉冬，學會理事、規(guī)劃實施分會副主任委員，深圳市城市規(guī)劃學會會長，深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心總規(guī)劃師、教授級高工鄒兵，學會規(guī)劃實施分會副主任委員、清華大學建筑學院田莉教授，深圳大學建筑與城市規(guī)劃學院張宇星研究員，中國城市規(guī)劃設計研究院城市更新研究分院院長、教授級高工范嗣斌，廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院北京分院院長、高工丁壽頤等專家學者進行了分享與討論。

專家學者圍繞以下五大關鍵議題展開深入討論：

01

城市更新涉及哪些價值維度?

02

如何衡量與評價城市更新的多維價值?

03

如何推動城市更新過程中的多維價值優(yōu)化重組?

04

“建設現(xiàn)代化人民城市”要求我們?nèi)绾慰创鞘懈碌纳鐣r值?

05

城市更新規(guī)劃工具與方法應如何介入存量空間的價值調(diào)控?

開篇解題

曾鵬

學會理事、學術(shù)工作委員會委員

天津大學建筑學院副院長、教授

曾鵬教授指出城市更新不僅是物質(zhì)空間的改造，更是復雜城市系統(tǒng)的整體迭代與存量空間系統(tǒng)性價值重組的過程，具有多重目標性與路徑多樣性。當前，城市更新已成為推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能提升、文化延續(xù)與治理增效的重要抓手，其核心是從單一經(jīng)濟維度轉(zhuǎn)向多維價值整合，需以人為中心進行精細化識別與評價。

首先通過對空間價值的概念溯源與認知框架的總結(jié)，提煉城市更新語境下的空間價值概念。空間價值的概念緣起于文化遺產(chǎn)研究中的“遺產(chǎn)（空間）價值”，應被認為是“以人為中心”導向下的多維價值概念。

其后，嘗試用空間價值重構(gòu)視角理解城市更新的內(nèi)在規(guī)律，認為城市更新實踐的本質(zhì)和共性特征是多維價值重構(gòu)，城市更新路徑差異的本質(zhì)在于空間價值重構(gòu)邏輯的分異，城市更新實施的根本動力在于空間價值增量及其分配。

最后，為拓展城市更新實施的可能性提供了三點方案建議，一是將多維價值客體與多元更新主體情況納入城市體檢評估；二是區(qū)域連鎖、增減耦合，實現(xiàn)更新中的多維價值協(xié)同提升；三是在尊重多元主體空間價值觀的基礎上選定最優(yōu)更新路徑。

嘉賓觀點

（以發(fā)言先后為序）

石曉冬

學會常務理事、規(guī)劃實施分會主任委員

北京市城市規(guī)劃設計研究院院長、教授級高工

石曉冬院長指出，當前城市更新工作雖備受關注，但仍存在大量“沉默的存量”——即那些缺乏更新機制和動力的建成空間，這些空間資源尚未被有效激活，需要讓他們成為“有價值的流量”。他強調(diào)，城市更新不應僅限于空間物質(zhì)層面的改造，更需從目標設定、能力建設與組織機制三方面系統(tǒng)推進。

具體來看，首先要明確更新目標，依據(jù)中央“兩辦”意見全面提升城市功能與品質(zhì)；其次，需增強多主體能力，包括產(chǎn)權(quán)人認知、政策理解、規(guī)劃設計及運營管理等；最關鍵的是，要構(gòu)建有效的組織體系，整合政府、市場、企業(yè)和市民等多方力量，建立可持續(xù)的協(xié)同機制。

石曉冬院長特別引述中共中央、國務院最新印發(fā)的16號文，指出可通過“一委一辦一平臺”等機制強化城市治理體系的有效性和適應性。其中，“委”指黨委政府牽頭統(tǒng)籌，“辦”為多部門協(xié)同的辦事機構(gòu)，“平臺”則是推進具體更新實施的基層載體。當前，北京已率先由市委城市工作委員會主責更新工作，體現(xiàn)出高位統(tǒng)籌、多線協(xié)同的組織優(yōu)勢。石曉冬院長總結(jié)認為，只有通過強有力的組織機制保障多元主體利益，才能切實激發(fā)存量資源流動和價值提升，推動城市更新從單一項目走向系統(tǒng)化、可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。

鄒兵

學會理事、規(guī)劃實施分會副主任委員

深圳市城市規(guī)劃學會會長

深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心總規(guī)劃師

教授級高工

鄒兵總規(guī)劃師對年會主題“規(guī)劃的價值與作為”的意義進行了詮釋，剖析了我國城市發(fā)展和城市更新演變歷程的基本邏輯，并對當前破解城市更新行動面臨的難題提出了思考和建議。

