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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

前段時(shí)間，綠景中國(guó)官宣暴雷，實(shí)在是撐不住了，旗下耗資百億布局的超級(jí)舊改大盤(pán)遭遇市場(chǎng)突襲，盡管項(xiàng)目看起來(lái)銷(xiāo)售持續(xù)，但是早期投入太大，如今資金鏈已經(jīng)無(wú)法周轉(zhuǎn)了。

2025年3月24日，綠景中國(guó)官宣，2024年虧損54億元，境外負(fù)債4.585億美元無(wú)力償還。從“舊改之王”，到現(xiàn)在債務(wù)爆雷，綠景究竟經(jīng)歷了什么？

綠景中國(guó)的命運(yùn)轉(zhuǎn)折，與其押注的深圳白石洲舊改項(xiàng)目密不可分。這個(gè)號(hào)稱(chēng)“全國(guó)最大城市更新項(xiàng)目”的巨無(wú)霸，規(guī)劃總建面358萬(wàn)平方米，預(yù)估貨值超千億元。

從2005年立項(xiàng)開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，如今已經(jīng)過(guò)去20年，這個(gè)至今深圳核心區(qū)域最大的舊改項(xiàng)目，命運(yùn)早已物是人非，前期投資過(guò)大，市場(chǎng)下行之后，達(dá)不到預(yù)期。

整體去年到今年銷(xiāo)售情況來(lái)看，也未達(dá)到之前預(yù)期，盡管回款超百億，但是大部分資金都在監(jiān)管賬戶(hù)，但是綠景早期的負(fù)債壓力過(guò)大，暴雷也是無(wú)奈之舉。

今年8月，綠景中國(guó)財(cái)務(wù)狀況持續(xù)惡化，半年報(bào)顯示，綠景中國(guó)實(shí)現(xiàn)收益10.4億元，較去年同期有所下降；毛利為3.76億元；除稅前虧損為21.75億元；

期內(nèi)虧損為20.3億元；股東應(yīng)占每股基本及攤薄虧損均為29.98分，與去年同期持平。銀行結(jié)余及現(xiàn)金僅為3.42億元，現(xiàn)金流有點(diǎn)可憐。

其實(shí)在早幾年，綠城中國(guó)作為專(zhuān)注深圳舊改市場(chǎng)的上市房企，雖然規(guī)模不大，但是其在福田，南山等核心區(qū)域布局的舊改項(xiàng)目還是頗有含金量，公司口碑一直不錯(cuò)。

但是這場(chǎng)市場(chǎng)下行風(fēng)暴如今仍在持續(xù)，這是任何行業(yè)內(nèi)人士也預(yù)估不到的情況，這場(chǎng)20年時(shí)間的舊改大豪賭，如今看來(lái)必定是失敗的。

綠景白石洲璟庭自2023年9月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，綠景中國(guó)的銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀。截至目前，整體去化率僅為27%，且進(jìn)展緩慢。

具體而言，公司推出的1257套住宅房源中，僅748套成功備案，實(shí)際去化率在入市近一年半的時(shí)間里僅為59%，遠(yuǎn)未達(dá)到項(xiàng)目宣傳時(shí)的火熱程度。

同樣的核心區(qū)域，與早期華潤(rùn)置地操盤(pán)的大沖超級(jí)舊改的命運(yùn)完全不同，或許這就是民企做舊改與央企的區(qū)別吧。

白石洲在2014年才納入深圳的城市更新，2018年獲得批復(fù)。拆遷過(guò)程中，綠景不僅要付拆遷款和過(guò)渡租金，項(xiàng)目開(kāi)展也要跟村民協(xié)商，這都會(huì)加重財(cái)政負(fù)擔(dān)。

終于到2022年，扛不住，萬(wàn)科23億入股綠景白石洲舊改，萬(wàn)科這一時(shí)期在深圳也快斷糧了，本次入股估計(jì)也是想分一杯羹，想著未來(lái)有沒(méi)有可能還有操盤(pán)機(jī)會(huì)。

22億真金白銀扎下去，但是后續(xù)幾年市場(chǎng)堪憂(yōu)，萬(wàn)科似乎也沒(méi)有等到操盤(pán)的機(jī)會(huì)，深圳土地實(shí)在是稀缺，確實(shí)如今也只有壓住舊改了。

