關(guān)于無(wú)證房屋，想必大家應(yīng)該都有所了解，按照現(xiàn)在的法律法規(guī)來(lái)說(shuō)，所有的房屋都必須要辦理相關(guān)的建設(shè)規(guī)劃許可證，如果涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還需要辦理農(nóng)轉(zhuǎn)建設(shè)用地的審批手續(xù)。但是實(shí)踐過(guò)程中，因各種原因?qū)е路课輿](méi)有相關(guān)建設(shè)規(guī)劃許可證或者是審批手續(xù)的情況是進(jìn)有發(fā)生，這些沒(méi)有辦理相關(guān)審批手續(xù)，建設(shè)規(guī)劃許可證的房屋一般就是大家口中所說(shuō)的無(wú)證房屋。

　　這類(lèi)房屋一旦在日后的相關(guān)整治活動(dòng)中，或者是其他建設(shè)活動(dòng)中被發(fā)現(xiàn)，那么幾乎都會(huì)被認(rèn)定為“違法建筑”，房屋一旦被認(rèn)定為違法建筑，對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)就會(huì)極為的不利，尤其是當(dāng)無(wú)證房屋已經(jīng)因公共利益需要被納入在征收范圍內(nèi)時(shí)，房屋最終的價(jià)值會(huì)大打折扣。

　　從實(shí)踐過(guò)程中來(lái)看，只要房屋沒(méi)有辦理相關(guān)的建設(shè)規(guī)劃許可證或者產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有能證明房屋是合法建筑的材料，無(wú)論在什么情況下，征收方都有可能會(huì)降低征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，比如有產(chǎn)權(quán)證，辦理了審批手續(xù)，有土地使用權(quán)證的房屋，征收方可能會(huì)給到每平方米幾千元，但是對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有審批手續(xù)的房屋，那么征收方就有可能會(huì)只給予幾百元，甚至不予任何的補(bǔ)償。

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

　　所以，無(wú)證房屋被認(rèn)定為違法建筑時(shí)，對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)其實(shí)是非常不利的。那么，無(wú)證房屋就等于是違法建筑嗎？在遇到征地拆遷之后，所有的無(wú)證房屋都應(yīng)該不予任何的補(bǔ)償嗎？下面凱諾拆遷律師就結(jié)合自己的辦案經(jīng)驗(yàn)，以及相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)告訴大家無(wú)證房屋究竟是否都屬于違法建筑，都應(yīng)當(dāng)不予任何的補(bǔ)償。

　　事實(shí)上，無(wú)證房屋在生活當(dāng)中非常的多，但造成無(wú)證房屋的原因也是非常的多，所以凱諾拆遷律師在這里首先要告訴大家的是，無(wú)證房屋是不是違法建筑，不能一概而論，對(duì)于征收范圍內(nèi)的無(wú)證房屋，征收方需要組織工作人員開(kāi)展調(diào)查工作，也就是需要深入弄清楚房屋的具體情況，包括始建年限，有沒(méi)有招商引資、有沒(méi)有歷史遺留等問(wèn)題。

　　也就是說(shuō)，對(duì)于無(wú)證房屋不能僅憑有證或者是無(wú)證來(lái)判斷其合法性，必須要結(jié)合實(shí)際的情況來(lái)判斷，也不能僅憑衛(wèi)星航拍圖來(lái)判斷，衛(wèi)星航拍圖只是監(jiān)測(cè)土地變化的一種工作，是發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)行為的一種手段，并不是認(rèn)定房屋是違法建筑的唯一一種依據(jù)。

　　所以實(shí)踐過(guò)程中，如果遇到相關(guān)部門(mén)僅憑有證或無(wú)證就將無(wú)證房屋全部一律認(rèn)定為“違法建筑”，或者說(shuō)是在未經(jīng)過(guò)任何法定程序的情況下就將所有的無(wú)證房屋認(rèn)定為“違法建筑”，那么被征收人此時(shí)可一定要提高警惕了，這種認(rèn)定方法顯然是不符合法律法規(guī)的，其認(rèn)定行為從法律層面來(lái)講，侵害了被征收人的合法權(quán)益。