鄒兵總規(guī)劃師指出，城市更新概念來自西方，早期僅局限于學術(shù)圈，社會關注度較小，主要針對歷史文化保護與舊區(qū)改建，注重社會效益；2000年后中國城市化進入新城新區(qū)開發(fā)的大規(guī)模擴張期，城市更新受到忽視。至2009年，深圳在率先遭遇空間資源緊約束的形勢下，借助廣東“三舊”改造的政策突破，全面啟動面向存量土地再開發(fā)的城市更新行動。其特征是以經(jīng)濟為主要價值導向，形成了市場主導、利益共享、規(guī)則明晰的“深圳模式”。過去10多年的城市更新拉動了固定投資，促進了經(jīng)濟增長，也有效解決了住房供應、公共服務基礎設施完善等民生問題。但過于依賴大拆大建、增容改性的更新模式已難以為繼，在國家政策調(diào)整和房地產(chǎn)下行等大背景下，必須重構(gòu)價值取向，轉(zhuǎn)變更新模式。

鄒兵總規(guī)劃師強調(diào)，城市更新本來應是城市發(fā)展的常態(tài)，應以漸進式、長期性的方式開展，而不能以搞運動的方式推進，需回歸其多元價值目標——包括經(jīng)濟、社會、文化及環(huán)境等多維價值的平衡。他分析當前城市更新面臨的難點堵點仍是動力不足，市場響應積極性不高。他認為，未來的城市更新在發(fā)揮有為政府作用的同時，還是應更大力度動員社會積極參與，鼓勵社區(qū)居民自主更新是需要探索的新路徑。要改變過去完全依賴政府或開發(fā)商的傳統(tǒng)更新模式，通過制度設計激發(fā)市場活力，發(fā)動社會參與，積極培育業(yè)主自組織更新能力，重構(gòu)更新與治理的政策支持體系，推動城市更新可持續(xù)開展和城市高質(zhì)量內(nèi)涵式發(fā)展。

田莉

學會規(guī)劃實施分會副主任委員，清華大學建筑學院教授

田莉教授從政治經(jīng)濟學視角剖析了中國城市更新的演進邏輯與發(fā)展挑戰(zhàn)，指出城市更新是我國宏觀社會經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型下的應對策略。她總結(jié)了改革開放初期我國在很大程度上借鑒新自由主義發(fā)展思路，通過市場放權(quán)、財政包干等手段激發(fā)經(jīng)濟活力，推動快速城鎮(zhèn)化。這一階段以經(jīng)濟增長為核心目標，城市規(guī)劃服務于空間擴張和開發(fā)建設。然而，依賴增量土地和房地產(chǎn)驅(qū)動的模式已面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

隨著土地財政收入收縮、房企債務問題加劇以及政府財政壓力增大，傳統(tǒng)城市更新的經(jīng)濟基礎正在瓦解。她指出，當前政府與市場“雙乏力”，城市更新單一依靠政府投入或開發(fā)商推動均難以持續(xù)。面對新形勢，建議積極培育社會自主更新力量，例如浙江、廣州及北京等多地開展的居民自組織更新實踐形成做出有益探索。政府需在政策支持、規(guī)劃彈性管控和稅收機制等方面提供制度保障，以促進多元動力的形成。田教授強調(diào)，城市更新必須跳出傳統(tǒng)專項規(guī)劃思維，轉(zhuǎn)向與治理體系、經(jīng)濟模式和社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型相結(jié)合的綜合性發(fā)展路徑，從而構(gòu)建可持續(xù)的城市未來。

丁壽頤

廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院北京分院院長、高工

丁壽頤院長結(jié)合具體案例，指出當前城市更新工作正面臨從“單一經(jīng)濟賬”向“綜合效益賬”轉(zhuǎn)型的深層挑戰(zhàn)，并強調(diào)以多維價值重組推動更新實施的必要性。他提到，在實際工作中，地方政府普遍面臨資金短缺與綜合效益評估的難題。同時，建立超越傳統(tǒng)房地產(chǎn)邏輯的“城市更新投融資產(chǎn)出模型”，從而系統(tǒng)評估項目對就業(yè)、消費和群眾滿意度帶動能力的需求強烈。這類需求反映出，當前城市更新已進入精細化和可持續(xù)導向的新階段。

丁壽頤院長認為，城市更新與多維價值重組實為“雙向驅(qū)動”關系，一方面，城市更新為價值重組提供空間載體；另一方面，對經(jīng)濟、社會、文化、生態(tài)等多維價值的認知與挖掘，也反過來為更新項目提供持續(xù)動力。當前，許多項目難以推進的原因正是僅側(cè)重空間改造，而未能實現(xiàn)多元價值的有效轉(zhuǎn)換與循環(huán)。面對這一現(xiàn)實，規(guī)劃師與設計機構(gòu)需超越傳統(tǒng)空間設計角色，向“政策—空間—運營”復合型服務轉(zhuǎn)型。他通過廣州TIT產(chǎn)業(yè)園等案例表明，只有通過系統(tǒng)性的價值經(jīng)營與組織模式創(chuàng)新，才能破解城市更新中的融資與實施難題。丁院長最后總結(jié)指出，規(guī)劃行業(yè)應更注重政策資源整合、跨專業(yè)協(xié)作與基層動員，以多元價值重構(gòu)真正驅(qū)動城市更新的可持續(xù)推進。

