經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶

在2025年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國將下半年的工作重點(diǎn)總結(jié)為四個(gè)關(guān)鍵詞和八項(xiàng)舉措，在四個(gè)關(guān)鍵詞中居首的是“攻克存貨”，而八項(xiàng)舉措的第一條為“加快存量去化”，這意味著“去庫存”依然是其下半年的首要任務(wù)。

在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)年代，各家房企主動(dòng)或被動(dòng)地積累了大量庫存。隨著房地產(chǎn)逐步回歸居住屬性，存貨減值對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響越來越大。如何最大限度地減少庫存，成為房企的重點(diǎn)任務(wù)之一。

不僅是綠城中國，清理庫存是多家房企的重要工作。中國建筑發(fā)起去庫存三年專項(xiàng)行動(dòng)；建發(fā)國際成立了由CEO牽頭的去庫存專項(xiàng)小組；華潤置地等企業(yè)針對(duì)存量項(xiàng)目制定了“老盤新做”策略。

一位大型房企的管理層人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，與以往不同，今年房企的去庫存行動(dòng)主要針對(duì)2021年及以前的庫存，有些是滯銷產(chǎn)品，有些是開發(fā)商捂盤的優(yōu)質(zhì)房源，但這些產(chǎn)品無一例外都成為企業(yè)的包袱，去庫存就是甩包袱。

去庫存

去庫存已成為房企2025年經(jīng)營的核心議題，各家房企在中期業(yè)績(jī)會(huì)上普遍強(qiáng)調(diào)了這一任務(wù)的重要性。

2025年上半年，綠城中國針對(duì)2021年及以前的庫存完成190億元去化任務(wù)。截至6月底，綠城中國總貨值約2700億元，其中2021年及以前的庫存約1400億元，占比一半左右，計(jì)劃用3—5年完成去化。

綠城中國副總裁李駿在2025年中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱，下半年，綠城中國將優(yōu)化資源配置效率，強(qiáng)化“老盤新做”賦能，進(jìn)一步夯實(shí)經(jīng)營安全面。

華潤置地、保利發(fā)展等央企在去庫存層面較其他房企有更大優(yōu)勢(shì)。除了對(duì)存量項(xiàng)目實(shí)施“老盤新做”外，它們還積極與地方政府協(xié)調(diào)置換或收儲(chǔ)未開發(fā)的存量土地，同時(shí)利用地方政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量房政策去庫存。

華潤置地副總裁陳偉在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，上半年，新開盤項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)健，全面超預(yù)期，但存量去化面臨壓力。下半年，華潤置地將通過系統(tǒng)化策略部署，鞏固行業(yè)前三銷售目標(biāo)，供貨集中在基本面穩(wěn)健的一二線城市。

在2025年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，建發(fā)國際行政總裁田美坦稱，建發(fā)國際非常重視庫存管理。首先，對(duì)庫存進(jìn)行分類管理。對(duì)具有較大升值空間的優(yōu)質(zhì)庫存及時(shí)變現(xiàn)；對(duì)常規(guī)庫存注重量?jī)r(jià)平衡，以流動(dòng)性優(yōu)先為原則；對(duì)重點(diǎn)或難點(diǎn)庫存，采取提升產(chǎn)品質(zhì)量、未開發(fā)土地調(diào)規(guī)等措施積極去化。

其次，營銷層面采取一盤一策，加大對(duì)庫存項(xiàng)目的考核力度。

第三，組織層面成立專門去庫存管理小組，由董事會(huì)主席林偉國和行政總裁田美坦擔(dān)任組長(zhǎng)，直接負(fù)責(zé)去庫存工作，制定去庫存目標(biāo)并每周跟進(jìn)。

去庫存是中國建筑盤活存量資產(chǎn)的重要組成部分。管理層稱，2025年上半年，中國建筑全力推進(jìn)存量資產(chǎn)盤活工作，實(shí)行資產(chǎn)分類與分級(jí)管理，制定并實(shí)施針對(duì)性盤活策略，成功盤活存量資產(chǎn)914億元。

