觀點(diǎn)網(wǎng) 深圳地鐵集團(tuán)昔日憑借“軌道+物業(yè)”模式成為“最賺錢的地鐵公司”，可這朵桂冠在2024年已經(jīng)丟掉了。如今到2025年中期節(jié)點(diǎn)，情況又變得如何呢？

根據(jù)深鐵集團(tuán)最新發(fā)布的2025年半年度報(bào)告，深鐵期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入72.84億元，上年同期為92.99億元，同比下滑21.7%。

同期，凈利潤為-32.68億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤為-33.61億元，上年同期為-37.93億元。

萬科帶來的影響亦仍在持續(xù)，報(bào)告期內(nèi)深鐵錄得對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益-32.03億元，大幅影響集團(tuán)的盈利水平。

深鐵與萬科綁定頗深。截至目前，深鐵持有萬科27.18%股份，是后者的第一大股東，事實(shí)上也已介入萬科的經(jīng)營。

財(cái)報(bào)顯示，截至2025年中期末深鐵總資產(chǎn)達(dá)到7932.32億元，總負(fù)債為4796.20億元，所有者權(quán)益合計(jì)為3136.11億元。

在總資產(chǎn)中，主要針對萬科的長期股權(quán)投資錄得814.05億元，占總資產(chǎn)10.26%。

而繼8月5日再次提供不超過16.81億元借款后，深鐵截至目前在2025年內(nèi)已累計(jì)向萬科提供借款支持8次，累計(jì)提供的借款金額已達(dá)243.69億元。

在此之前，深鐵在2017年“寶萬之爭”中就曾豪擲664億元，幫助即將被吞并的萬科脫困。由此粗略計(jì)算，2017年-2025年，深鐵集團(tuán)通過股權(quán)投資加債務(wù)融資的方式，累計(jì)向萬科投入了近950億元。

深鐵對萬科的持續(xù)性輸血，將在未來收獲怎樣的成果，還有待觀察。現(xiàn)時(shí)，深鐵要面對的問題，還有地鐵建設(shè)與地產(chǎn)收益的錯(cuò)配。

根據(jù)財(cái)報(bào)，報(bào)告期內(nèi)深鐵完成固定資產(chǎn)投資442.82億元，同比增長34%，在建的17條線路和西麗樞紐等重大工程需要持續(xù)資金投入。

過去深鐵集團(tuán)一直推行地產(chǎn)反哺地鐵的模式，但當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)本身進(jìn)入下行通道，這種反哺模式的有效性正在受到挑戰(zhàn)。

2025年上半年，深鐵地鐵、鐵路運(yùn)營及管理設(shè)計(jì)板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入55.92億元，同比增長16.34%。但業(yè)務(wù)成本也有68.6億元，同比增長13.66%。兩者之間存在約12.68億元的成本缺口。

只是過去被認(rèn)為是 “現(xiàn)金奶?！?的站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)，在期內(nèi)無辦法提供太多收益。

資料顯示，2025年上半年，深鐵站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16.25億元，同比減少63%，主要系房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響所致。

站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)在深鐵集團(tuán)總營收的占比也跌至22.3%，也是近年來首次跌破三成關(guān)口。據(jù)了解，2021年至2024年，該數(shù)據(jù)為58.37%、66.94%、58.53%以及37.36%。

但深鐵在站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)板塊的成本壓降超過了收入下滑速度，期內(nèi)業(yè)務(wù)成本8.39億元，同比減少69.9%，令業(yè)務(wù)毛利率同比增長11.84個(gè)百分點(diǎn)到48.38%。

另一方面，毛利率增長也可能與高毛利項(xiàng)目在本期集中結(jié)算有關(guān)，特別是前海時(shí)代尊府等高端改善型項(xiàng)目的熱銷貢獻(xiàn)了可觀利潤。

2024年3月，深鐵前海時(shí)代尊府主推344套房源，備案均價(jià)9.8萬元/平方米。項(xiàng)目開盤當(dāng)天就去化82%，收金27.39億元。

2025年上半年，深鐵集團(tuán)旗下深鐵置業(yè)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上有一定的亮點(diǎn)，并再次貢獻(xiàn)了“日光盤”。

其中，位于大運(yùn)新城板塊的可售型人才房項(xiàng)目深鐵閱云境，在今年1月11日推盤時(shí)，僅用1個(gè)小時(shí)就售罄，銷售金額突破7億元，成為深圳2025年首個(gè)“日光盤”。6月份第三次推售時(shí)，閱云境再次實(shí)現(xiàn)開盤當(dāng)日售罄。

閱云境項(xiàng)目是深鐵集團(tuán)提升保障性住房的供應(yīng)比例的成果。2025年，與閱云境一同入市的人才房項(xiàng)目還有深鐵璟城，項(xiàng)目最近一次配售是在6月，推出了744套房源，以及深鐵睿著，項(xiàng)目現(xiàn)預(yù)計(jì)于9月開盤。

商品房方面，熱盤深鐵前海時(shí)代尊府于4月26日開盤1小時(shí)去化超九成，銷售金額約19億元。8月2日項(xiàng)目再次推盤，171套房源開盤2小時(shí)銷售139套，去化81%，成交金額約13.8億元。

年內(nèi)即將入市的還有深鐵瓏境二期和深鐵銘著坊項(xiàng)目。

據(jù)年前計(jì)劃，深鐵置業(yè)今年要推出4300套房源，涵蓋人才房、商品房、公寓等，這些項(xiàng)目下半年的銷售情況如何，還有待揭露。

據(jù)深鐵置業(yè)披露數(shù)據(jù)，2025年上半年，其完成認(rèn)購銷售55.26億元，交付房屋1121套，交付面積約18.85萬平方米。而2024年深鐵置業(yè)全年的認(rèn)購銷售額為206.3億元。

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