目之所及，皆是一言難盡。

四個(gè)原因，福州城市商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說(shuō)商道市”決定好好嘮一嘮綠城。

一即，頭部房企綠城中國(guó)2025年中期業(yè)績(jī)新近披露。公司上半年?duì)I收、盈利雙雙下滑，盈利端的表現(xiàn)尤為嚴(yán)峻，股東應(yīng)占利潤(rùn)僅2.1億元，同比暴跌89.7%，創(chuàng)下近兩年來(lái)同期最差盈利表現(xiàn)。與之形成鮮明對(duì)比的是，在行業(yè)普遍收縮拿地的背景下，上半年斥資362億元新增35個(gè)項(xiàng)目，以“逆市擴(kuò)張”姿態(tài)將全口徑銷(xiāo)售排名推升至全國(guó)第二，負(fù)債水平也隨之升至高點(diǎn)。

二即，福建綠城高層大換血。前陣子，不大不小的福州地產(chǎn)圈有個(gè)不大不小的瓜，名為“千億GQ一年二度換帥”。企查查提示，福建綠城三年歷經(jīng)三任董事長(zhǎng)（法定代表人），其中一任任期甚至還不足10個(gè)月，其高層變動(dòng)之頻繁，絲毫不遜于這家GQ。

三即，各平臺(tái)不斷刷到月餅的視頻，讓人恍惚：中秋即至，應(yīng)景文不可缺。綠城正是那個(gè)與月亮“杠上”的KFS，瞧瞧它在福州參與開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)名：榕心映月、海棠映月、桂語(yǔ)映月、文瀾明月、芝蘭月華，哪一個(gè)不帶“月”？！入榕首作綠城·柳岸曉風(fēng)，也取自宋詞四大家之一的福建人柳永《雨霖鈴·寒蟬凄切》，“楊柳岸，曉風(fēng)殘?jiān)隆?，意境非但不美，反而甚是凄涼，竟無(wú)語(yǔ)凝噎。

四即，2025年以來(lái)，官方認(rèn)證公眾號(hào)“福建綠城”把“綠城·華林府”所涉推文悉數(shù)刪除。如此這般，華林府在“福建綠城”上“消失”得干干凈凈。這是嫡庶之爭(zhēng)？眾所周知，綠城·華林府所在地塊由宜福置業(yè)競(jìng)得，最終項(xiàng)目拉來(lái)了綠城代建。與前述一眾項(xiàng)目相比，綠城·華林府最大的不同即在于：項(xiàng)目雖冠有綠城的名號(hào)，但綠城并無(wú)股份占比，可謂綠城“庶子”。

閩系大本營(yíng)凡人歌，見(jiàn)識(shí)各方勢(shì)力的你來(lái)我往。沒(méi)有功成名就，沒(méi)有花團(tuán)錦簇，只有迎來(lái)送往。這一期：綠城。

NO.1|綠城給福建公司下“雙保險(xiǎn)”

公眾號(hào)“福建綠城”的認(rèn)證主體為福州綠閩置業(yè)有限公司。企查查提示“說(shuō)商道市”，福州綠閩置業(yè)高管又雙叒叕變動(dòng)了。

根據(jù)企查查，最近三年，福州綠閩置業(yè)董監(jiān)高備案變動(dòng)五次，董事長(zhǎng)、董事、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等變動(dòng)頻繁。同樣的時(shí)間跨度里，董事長(zhǎng)（法定代表人）歷經(jīng)張立進(jìn)、葉恒、吳金秋三任，其中，葉恒的任期甚至還不到10個(gè)月（2023年6月25日備案新進(jìn)，2024年4月17日備案退出）。

葉恒之后即是吳金秋。吳曾在華潤(rùn)置地江蘇區(qū)域任職過(guò)，后跳槽陽(yáng)光城，曾任陽(yáng)光城福州公司總經(jīng)理，于2023年加入綠城浙江區(qū)域，最新頭銜為綠城浙江區(qū)域集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理、浙江區(qū)域集團(tuán)首席品牌官、福州城市品牌官。

福州綠閩置業(yè)最近一次董監(jiān)事高管備案所涉人員中，與“說(shuō)商道市”交換過(guò)名片的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、董事、經(jīng)理已在2025年6月徹底出局。其深耕福建多年，根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，其頭銜當(dāng)時(shí)為綠城中國(guó)福建公司負(fù)責(zé)人、綠城中國(guó)福州公司總經(jīng)理。

接替者為高巍。身為龍湖仕官生，高在龍湖集團(tuán)效力了約13年之久，歷任福州公司總經(jīng)理及重慶公司總經(jīng)理等關(guān)鍵職務(wù)。尤值得稱道的是，在福州任職期間，高成功引領(lǐng)福州龍湖在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的百億突破，從而將福州從新進(jìn)城市晉升為獨(dú)立公司。