范嗣斌

中國城市規(guī)劃設計研究院城市更新研究分院院長、教授級高工

范嗣斌院長指出，城市更新不僅在于物質(zhì)空間的改造，更在于實現(xiàn)城市整體價值的提升。尤其是在當前既不依賴增量擴張、也不依靠提高容積率的背景下，如何實現(xiàn)多維度價值增益已成為城市規(guī)劃的核心議題。他認為，城市更新的根本目標應是推動經(jīng)濟、社會、文化等多維價值的協(xié)同提升，單一的物質(zhì)改善并不足以定義更新的成功，需更加注重項目是否可以帶來治理機制的優(yōu)化、社會資本的參與以及是否具備可持續(xù)運營能力。

范嗣斌院長特別強調(diào)，在當前城市發(fā)展動能轉(zhuǎn)換的背景下，須重新審視經(jīng)濟動力與社會、文化等動力的平衡。與此同時，盡管應避免“唯經(jīng)濟導向”，但在當前財政與市場雙緊的形勢下，仍需積極探索基于治理創(chuàng)新、模式轉(zhuǎn)型與機制設計的新經(jīng)濟路徑，實現(xiàn)從“大拆大建”到“精細運營”的轉(zhuǎn)變。范院長總結(jié)指出，城市更新不僅是空間的再生產(chǎn)，更是城市治理水平與發(fā)展質(zhì)量的綜合體現(xiàn)，唯有通過高水平治理推動多元價值提升，才能真正實現(xiàn)城市高質(zhì)量與可持續(xù)發(fā)展。

張宇星

深圳大學建筑與城市規(guī)劃學院研究員

張宇星研究員指出，當前城市發(fā)展已進入以“價值增量”為核心的新階段，無論是存量還是新增空間，若無法持續(xù)創(chuàng)造價值，則意味著整體失效。他強調(diào)，在中國式現(xiàn)代化與獨特土地產(chǎn)權(quán)制度背景下，城市更新不能簡單套用西方基于私人產(chǎn)權(quán)和周期性衰敗的再開發(fā)模式，而應探索政府與市場深度融合的綜合運營新路徑，政府應在城市更新中積極承擔投資與引導責任。他指出，現(xiàn)有制度下，許多更新項目因未被準確識別價值而難以立項，政府仍傾向于投資道路等傳統(tǒng)基建，而對老舊城區(qū)改造猶豫不前。

張宇星研究員以深圳南頭古城改造項目為例，指出其成功關鍵在于政府、企業(yè)與村民共同成立運營公司，實現(xiàn)整體策劃、持續(xù)經(jīng)營與多方共贏。他進一步提出，中國城市更新應超越單一物質(zhì)改造，走向“城市創(chuàng)新”，即將經(jīng)濟、社會、文化等多維價值內(nèi)化于運營模式中。這種以持續(xù)運營為導向的“政府—企業(yè)—社群”合作機制，正在深圳等城市涌現(xiàn)，并受到國際關注。它不僅提升了空間效率，也為社會治理與產(chǎn)業(yè)孵化提供新的土壤。

最后，張宇星研究員指出，政策設計應更精準匹配項目需求，通過放松管制、創(chuàng)新機制，激發(fā)市場與社會積極性，構(gòu)建具有中國特色的城市更新范式。

黃晶濤

學會理事，天津市城市規(guī)劃學會理事長、教授

黃晶濤教授指出，當前我國城市更新已進入以存量空間為主的新階段，亟需擺脫過度依賴增量擴張的發(fā)展路徑，真正實現(xiàn)從“大規(guī)模新建”到“精細化運營”的轉(zhuǎn)型。因我國產(chǎn)權(quán)復雜、地域差異顯著，不能簡單套用傳統(tǒng)控規(guī)或西方模式。他提出，存量更新應遵循“四個基本”原則——產(chǎn)權(quán)肌理基本不變、原住居民基本不遷、空間容積基本不增、建筑主體基本不動，以最大限度尊重現(xiàn)狀條件和社會結(jié)構(gòu)。