中國建筑副總裁黃杰介紹，盤活存量資產(chǎn)是中國建筑的一項(xiàng)戰(zhàn)略性舉措，是提升資產(chǎn)使用效率、拓展發(fā)展空間的重要手段。2025年，中國建筑啟動(dòng)了為期三年的存量資產(chǎn)盤活專項(xiàng)行動(dòng)。

2025年上半年，龍湖集團(tuán)現(xiàn)房壓降超過80億元，盤活11個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)盤活商住土儲(chǔ)128億元，為現(xiàn)金流提供支持，下半年還將借助政策利好，探索多元化高效方法盤活資產(chǎn)，對(duì)老項(xiàng)目實(shí)施“老盤新做”，借鑒“好房子”概念和四代宅做法，提升產(chǎn)品價(jià)值。

越秀地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)價(jià)去庫存，加強(qiáng)市場(chǎng)研判，把握政策機(jī)會(huì)，及時(shí)調(diào)整營銷策略，強(qiáng)化一盤一策，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的去化。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，上半年通過專項(xiàng)債回購三個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)項(xiàng)目獲取120億元地票，一個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)商改住退地。這些行動(dòng)支持現(xiàn)金流，并用于選擇更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。

去化策略

為了更好地去庫存，綠城中國制定了相應(yīng)的考核指標(biāo)和去化舉措。

首先，針對(duì)2021年及以前項(xiàng)目的重難點(diǎn)問題，設(shè)置了關(guān)鍵任務(wù)賦分考核，持續(xù)跟蹤推動(dòng)達(dá)成。其次，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目“老盤新做”。針對(duì)24個(gè)重點(diǎn)存量項(xiàng)目，綠城中國協(xié)同營銷、運(yùn)營、財(cái)務(wù)等部門聯(lián)合評(píng)審，集團(tuán)總部、區(qū)域分層分級(jí)設(shè)置存量去化專職崗位和專職人員，推動(dòng)“老盤新做”各項(xiàng)工作的開展和落地。

對(duì)2021年及以前共計(jì)400多億元的庫存，建發(fā)國際主要從三個(gè)方面入手解決：第一，成立去化工作專班，并對(duì)去化工作提級(jí)管理，加強(qiáng)對(duì)庫存的重視。第二，制定獎(jiǎng)勵(lì)和考核機(jī)制。第三，根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng)合理定價(jià)，確保庫存有合理的流轉(zhuǎn)速度。

中國建筑盤活資產(chǎn)三年專項(xiàng)行動(dòng)主要包括三方面相關(guān)工作：第一，對(duì)價(jià)值3.2萬億元的存量資產(chǎn)進(jìn)行全面細(xì)致盤點(diǎn)，摸清底數(shù)，建立分級(jí)分類管理標(biāo)準(zhǔn)。第二，實(shí)行“一資產(chǎn)一策”，通過合作開發(fā)、股權(quán)處置、投資帶動(dòng)等方式綜合施策，建立內(nèi)部資產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)制。上半年，中國建筑通過抵債盤活超過50億元資產(chǎn)，內(nèi)部盤活辦公資產(chǎn)超過1萬平方米，通過資產(chǎn)證券化盤活3.2億元資產(chǎn)。第三，加強(qiáng)政策支持，比如資產(chǎn)盤活專項(xiàng)利潤補(bǔ)貼、盤活再投資資金支持、投資項(xiàng)目責(zé)任容錯(cuò)機(jī)制等。同時(shí)，將盤活資產(chǎn)工作納入經(jīng)營業(yè)績(jī)考核。

