中國城市的辦公空間存量經(jīng)過了21世紀(jì)之初的高速發(fā)展期，從原來單向的供應(yīng)追趕需求，即將面臨供需雙向矛盾的調(diào)整期。相比之下，巴黎大都市（簡稱“大巴黎”,注：由巴黎市和周圍省市共同組成的一個新型市鎮(zhèn)聯(lián)合體，治理框架是一個市鎮(zhèn)間合作的公共機構(gòu)。介于巴黎市和法蘭西島大區(qū)之間的大都市化尺度，不是行政區(qū)域，而是一個聯(lián)合治理區(qū)域，大致相當(dāng)于法蘭西島大區(qū)的四個中心省份。）的存量辦公空間已經(jīng)進入增速放緩期，特別是在過去十年間，年均增長率不足1%。巴黎規(guī)劃院（Apur）于2024年第一季度發(fā)布的《大巴黎存量辦公空間的動態(tài)：建設(shè)、改造、空置》研究報告，表明巴黎大都市的辦公存量正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，不同地區(qū)之間存在供需差異，整體上正逐漸從新建增長轉(zhuǎn)向現(xiàn)有建筑的改造和再利用。

本文將在該報告基礎(chǔ)上，深入解讀巴黎大都市的存量辦公空間的現(xiàn)狀特征和可見的發(fā)展趨勢，為中國大城市正在或即將出現(xiàn)的同類問題提供參考和借鑒。

地時間2024年2月7日，法國巴黎，圣德尼普雷耶爾大廈的部分景色，普雷耶爾大廈以前是一座辦公樓，正在建設(shè)中，將被改造成一座酒店綜合體。視覺中國 資料圖

一、大巴黎辦公空間的存量變化和趨勢呈現(xiàn)

巴黎大都市在過去50年間辦公存量翻倍，但近期的增長速度明顯放緩，正面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。根據(jù)地區(qū)分布、凈存量、空置率、租金、就業(yè)變化等相關(guān)指標(biāo)的分析結(jié)果，可以直觀地理解大巴黎辦公空間在一個較長的歷史時期的結(jié)構(gòu)演變以及第三產(chǎn)業(yè)的格局變化，這有利于準(zhǔn)確地判斷辦公空間的發(fā)展趨勢并做出具有實效性的調(diào)整。

（一）存量翻倍，增速放緩

伴隨著巴黎作為法國首都的大都市化發(fā)展和經(jīng)濟的第三產(chǎn)業(yè)化，大巴黎的辦公空間在過去50年中取得了顯著增長。從1975年到2022年，巴黎大都市的辦公面積從約2000萬增加到4260萬平方米，增長幅度達116%，對比同時期的其他指標(biāo)，人口僅增長9%，就業(yè)增長11%。1985-1995年間是辦公存量增長最快的時期，年均增長率達2.8％。但之后幾十年里，增長速度逐漸放緩。到最近十年（2013-2022年間）年均增長僅為0.8%。

圖1 在1975-2022年間大巴黎辦公面積演變（單位：百萬平方米）

（二）存量分布的變化與地區(qū)間差異

大巴黎辦公空間的分布變化與多中心型大都市的形成相呼應(yīng)。巴黎市作為大巴黎中心區(qū)域，對辦公空間的聚集力量逐漸減弱，緊鄰其外圍的部分地區(qū)辦公空間的建設(shè)與更新更加活躍，并形成了新的中心。辦公空間從中心聚集逐漸向外圍地區(qū)擴散，需要在大都市范圍內(nèi)重新取得平衡。

巴黎市在1975年曾集中了超過2/3的辦公空間（69%），而到了2022年僅剩42%。盡管其辦公面積增加了約1/3，從1975年的1350萬增加到2022年的1770萬平方米，但年均增長僅為0.6%。相比之下，大巴黎辦公空間的增長主要在巴黎市的外圍地區(qū)，最突出的是北邊的普萊恩市鎮(zhèn)（Plaine Commune），50年內(nèi)辦公存量增長超過六倍，平均年增長率為4%。其次是西邊的拉德芳斯，其辦公存量增長了四倍，年均增長2%。增長率高的地區(qū)從中心向外轉(zhuǎn)移，即使在巴黎市范圍內(nèi)，存量的增加也主要分布在靠近外圍的地區(qū)（第13、15、17區(qū)），而非向內(nèi)的中心區(qū)（第1、7、8區(qū)）。這些地區(qū)對應(yīng)于規(guī)劃和開發(fā)項目實施活躍的區(qū)域。與此同時，存量增長的分布也越發(fā)不均衡。2010年至2022年期間，環(huán)巴黎市外圍的三個地區(qū)（巴黎以西的拉德芳斯、北部的普萊恩和東部的馬恩河谷地區(qū)）吸引了3/4的增長。其他地區(qū)的增長則弱得多，甚至局部地區(qū)出現(xiàn)輕微的負增長。