不過(guò)萬(wàn)科這筆生意也倒沒(méi)虧錢(qián)，當(dāng)時(shí)簽約的是保底協(xié)議，萬(wàn)科可選擇退出，并由綠景中國(guó)回購(gòu)股權(quán)，且回購(gòu)代價(jià)至少為12%的年回報(bào)率。

就在很多買(mǎi)了綠景白石洲的業(yè)主準(zhǔn)備大鬧天宮的時(shí)期，今年綠景暴雷之后就有傳出不少聲音，要么國(guó)企入股，要么賣(mài)給其他財(cái)團(tuán)，這項(xiàng)目仍然還是要繼續(xù)。

作為一個(gè)位居深圳核心板塊的超級(jí)巨無(wú)霸綜合體項(xiàng)目，上頭是不太可能讓其爛尾的，這也太影響深圳整體城市形象了。

就在近期集團(tuán)，江湖傳聞，中信集團(tuán)百億入股綠景中國(guó)，中信集團(tuán)作為超級(jí)財(cái)團(tuán)央企之一，資金肯定沒(méi)問(wèn)題，最核心的是旗下嫡系平臺(tái)的中信城開(kāi)。

中信城開(kāi)已經(jīng)在深圳打造了多個(gè)脫困項(xiàng)目，其與佳兆業(yè)牽頭合作的深圳灣超級(jí)豪宅預(yù)計(jì)在今年也將入市，其在深圳市場(chǎng)已經(jīng)擁有一個(gè)完整編制的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

因此，由中信集團(tuán)旗下中信城開(kāi)牽頭綠景白石洲后面的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，是最合適的選擇。

據(jù)內(nèi)部消息，本次合作談判已經(jīng)有兩個(gè)月時(shí)間，最終結(jié)果應(yīng)該在近期會(huì)對(duì)外官宣，其實(shí)基本上談的七七八八了。

中信城開(kāi)在深圳的多個(gè)項(xiàng)目中，如深圳灣、中信金融中心、凱旋君庭、紅樹(shù)灣等，均展現(xiàn)了其深厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力。

值得一提的是，深圳灣、紅樹(shù)灣、金沙灣等多個(gè)項(xiàng)目，曾由佳兆業(yè)開(kāi)發(fā)，后轉(zhuǎn)由中信城開(kāi)接手，中信系的地產(chǎn)底牌在深圳也開(kāi)始快速發(fā)展壯大。

如今從整體深圳市場(chǎng)來(lái)看，純住宅用地是極度稀缺的，每年公開(kāi)市場(chǎng)的土地幾乎都是幾家央企爭(zhēng)搶?zhuān)渌_(kāi)發(fā)商只能在舊改賽道奔跑。

但是如今的市場(chǎng)還是那句話(huà)，投入與產(chǎn)出都不太可能有一個(gè)明確的兌現(xiàn)，特別是舊改項(xiàng)目，周期太長(zhǎng)，資金的風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。

不過(guò)值得注意的是，城市更新似乎上頭已經(jīng)正式重提進(jìn)度了。這次中央政治局會(huì)議，關(guān)于房地產(chǎn)，算是把話(huà)挑明了。

城市更新，成了主角，存量盤(pán)活成為未來(lái)很多城市的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體。

在總體要求方面，《意見(jiàn)》明確了城市更新的指導(dǎo)思想、工作原則和主要目標(biāo)，提出到2030年，城市更新行動(dòng)實(shí)施取得重要進(jìn)展。

深圳作為已經(jīng)完全進(jìn)入存量的核心大城市之一，城市更新就是未來(lái)10-20年城市建設(shè)的核心戰(zhàn)略，這波紅利如今看來(lái)，仍然還是值得期待。

“向存量要空間”不是選擇題，而是必答題。這種資源約束決定了城市更新將是未來(lái)土地供應(yīng)的絕對(duì)主力，其價(jià)值基礎(chǔ)無(wú)比堅(jiān)實(shí)。

深圳的城市更新已經(jīng)進(jìn)入 “深水區(qū)”和 “精細(xì)化”運(yùn)營(yíng)時(shí)代。早期空手套白狼的操盤(pán)思路已經(jīng)是過(guò)去式。

它的紅利不再僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利，而是整個(gè)城市功能重塑、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、民生改善所帶來(lái)的系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性?xún)r(jià)值紅利。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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