上述大型房企的管理層人士稱，房企的庫存主要包括未開發(fā)的土地、建成閑置的商辦物業(yè)，以及住宅項(xiàng)目的尾盤。

在他看來，“老盤新做”包括多個(gè)方面：第一，產(chǎn)品升級(jí)，包括適當(dāng)調(diào)整戶型格局、提升裝修品質(zhì)；第二，配套升級(jí)，包括提升園林、活動(dòng)空間，引入名校等；第三，提升物業(yè)服務(wù)和社群活動(dòng)水平等。

此外，房企的具體去庫存措施還包括：買房贈(zèng)送車位、地下室和若干年物業(yè)費(fèi)；首付分期及按揭補(bǔ)貼；不定期推出低折扣的特價(jià)房、工抵房；打包出售給地方政府或城投公司等。

甩包袱

上述大型房企的管理層人士介紹，2021年及以前的項(xiàng)目拿地成本普遍較高，部分項(xiàng)目目前的售價(jià)低于拿地樓面價(jià)。

一位國有房企人士稱，其所在房企2015年至2019年獲取了大量高價(jià)土地，由于售價(jià)不及預(yù)期，后期每年均有大額計(jì)提。2020年至2024年累計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額接近200億元。

一家環(huán)北京地區(qū)的房企負(fù)責(zé)人稱，2016年至2017年，環(huán)北京區(qū)域房?jī)r(jià)大幅上漲，其公司開發(fā)的項(xiàng)目開盤遭到瘋搶。為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，該房企囤積了不少優(yōu)質(zhì)房源。由于限購等政策影響，環(huán)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅萎縮，房?jī)r(jià)與高峰期相比下跌了三分之二。為了止損，從今年開始，該房企將囤積的所有房源拿出來銷售，價(jià)格僅為囤積時(shí)的三分之一左右。

從房企整體庫存結(jié)構(gòu)看，優(yōu)質(zhì)庫存為少數(shù)，更多是一二線城市非核心區(qū)或低線城市去化率較低的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目體量較大，去化較慢。

房企還有相當(dāng)一部分的庫存是住宅項(xiàng)目的尾盤，包括樓層和戶型較差的住宅、地下車位和配套商鋪。這類庫存分散在各個(gè)項(xiàng)目中，處置難度較大，尤其是三四線城市的車位，向來是房企去庫存時(shí)最頭疼的部分。

截至2025年6月底，綠城中國2700億元存貨中，約一半為2021年及以前的存貨，上半年綠城中國計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備19.3億元。2024年，保利、萬科、綠城、建發(fā)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等6家房企計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備總金額超過280億元，今年上半年，保利發(fā)展和萬科的計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備分別達(dá)到71.2億元和51.1億元。

由于存貨跌價(jià)直接影響房企結(jié)轉(zhuǎn)利潤，2021年及以前的存貨成為影響房企利潤的不確定因素之一。在2025年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，建發(fā)國際管理層稱，對(duì)2021年及以前庫存，建發(fā)國際總并表存貨減值計(jì)提金額超過100億元，如果加上非并表項(xiàng)目，這一金額接近140億元。

在上述大型房企的管理層人士看來，庫存包袱不容易甩掉。一方面，這些庫存均為現(xiàn)房，若沒有高溢價(jià)項(xiàng)目沖抵利潤，大幅降價(jià)銷售勢(shì)必導(dǎo)致當(dāng)年企業(yè)凈利潤大幅下降甚至虧損；另一方面，多數(shù)庫存本身存在較多弊端，很難在短期內(nèi)完成去化。

此外，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大不確定性，老包袱甩掉了，可能還會(huì)產(chǎn)生新的包袱。如某十強(qiáng)房企，2021年時(shí)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備28億元，在當(dāng)年業(yè)績(jī)會(huì)上宣布“已處理完畢高價(jià)地”，但在2022年和2023年分別計(jì)提了59億元和54億元。

（作者 田國寶）

免責(zé)聲明：本文觀點(diǎn)僅代表作者本人，供參考、交流，不構(gòu)成任何建議。

田國寶

爆料請(qǐng)聯(lián)系：13911734255@163.com