然而，現(xiàn)實中仍面臨資金短缺與制度路徑依賴等挑戰(zhàn)，許多更新項目因無法平衡經(jīng)濟收益而停滯，部分開發(fā)商仍慣于通過提高容積率獲利，缺乏多元價值經(jīng)營意識。他強調(diào)，當前城市更新不僅是對物質(zhì)空間的修補，更是對過去四十余年現(xiàn)代主義規(guī)劃方式的調(diào)整。我們應回歸中華城市智慧中的山水格局與人文邏輯，通過小微更新、痕跡修復與文化延續(xù)，使城市重新成為有人情味、有生命力的場所。

最后，黃晶濤教授呼吁，規(guī)劃師應在更新中更積極扮演統(tǒng)籌者與協(xié)調(diào)者角色，推動政策創(chuàng)新、突破制度瓶頸，使城市更新真正成為傳承文明、賦能社區(qū)的重要途徑。

現(xiàn)場對談

胡洪亮

北京市委城市工作委員會辦公室秘書處處長

北京市委城市工作委員會自2018年成立以來，推動城市更新的組織架構(gòu)與實施機制，逐步形成從項目啟動到價值認定的閉環(huán)運作模式。

石曉冬

學會常務理事、規(guī)劃實施分會主任委員，北京市城市規(guī)劃設計研究院院長、教授級高工

北京實踐凸顯了治理思維下多元主體統(tǒng)籌與組織創(chuàng)新的重要性。中國語境中的治理需兼顧多中心權(quán)益與長遠目標統(tǒng)籌，通過體制機制疏通瓶頸、實現(xiàn)多維價值。

高曉璐

北京建筑大學教授

當前城市更新面臨成本過高與長期分攤機制缺失的挑戰(zhàn)，突破傳統(tǒng)用地管控迫在眉睫。同時，項目收益評估缺乏系統(tǒng)支持，建立涵蓋經(jīng)濟、社會、場景創(chuàng)新等多元價值的量化體系至關重要。應如何破解城市更新成本與價值量化難題？

丁壽頤

廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院北京分院院長、高工

傳統(tǒng)算賬模式已難以適用，需從全生命周期評估更新效益。通過分享政府平臺、公司資源整合與資金運作實現(xiàn)項目重啟的調(diào)研案例，指出體制機制在復雜更新中的托底與創(chuàng)新作用。他強調(diào)應創(chuàng)新政府與市場協(xié)同機制，兼顧操作可行性與公共利益保障。

劉偉

廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院番禺分院副院長

當前城市更新尚未打開局面，核心在于缺乏可持續(xù)的經(jīng)濟商業(yè)模式。城市更新不僅是規(guī)劃問題，更需以空間為平臺，推動多專業(yè)協(xié)作，打通社會資本參與路徑。此外，應從“土地改造”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)更新”，通過價值升級實現(xiàn)經(jīng)濟平衡。

袁昕

學會常務理事、北京清華同衡規(guī)劃設計研究院院長

城市更新需跳出傳統(tǒng)背景框架，在中國四十年快速發(fā)展后的物質(zhì)豐富與質(zhì)量極大提升的背景下進行再理解。當前價值認知已發(fā)生變化，城市更新本質(zhì)是整體價值重構(gòu)，需推動社會共識從“拆建平衡”轉(zhuǎn)向多維價值融合，回應時代需求。

發(fā)言者

中建西南院經(jīng)濟規(guī)劃師

作為一名經(jīng)濟規(guī)劃師，結(jié)合大學周邊改造項目實踐提出困惑——由于缺乏有效補償機制，高校難以或不愿與平臺公司成立合資公司推動更新項目實施。希望專家為城市更新項目中突破收益模式單一、創(chuàng)新合作機制等提供建議。

范嗣斌

中國城市規(guī)劃設計研究院城市更新研究分院院長、教授級高工

三中全會強調(diào)了要改革創(chuàng)新，兩辦關于城市更新的文件和部里的相關政策文件包括之前的試點工作，其實都是鼓勵各地因地制宜地去進行探索、創(chuàng)新和突破。具體做工作時在政府引導下，注意以市場機制去運作，既要遵循市場規(guī)律使得項目可行，也可采用市場機制去探索多方合作機制。新的形勢下還要多從城市更新的治理方面去考慮，才能支持城市高質(zhì)量發(fā)展，支持好的更新項目落地實施。

活動總結(jié)

本學術(shù)對話聚焦城市存量空間的多維空間價值及其識別評價方法，從多層次深入討論了多維價值視野下的城市更新實施路徑，有助于超越簡單疊加局部經(jīng)驗可能導致的“合成謬誤”，為內(nèi)涵式發(fā)展導向下的城市更新的規(guī)劃編制與精細化空間治理提供理論支撐。

學術(shù)對話現(xiàn)場座無虛席，多位學界業(yè)界專家、青年學者代表到場旁聽。特邀嘉賓與現(xiàn)場觀眾互動頻繁，取得良好效果。

供稿單位：天津市城市規(guī)劃學會、天津大學建筑學院

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