一家企業(yè)高管頻繁變動(dòng)，核心動(dòng)因往往在于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)壓力。核心高管職位的變動(dòng)，往往是企業(yè)面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型或開(kāi)展深化改革的關(guān)鍵信號(hào)。

大換血之下的福建綠城是不是也基于此？各有各的看法。

隨著新晉領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)略調(diào)整逐步落地，綠城福建將在“收縮與聚焦”中完成新一輪的生態(tài)重構(gòu)。

綠城給福建安下的“吳高配”儼然就是“雙保險(xiǎn)”，很大程度上是因?yàn)樗麄z此前在福建區(qū)域的亮眼業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及積累的相關(guān)商業(yè)人脈資源，期冀助力綠城在福建市場(chǎng)的業(yè)績(jī)更上一層樓。

但，“說(shuō)商道市”大膽猜測(cè)，這樣的“雙保險(xiǎn)”越是多鄭重其事，越是反向印證福建綠城過(guò)往的業(yè)績(jī)有多凄苦。

NO.2|綠城福州項(xiàng)目挨個(gè)說(shuō) 能打的有？

福建綠城過(guò)往業(yè)績(jī)之艱辛，不足為外人道也。

公元2018年伊始，福州四城區(qū)2017年度土拍收官戰(zhàn)中，赫赫有名的浙系房企綠城中國(guó)成功挺進(jìn)福州，以無(wú)限趨近于2萬(wàn)/㎡的高企樓面價(jià)（注：貝殼找房顯示，該盤(pán)二手房現(xiàn)今掛牌均價(jià)1.6萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)1.2萬(wàn)/㎡）拿下了位處三環(huán)外的泉頭地塊，北峰山腳下的農(nóng)田村莊。

浙系房企綠城首入閩系房企大本營(yíng)，綠城·柳岸曉風(fēng)犄角旮旯高價(jià)拿地，進(jìn)場(chǎng)即套牢。

至今，還在清尾盤(pán)。

一個(gè)從樓市上行期賣(mài)到樓下震蕩下行期，直到現(xiàn)在也未能完全清盤(pán)的神盤(pán)，被業(yè)內(nèi)群嘲至今。如此這般，刻在了福州樓市恥辱柱上。

倒也印證了福建人柳永《雨霖鈴·寒蟬凄切》，“楊柳岸，曉風(fēng)殘?jiān)隆保杳鞣鲿詴r(shí)分凄涼的冷風(fēng)，天邊破碎的殘?jiān)拢饩撤堑幻?，反而甚是凄涼，竟無(wú)語(yǔ)凝噎。

最迷的是，綠城·柳岸曉風(fēng)的官宣一時(shí)是新五四北、一時(shí)是東二環(huán)北、一時(shí)又是鼓樓北。

榕心映月，多家房企聯(lián)發(fā)開(kāi)發(fā)，樓市上行期住宅雖然搞出日光網(wǎng)紅盤(pán)，SOHO賣(mài)得卻也甚是一般，但是操盤(pán)的是陽(yáng)光城，綠城是建設(shè)主體。最終交房時(shí)因減配等問(wèn)題，業(yè)主投訴“高檔大門(mén)變雨棚，路面石材變?yōu)r青，學(xué)堂變廳房”，維權(quán)不斷。維權(quán)的時(shí)候市場(chǎng)記住了綠城。

也就是說(shuō)，住宅日光網(wǎng)紅盤(pán)的榕心映月，市場(chǎng)記住的是操盤(pán)者陽(yáng)光城；交房維權(quán)不斷的榕心映月，市場(chǎng)記住的是建設(shè)主體綠城。

運(yùn)氣極佳拿下五四北的海棠映月地塊，由于面積太小，回血能力有限。

但不得不說(shuō)，119企業(yè)（含馬甲）參與搖號(hào)也真是夠夠的。要知曉，該地塊23家房企報(bào)名。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的房產(chǎn)媒體發(fā)回來(lái)的報(bào)道顯示，綠城、中海、聯(lián)發(fā)的馬甲數(shù)量較多，有十幾個(gè)至二十幾個(gè)。

從面上看，綠城的馬甲有幾多，其拿下此地塊的決心就有多強(qiáng)烈。

但這句話理應(yīng)還有下文，在“說(shuō)商道市”看來(lái)，綠城在此戰(zhàn)的馬甲有幾多，當(dāng)年追高拿新五四北地塊柳岸曉風(fēng)的心就有多痛！

跟風(fēng)改善，進(jìn)入東區(qū)拿下桂語(yǔ)映月，開(kāi)盤(pán)加價(jià)賣(mài)4W+，最后同期的建發(fā)養(yǎng)云、保利天悅二期，都做到清盤(pán)交房，項(xiàng)目依然還有不少庫(kù)存在賣(mài)。