圖2 在1975-2022年間大巴黎存量辦公分布變化

（三）新環(huán)境下的趨勢呈現(xiàn)

通過對大巴黎存量辦公空間長達50年的數(shù)據(jù)分析，可以清晰地看到其整體的變化趨勢。然而，近十年間辦公存量的增速明顯降低。在新冠疫情的影響下空置率明顯增加，更加劇了已經(jīng)到來的趨勢。雖然疫情退去，但隨著疫情期間工作方式的改變，集中辦公空間將越來越多地被釋放出來。原材料以及房地產(chǎn)價格的上漲導(dǎo)致辦公樓租金的提升，同時就業(yè)量下降，在部分地區(qū)辦公就業(yè)人口與辦公空間產(chǎn)生脫節(jié)，這些都與辦公存量的增長形成矛盾。大巴黎辦公空間的發(fā)展正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)折。

二、大巴黎地區(qū)辦公空間的演變特征和轉(zhuǎn)型需求

通過較長歷史時期的數(shù)據(jù)分析，大巴黎辦公空間的主要趨勢已經(jīng)清晰可見。如果進一步細化近十年的增量，將大巴黎辦公空間的凈增量拆解開，可以區(qū)分出辦公空間的建設(shè)、拆除和改造（雙向的用途改變）的數(shù)量變化，再結(jié)合存量分布、空置率和就業(yè)情況等相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析，將更精準(zhǔn)地突出大巴黎存量辦公空間的當(dāng)前特征，識別問題所在并確定轉(zhuǎn)型的需求。

（一）新建、拆除與改造

根據(jù)大巴黎辦公建設(shè)在2013-2022年間建筑許可證和其他規(guī)劃授權(quán)的數(shù)據(jù)分析，十年間的增量包含新建（800萬平方米）和對已有建筑的辦公改造（58.8萬平方米），而減量則分為拆除（200萬）和對原有辦公空間的其他用途改造（180萬）。增減差異下的結(jié)果是正向的，即大巴黎在十年內(nèi)辦公面積的凈增長為480萬平方米。巴黎大都市12個區(qū)塊中的11個獲得凈增長，僅有一個區(qū)塊的凈值為負（大東區(qū)）。

存量增長的主要來源仍然依賴新建。新增建設(shè)面積主要分布在巴黎市及其周邊地區(qū)（尤其拉德芳斯和普萊恩），占大巴黎新建辦公面積的2/3。在發(fā)展成熟和密集的城市環(huán)境中，通常需要拆除現(xiàn)有建筑才能進行重建。因此，十年內(nèi)拆除辦公面積也集中在建設(shè)活躍的地區(qū)。超過1/3的拆除面積位于巴黎市和拉德芳斯，其次是普萊恩市鎮(zhèn)和大巴黎塞納河西（規(guī)模較前兩者相差很多）。

建設(shè)速度在2018年之后進一步放緩，由于拆除主要集中在建筑密集的地區(qū)，因此，拆舊建新的更替速度也被抑制，而改造（主要從辦公向其他用途轉(zhuǎn)換）逐漸增加。在巴黎大都市的區(qū)域協(xié)同規(guī)劃（SCoT）中規(guī)定，要求對現(xiàn)狀進行改造而不是拆除。然而，到目前為止的數(shù)據(jù)分析中還沒能觀察到，改造速度相對于拆除速度的明顯增長。2014年是改造速度最快的一年，辦公空間被改造面積是拆除的三倍。然而，自那以后，改造和拆除數(shù)量相當(dāng)。

圖3 在2013年至2022年間大巴黎辦公面積凈增量

（二）功能置換，住宅成為首選

改變用途涉及兩個方向：一個是非辦公用途轉(zhuǎn)變?yōu)檗k公，另一個是辦公空間改造為其他用途。這是空間功能轉(zhuǎn)換的兩個相悖的方向，大巴黎在近十年間從辦公轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌猛镜拿娣e是其他用途轉(zhuǎn)變?yōu)檗k公面積的三倍多。雖然不同地區(qū)這兩者的比例關(guān)系變化很大，但仍然能反映出因存量辦公的高空置率而去實體空間辦公化的整體趨勢和需求。