　　其次，關(guān)于無(wú)證房屋，我們前面也已經(jīng)提到，并不是所有的無(wú)證房屋都等于是“違法建筑”，如果房屋存在歷史遺留問(wèn)題，或者說(shuō)是房屋始建年限比較早，那么由于當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)不夠完善，或者對(duì)土地（宅基地），對(duì)當(dāng)事人建房方面管理比較疏松的話(huà)，那么這就很容易造成房屋無(wú)證的情況。

　　比如說(shuō)，有的房屋始建年限是八十年代，或者是七十年代，甚至更早，那么這就很容易出現(xiàn)歷史遺留問(wèn)題，想必大家都知道，但大家應(yīng)該都知道，那個(gè)時(shí)期的法律法規(guī)是很不完善的，相關(guān)的法律法規(guī)也沒(méi)有具體實(shí)施，甚至是都沒(méi)有出臺(tái)，例如《土地管理法》也才是1987年才開(kāi)始正式實(shí)施，但當(dāng)時(shí)出臺(tái)的《土地管理法》還存在一定的不完善，不過(guò)之后修改過(guò)幾次，最近一次是2019年修改2020年實(shí)施，相對(duì)于以往的來(lái)說(shuō)，此次《土地管理法》更為完善，進(jìn)一步保障了老百姓的合法權(quán)益。

　　凱諾拆遷律師在這里想要說(shuō)的是，對(duì)于1986年之前建設(shè)的房屋，從原則上來(lái)說(shuō)那就不宜直接認(rèn)定為違法建筑。這在地方相關(guān)的補(bǔ)償安置辦法中也有明確的法律規(guī)定。比如《北碚區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》中規(guī)定，在《城市規(guī)劃條例》頒布施行后，《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》頒布施行前，即在1984年1月5日（含）至1990年4月1日前建成的未經(jīng)登記建筑，若未被認(rèn)定為違法建筑，按被征收房屋價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

　　除此以外，《南寧市武鳴區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》中也明確的規(guī)定，1984年1月5日以前建成的單位自管成套公有住房、直管成套公有住房和私人自建房，取得規(guī)劃、土地、建設(shè)報(bào)批準(zhǔn)手續(xù)之一的房屋，按認(rèn)定建筑面積的100%以該征收項(xiàng)目同類(lèi)房屋分類(lèi)評(píng)估單價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。

　　這些法律法規(guī)足以說(shuō)明，并不是所有的無(wú)證房屋或者是缺少證件的房屋都是違法建筑。換言之，只要房屋始建年限較早，那么不僅不宜直接認(rèn)定為違法建筑之外，要是在征收范圍內(nèi)的話(huà)，還需要按照合法建筑，即房屋百分之百的面積對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，不能不予補(bǔ)償。

　　實(shí)踐中，有的征收方為了降低征收成本，經(jīng)常會(huì)在被征收人的無(wú)證房屋以違法建筑的名義進(jìn)行處置，或者說(shuō)是在被征收人覺(jué)得補(bǔ)償不合理而拒絕簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，直接將房屋認(rèn)定為違法建筑，不予補(bǔ)償或給予少補(bǔ)償，對(duì)于這種情況，廣大被征收人一定要提高警惕。

　　總之，凱諾拆遷律師最后想要告訴大家的是，房屋征收關(guān)系著被征收人的切身利益，如果在此過(guò)程中遇到了征收方未按法定程序?qū)o(wú)證房屋進(jìn)行認(rèn)定，或者口頭上將房屋直接認(rèn)定為違法建筑不予補(bǔ)償?shù)那樾?，被征收人一定要及時(shí)地咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，如果有必要，建議盡快在專(zhuān)業(yè)律師地幫助下，通過(guò)啟動(dòng)政府信息公開(kāi)、行政復(fù)議、行政訴訟等程序，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。