除此之外，房企在長(zhǎng)樂(lè)也有項(xiàng)目，綠城大廣·文瀾明月，由綠城和福建大廣置業(yè)（于2023年9月變更為福建杰領(lǐng)置業(yè)）聯(lián)合開(kāi)發(fā)。起初，綠城中國(guó)旗下福州綠恒投資發(fā)展持股占比51%，福建杰領(lǐng)置業(yè)持股49%，后福建杰領(lǐng)置業(yè)2025年8月26日退出，福州綠恒投資發(fā)展持股100%。

項(xiàng)目2023年8月交房時(shí)業(yè)主等來(lái)的是沒(méi)有大門(mén)、架空層來(lái)不及做、會(huì)所也是半成品的社區(qū)，還有綠化減配、車(chē)庫(kù)沒(méi)有減速設(shè)計(jì)等問(wèn)題。同樣被維權(quán)減配投訴。

根據(jù)綠城中國(guó)2024年報(bào)，管理層討論與分析，提及“若干資產(chǎn)的減值虧損計(jì)提與撥回”稱，根據(jù)評(píng)估及減值測(cè)試結(jié)果，本年度計(jì)提非金融資產(chǎn)減值虧損人民幣40.39億元（2023年：人民幣13.91億元），主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，部分業(yè)態(tài)銷(xiāo)售價(jià)格不及預(yù)期，如武漢桂語(yǔ)朝陽(yáng)、鹽城曉風(fēng)印月、泰州桂語(yǔ)聽(tīng)瀾軒、福州文瀾明月等。

2024年福州四城首次土拍上，綠城拿下?tīng)钤车貕K，是為綠城·芝蘭月華。鼓臺(tái)城芯豪宅盤(pán)，甚至就連“說(shuō)商道市”一度都以為綠城終于要揚(yáng)眉吐氣一回。

怎料，生不逢時(shí)，建發(fā)房產(chǎn)城芯三盤(pán)圍堵：建發(fā)·紫宸，鼓樓頂豪，宋韻流長(zhǎng)；建發(fā)·瑞云，臺(tái)江新貴，低密社區(qū)；建發(fā)·灝云，四代豪宅。

弈棋之道，講求“運(yùn)”子取勢(shì)。從第三方機(jī)構(gòu)克而瑞的2024年度以及2025半年度福州主戰(zhàn)場(chǎng)（五區(qū)+閩侯）房企商品房銷(xiāo)售榜來(lái)看，在這場(chǎng)福州難得一見(jiàn)的豪宅盤(pán)大PK中，綠城·芝蘭月華失勢(shì)、不敵。

好不容易有個(gè)項(xiàng)目在2025年下半場(chǎng)還算有看點(diǎn)，綠城·華林府賣(mài)相不錯(cuò)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不錯(cuò)，可惜，是“庶子”，項(xiàng)目雖冠有綠城的名號(hào)，但綠城并無(wú)股份占比。

浙系房企綠城在閩系大本營(yíng)參與的項(xiàng)目挨個(gè)說(shuō)了一遍。

總而言之，綠城在福州這幾年，給不在少數(shù)的福州人留下的主要記憶點(diǎn)：減配、不保值、虧本、賣(mài)得差。

這與宋衛(wèi)平時(shí)代的綠城相比，簡(jiǎn)直一個(gè)天上一個(gè)地下。這對(duì)傾注心力當(dāng)下主推的綠城·芝蘭月華，不啻為巨大的傷害。

何至于此！

NO.3|對(duì)市場(chǎng)要有敬畏之心

這里，何地？福州。于地產(chǎn)圈，它是閩系房企大本營(yíng)。閩系也曾是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里一支風(fēng)格鮮明的流派，他們攪動(dòng)資本游刃有余、拿地毫不手軟，一時(shí)盛名。

作為外來(lái)者，同時(shí)也是后來(lái)者的大佬們，以何立身？何以立身？

有人說(shuō)，基業(yè)長(zhǎng)青的企業(yè)往往具備三個(gè)核心特質(zhì)：以敬畏之心洞察市場(chǎng)，以匠人之心雕琢產(chǎn)品，以利他之心構(gòu)建事業(yè)格局。

這三者相輔相成，既是企業(yè)立足之本，亦是突破競(jìng)爭(zhēng)壁壘、贏得社會(huì)尊重的關(guān)鍵。做到了，就能宛若此地遍地的市樹(shù)榕樹(shù)一樣，枝繁葉茂、虬根曲繞；做不到，就會(huì)嘗到凄惶與苦澀。

舊閩系踩踏式退場(chǎng)，在閩系大本營(yíng)見(jiàn)識(shí)各方勢(shì)力的你來(lái)我往。沒(méi)有功成名就，沒(méi)有花團(tuán)錦簇，只有迎來(lái)送往。

福州城的商業(yè)、地產(chǎn)故事，“說(shuō)商道市”持續(xù)說(shuō)給你聽(tīng)！這里，沒(méi)有黑神話，只有凡人歌。

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