改造辦公空間，即將辦公用途轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌猛镜母脑熘?，住宅是最大受益領(lǐng)域。尤其在辦公面積的凈增量為負的地區(qū)，大量辦公空間被改造為住宅。十年間，大巴黎被改造的辦公空間中31%轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?，其次是?jīng)營類住宿（18%）、提供公共服務(wù)的設(shè)施（18%）以及商業(yè)（10%）。巴黎市在辦公空間的改造再利用方面地位突出，其改造面積占大都市地區(qū)總量的一半以上，其中的“公共服務(wù)”類占比高于大巴黎的平均水平（22%）。

如果將辦公空間與其他類型的功能空間相比較，在2013-2022年間，住宅建筑在新增凈建設(shè)面積中占比最大，超過63%（2250萬平方米），辦公雖排在第二位，但落差達到50個百分點（13.5%），比用于公共服務(wù)和設(shè)施的建筑量略高（13%）。其余功能空間占比更少（經(jīng)營類住宿新增凈面積占總量的4.2%，商業(yè)占3.7%，倉儲占1.4%）。個別功能空間的增量出現(xiàn)負值，拆除量多于新建量（主要出現(xiàn)在手工業(yè)、部分工業(yè)或者農(nóng)業(yè)領(lǐng)域）。因此，住宅在辦公空間功能置換中數(shù)量大、占比高，這符合在巴黎大都市范圍內(nèi)建筑空間的功能分配和結(jié)構(gòu)化需求。

（三）空置率分布不均

空置率評估了所有在市場上閑置供應(yīng)的、可以立即使用的辦公空間的占比。 各個地區(qū)的空置情況不盡相同，甚至差異很大。相對于巴黎市3.5%的空置率，環(huán)巴黎的近郊地區(qū)（尤其拉德芳斯）高達15.1%。這部分地區(qū)雖然近兩年相對穩(wěn)定，但空置數(shù)量和比例都維持在高水平，并且有繼續(xù)增加的趨勢。在較遠的城郊地區(qū)（外環(huán)線以內(nèi)），閑置辦公空間供應(yīng)量保持穩(wěn)定，空置率多年來維持在11%-12%。

將辦公空間存量變化的數(shù)據(jù)與空置情況的數(shù)據(jù)在各地區(qū)間進行比較并不容易。但可以通過空置率的分布情況看到，高空置率出現(xiàn)在近年來大量辦公空間被建設(shè)的區(qū)域，空置率與建設(shè)量成正相關(guān)。在巴黎市范圍內(nèi)，空置率整體偏低，存量增長更是有限。相反，在巴黎大都市范圍內(nèi)巴黎市以外的近郊地區(qū)，存量增長顯著，而空置率也相當(dāng)高。

與增量放緩相同，空置率的升高開始于新冠疫情之前，但空置率攀升的勢頭明顯高于增量放緩，尤其在2020年以后被進一步加劇。僅在巴黎市，2019年底空置率為2.2%，到2021年第二季度約5%，空置辦公面積較疫情發(fā)生前翻了一番。隨后逐漸回落到2023年底的3.5%。

（四）辦公就業(yè)量和辦公面積之間相對脫節(jié)

2020年巴黎大都市400萬就業(yè)人員中辦公就業(yè)人員占55%。整體而言，在大巴黎范圍內(nèi)辦公面積增長略高于辦公就業(yè)量增長，二者差異并不明顯。然而，具體到某些地區(qū)，辦公就業(yè)量的增長和辦公面積的增長之間差異很大。這種差異會隨著時間逐漸拉大，可能會導(dǎo)致租金的壓力和辦公空置率的上升。

具體而言，在大巴黎，2009-2020年間辦公就業(yè)崗位增長7.6%，辦公面積增長10.6%，就業(yè)增長低于面積增長，但差異不大。然而在環(huán)巴黎市的近郊地區(qū)，這種差異達到10個百分點。在西面的拉德芳斯地區(qū)，同期的辦公就業(yè)增長為4%，而辦公面積增長了近13%（其中表現(xiàn)最突出的區(qū)域，辦公就業(yè)增長7%，辦公面積增長達18%）。同樣的情況也發(fā)生在北面的普萊恩地區(qū)，辦公就業(yè)增長21%，而辦公面積增長30%，增速都更高，差異也更大（其中數(shù)值最高的地區(qū)二者分別達到27%和42%）。這些地區(qū)主要集中在辦公存量增長快的區(qū)域，在最近五年中，其辦公空置率都大幅攀升。拉德芳斯地區(qū)辦公空置率從8%增長到近15%，普萊恩及部分其他地區(qū)從6%增到16%。

在大都市范圍內(nèi)巴黎市以外的東面和南面也存在著相同的趨勢（面積增長高于就業(yè)增長），只是數(shù)量和增速都相對緩和。只有在極少數(shù)地區(qū)就業(yè)增長高于面積增長（特殊情況出現(xiàn)在北偏東的Terresd’Envol地區(qū)，辦公面積縮減1/4，而辦公就業(yè)增加16%）。

然而，位于中心的巴黎市與大巴黎其他地區(qū)情況大不相同。2009-2020年間辦公就業(yè)量增長6.6%，辦公面積增長4.9%，就業(yè)增長略高于面積增長，差異同樣不明顯。然而，其中巴黎西的辦公就業(yè)增長近9%，而辦公面積幾乎沒有增長，僅為1.4%。這導(dǎo)致了供需之間的緊張，表現(xiàn)為非常低的空置率（2020年為2%，2023年底為2.4%）和非常高的租金水平（大都市中最高，每年每平方米600-1000歐元）。因此，盡管巴黎市表現(xiàn)出與整體相反的趨勢，其部分地區(qū)辦公就業(yè)量與辦公面積之間的脫節(jié)現(xiàn)象仍然明顯。

圖4 在2009-2020年間大巴黎存量辦公面積增長與辦公就業(yè)增長比較

三、存量辦公發(fā)展的大巴黎經(jīng)驗對中國大城市的借鑒和啟示

有資料顯示，中國一線城市已完成了超過八成所需辦公面積的建設(shè)。同時指出，全國經(jīng)濟總量前50位的大城市中，已有17個城市的辦公樓處于“供應(yīng)過剩”狀態(tài)。雖然數(shù)據(jù)收集和研究角度不同，但這些信息都顯現(xiàn)出中國大城市的辦公空間發(fā)展已經(jīng)面臨快速增長的限制和空置率上升的挑戰(zhàn)。因此，對大巴黎存量辦公的研究正逢其時地為中國同類城市辦公發(fā)展的趨勢判斷和應(yīng)對措施提供了思考和借鑒。

（一）準(zhǔn)確、及時的數(shù)據(jù)收集和分析。

清晰地了解辦公空間的存量及其在一個城市或都市范圍內(nèi)的分布情況，分析各區(qū)域凈增減與區(qū)域發(fā)展特征之間的關(guān)系，這是進一步?jīng)Q策的基礎(chǔ)。巴黎市規(guī)劃院將大巴黎辦公空間存量變化結(jié)合其他相關(guān)指標(biāo)（地區(qū)分布、存量的增減、空置率以及租金、人口和就業(yè)變化）進行交叉研究，同時結(jié)合過去五十年的長期軌跡和近年來的短期動向，分析出當(dāng)前正在發(fā)生的主要趨勢，并更好地理解未來的挑戰(zhàn)。這為我們提供了值得借鑒的研究方法。

中國城市，尤其是大都市，在經(jīng)過快速建設(shè)之后，存量辦公空間正在迎來飽和期，平衡且可持續(xù)的發(fā)展將是未來的挑戰(zhàn)。什么時間開始放緩增速，什么時間在什么地區(qū)開始做減法，都需要數(shù)據(jù)分析的支撐。僅涉及辦公存量本身的數(shù)據(jù)（建設(shè)、拆除、改造、空置率）并不完整，需要與能夠影響存量變化的其他相關(guān)指標(biāo)的數(shù)據(jù)相對照。因此，其他相關(guān)指標(biāo)的確定是關(guān)鍵，除了大巴黎研究中的就業(yè)、租金等指標(biāo)外，還應(yīng)考慮第三產(chǎn)業(yè)的細分和新興行業(yè)帶來的結(jié)構(gòu)變化、通勤交通、智能化增長等。同時，規(guī)律性數(shù)據(jù)（每年或3-5年）和長期數(shù)據(jù)（30-50年）相結(jié)合，以便盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測發(fā)展趨勢，為政府能夠制定切實有效的措施提供可靠的依據(jù)。

（二）將空置的存量辦公空間轉(zhuǎn)化為可持續(xù)利用的地產(chǎn)資源。

大巴黎存量辦公的增長已經(jīng)進入整體放緩階段，與此同時，空置率上升，二者交叉，對辦公空間的發(fā)展提出新的挑戰(zhàn)，現(xiàn)有存量能否滿足未來需求（包括容量和分布）以及如何調(diào)整現(xiàn)有存量。面對已經(jīng)到來的趨勢變化，大巴黎已經(jīng)有了自己的答案：未來發(fā)展會更多地轉(zhuǎn)向?qū)ΜF(xiàn)有辦公建筑的改造，而不再是通過新建。大規(guī)模建設(shè)于1985-1995年期間的辦公樓，尤其在當(dāng)時發(fā)展特別迅速的地區(qū)，進入到大型重建周期（周期估計為25年-35年）。這部分存量辦公在當(dāng)前法國國土空間轉(zhuǎn)型時期，尤其是“零凈人工化”（ZAN）土地開發(fā)政策和相關(guān)辦公轉(zhuǎn)住宅的規(guī)劃法規(guī)出臺之際，提供了大量的地產(chǎn)資源。對應(yīng)中國的同類城市，例如上海，大規(guī)模建設(shè)在1995年以后，如果按照相同年限的周期計算，正在步入重建周期。如何對現(xiàn)有存量進行調(diào)整以及如何利用釋放出的大量存量資源，以應(yīng)對可能到來的存量增長下降與空置率上升的雙重挑戰(zhàn)，這是中國大城市即將或正在面臨的相似問題。

住宅是大巴黎辦公改造的首選方向。在中國大城市中，住宅一直是城市發(fā)展的矛盾所在。在土地開發(fā)已經(jīng)到達臨界點的今天，如何持續(xù)地滿足住宅的需求，辦公轉(zhuǎn)住宅可以作為一個方向：既可以降低辦公空置率，又可以對建筑實施可持續(xù)化的再利用。另外，目前的建筑市場已經(jīng)過了高速增長期，很多相關(guān)企業(yè)遇到行業(yè)發(fā)展瓶頸，甚至是困境，這也提供了一個行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。住宅的類型可以多樣化，學(xué)生宿舍、職工公寓、社會住房、老年公寓等都應(yīng)在考慮之列。當(dāng)然，辦公轉(zhuǎn)型不僅限于住宅，補充公共服務(wù)領(lǐng)域（公共空間和公共設(shè)施建筑）也是重要的部分，尤其在城市高密度區(qū)域。

（三） 地區(qū)間差異化調(diào)整和再平衡。

通過大巴黎辦公空間的演變可以發(fā)現(xiàn)，其存量辦公空間呈離心式增長：傳統(tǒng)的中心城區(qū)（巴黎市）逐漸退出增長最強勁區(qū)域，取而代之的是緊鄰其周邊的環(huán)中心區(qū)域。這反映出，一方面，城市擴張在某種意義上仍在繼續(xù)，但改變城市形態(tài)的方式變了，從水平方向的蔓延式土地擴張轉(zhuǎn)為單位土地面積上的更新擴容和密度增加；另一方面，中心區(qū)域的功能正在發(fā)生置換，從上一階段高度集中的商業(yè)辦公等類別的第三產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)向增加公共文化、公共空間的展示和開放性功能。這意味著辦公空間的存量分布需要在整個大都市范圍內(nèi)重新平衡，這關(guān)系到空間功能的重組、交通軸線的銜接和財政預(yù)算的分配等問題。不同地區(qū)轉(zhuǎn)型的需求和方向并不一致，在整體相互關(guān)聯(lián)和相互平衡的基礎(chǔ)上，必須根據(jù)自身實際情況進行差異化調(diào)整。

目前，巴黎大都市正在實施一項具體計劃，以大巴黎快線（2020-2030年間建設(shè)）為核心軸線完善軌道交通網(wǎng)絡(luò)（城郊快鐵、地鐵、有軌電車），重新組織空間結(jié)構(gòu)性框架以實現(xiàn)地區(qū)間連接，帶動新的城市活力區(qū)，重新平衡第三產(chǎn)業(yè)的地理分布，同時，結(jié)合站點建設(shè)，對其周邊進行城市更新，限制開發(fā)建設(shè)新的辦公空間。

（四）規(guī)劃調(diào)節(jié)和限制性增長的治理手段。

環(huán)中心（巴黎市）的區(qū)域是大巴黎辦公存量增長最快地區(qū)，建設(shè)量大、拆除量大、城市更新活力強，同時也正是空置率最高、新增辦公就業(yè)量與辦公存量之間脫節(jié)突出的地區(qū)。而這些變化更集中地發(fā)生在近十年內(nèi)，是全球和區(qū)域性經(jīng)濟環(huán)境與地區(qū)行動疊加的結(jié)果。在這樣的背景下，存量辦公增長進入下行階段，需要做減法，但往往為了找到新的經(jīng)濟增長點，仍然在部分地區(qū)大規(guī)模規(guī)劃并建設(shè)辦公建筑，以期拉動地區(qū)活力，結(jié)果就是空置率在這部分地區(qū)急劇上升，辦公與就業(yè)的脫節(jié)表現(xiàn)更加凸出。大巴黎出現(xiàn)的過低空置率和高租金、高空置率和低租金，都是不健康的市場。這就需要政府的調(diào)控手段，控制過于跟隨市場或者將市場作為唯一指向的行為，以避免高空置率和／或高租金帶來的破壞性，并通過觀察就業(yè)量和辦公存量的關(guān)系，維持二者之間的平衡。

在大巴黎案例中可以看到，辦公空間最具活力的區(qū)域主要集中在城市規(guī)劃實施活躍的地區(qū)。但規(guī)劃項目不意味著大量的新建，而是大規(guī)模的城市更新。因此，城市規(guī)劃要作為方向制定和調(diào)節(jié)的工具，不能一味做增量，必要的時候應(yīng)該做減法，真正起到既促進發(fā)展又維持健康發(fā)展的作用。對辦公存量的增長動態(tài)在各地區(qū)之間分布差異的研究能夠引導(dǎo)決策者重新審視正在進行的相關(guān)規(guī)劃項目。另外，在存量收縮的趨勢下，辦公空間本身可以通過增加其功能多樣性來實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，同時提升其外部的城市空間品質(zhì)，便捷且宜人的街區(qū)環(huán)境（附近有餐館、酒吧、咖啡館、商店和公園）有利于吸引就業(yè)。這些都需要城市規(guī)劃的引導(dǎo)。

（五）提前布局存量辦公轉(zhuǎn)型以應(yīng)對未來多重不確定性的挑戰(zhàn)。

與整體增量放緩的趨勢一樣，辦公就業(yè)量增長與新增辦公面積這兩個指標(biāo)的脫節(jié)也開始于2018年以前。然而，新冠疫情的到來加劇了原本的變化趨勢。新增建設(shè)量在2021年和2022年下降了20%-30%，空置率也在同期攀升。這反映了，一方面企業(yè)在經(jīng)濟環(huán)境的影響下收縮辦公面積，另一方面是遠程辦公的影響。2023年法蘭西島幾乎一半的就業(yè)人口以固定的方式進行遠程辦公，平均每周2.1天。遠程辦公在法國和歐洲大部分地區(qū)已經(jīng)開啟，它改變的不僅僅是目前辦公空間的現(xiàn)有存量和內(nèi)部空間配置，也包括居民日常出行：通勤出行將逐漸減少，或許不再是最主要的出行目的。因此，整個城市的交通結(jié)構(gòu)和辦公空間的分布都將面臨功能性重組。

與此同時，辦公空間增加的凈值遠遠高于人口和就業(yè)增長，也說明人們的工作性質(zhì)和工作環(huán)境發(fā)生變化，第三產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部格局正在改變。面臨智能化信息時代的新產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，辦公空間的需求和辦公方式都將發(fā)生根本變化，如何提前做好布局以應(yīng)對新時代下新一輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化調(diào)整，這是一項新挑戰(zhàn)。原材料價格上漲、健康危機、遠程辦公，以及正在興起的人工智能（部分辦公室工作將以可預(yù)見的方式被取代），增加了辦公發(fā)展不確定性的同時，也迫切需要加快辦公存量轉(zhuǎn)型的步伐。

本文基于巴黎規(guī)劃院（Atelier Parisien d’Urbanisme）于2024年3月發(fā)布的研究報告《大巴黎存量辦公空間的動態(tài)：建設(shè)、改造、空置》（DYNAMIQUES DU PARC DE BUREAUX DANS LE GRAND PARIS : CONSTRUCTION, TRANSFORMATION DE L’EXISTANT, VACANCE）開展介評，并對中國城市的借鑒價值予以分析，特此致謝。

來源：《國際城市藍皮書（2025）》研究組樊朗