千呼萬喚始出來，猶抱琵琶半遮面。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

至此，讓無數(shù)買房人翹首以盼的存量房降利率政策終于塵埃落定。

然而，這個政策的出臺，卻也給大家留下了重重疑問和懸念，如同高考語文的閱讀理解一樣，讓人捉摸不透。

現(xiàn)在，我們把這項政策逐條逐句逐字進行拆解。

1、符合什么條件才能降利率？

首先，我們都知道了，是首套房。

但是如何定義呢？進行存量房貸利率調(diào)整，貸款需要同時符合以下條件：

①屬于商業(yè)性個人住房貸款；

②2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的或者已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的；

③貸款發(fā)放時執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或者實際住房情況符合所在城市首套房標準的；

④貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時點所在城房貸利率政策下限。

存量、首套房、住房貸款，這3個關(guān)鍵詞組成了硬性條件。

住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。

當前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平，則不進行調(diào)整。

二套以上住房貸款、寫字樓、商鋪、公寓的貸款就不用多想了。

其中，有句話值得注意：借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。這句話應該怎么理解呢？這跟每個城市的首套房認定標準有關(guān)。有些城市是“認房又認貸”，有些城市是“認房不認貸”，而洛陽則是“認貸不認房”。在這里給大家科普一下這幾者的區(qū)別。

認房又認貸：最嚴厲的政策，按揭既看房子數(shù)量，也看貸款記錄——假如你曾經(jīng)買錯一套房子，不好意思，買錯一套，影響終身。此前全國多數(shù)城市基本都是執(zhí)行這一政策，從2022年11月開始，全國有超50個城市開始放松認房認貸規(guī)則，其中包括洛陽、天津、濟南、咸寧、襄陽、溫州、太原、宜昌、連云港等。

認房不認貸：指的是無論購房者是否有貸款的記錄，只要購房者證明自己名下沒有房產(chǎn)，就可以按照第一套房貸款的標準辦理。如果購房者名下已經(jīng)有一套房了，則不管是不是貸款，貸款有沒有還清，都會按照第二套房的標準來進行審批。

認貸不認房：指的是購房者辦理房貸時，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認定首套房和二手房，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定。

舉兩個比較特殊的例子：

小張2018在洛陽買了第二套房，今年上半年把第一套房給賣了，現(xiàn)在只有一套房，可以申請房貸利率下調(diào)么？

可以。

小王和其配偶兩人婚前分別在洛陽買了首套房， 現(xiàn)在結(jié)婚兩年了，可以申請房貸利率下調(diào)么？

可以，沒問題，兩套均可以申請下調(diào)。

劃重點，首套房貸有兩種情況：

一種是指貸款發(fā)放時利率按所在城市首套住房貸款利率執(zhí)行的貸款。小王和其配偶就屬于這種情況。

另一種是貸款發(fā)放時是非首套住房貸款，但實際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標準。小張就屬于這種情況。

還有一種特殊情況：

小李當初購買的房子爛尾了，選擇了停貸，現(xiàn)在還可以申請下調(diào)嘛？

據(jù)建行的回復，符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調(diào)整，還清拖欠后可以調(diào)整。

不過實際執(zhí)行需根據(jù)具體情況判斷，需要可咨詢貸款經(jīng)辦機構(gòu)。

大致意思是，要補繳拖欠的貸款本金以及利息，再申請能否下調(diào)。

2、具體能降到多少？

目前，房貸利率是在LPR（貸款市場報價利率）基礎(chǔ)上加減點確定的。

按照人民銀行通知，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

上面加粗的這句話，是一道讓銀行內(nèi)部人員都有些費解的閱讀理解題。

新發(fā)放貸款的利率水平LPR標準怎么界定？是按照現(xiàn)在的LPR還是當時的LPR？

仔細分析可知，本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點。也就是說肯定是按照新發(fā)放貸款當月的LPR計算。

另外，加減點的幅度，怎么計算呢？

用自己的房貸，減掉官方最低房貸，就是能降的空間。

下圖，就是中國人民銀行河南分行近日公布的近年來河南各城市首套房貸利率下限情況。

洛陽的明細如下：

根據(jù)歷史LPR利率，如果是在2019年10月-2022年5月期間辦理的貸款，洛陽執(zhí)行的首套房貸利率下限水平為LPR。

2022年5月-2023年1月期間辦理的貸款，洛陽執(zhí)行的首套房貸利率下限水平為LPR-20基點；

2023年1月至今辦理的貸款，洛陽執(zhí)行的首套房貸利率下限水平位LPR-30基點。

歷年央行貸款基準利率調(diào)整表

再舉例說明一下。
我們以小李100萬元30年期貸款為例，此次存量首套住房貸款利率究竟能降多少，月供能少多少？
假設(shè)2021年5月2日小李與銀行簽訂的首套房貸利率為6.37%（即當時的LPR4.65%加172個基點）。那么今年9月25日之后，小李可向銀行申請貸款利率降至LPR。如果9月份公布的5年期LPR未調(diào)整，按照洛陽2019年10月至2022年5月執(zhí)行的利率下限水平，小李可與銀行協(xié)商的最低貸款利率為4.2%，最大下降幅度為217個基點。按照等額本息還款方式，小李的月供最多可節(jié)省1345.26元（6235.43—4890.17）。
假設(shè)小李是在2022年7月30日辦理的洛陽首套房貸，合同約定利率為4.25%（即當時的LPR4.45%減20個基點）。那么今年9月25日之后，小李可向銀行申請貸款利率降至LPR減20個基點。如果9月份公布的5年期LPR未調(diào)整，仍為4.2%，那么小李的房貸利率最低可降至4.0%，小李月供最多可節(jié)省145.25元（4919.4-4774.15）。
假設(shè)小李是在2023年3月10日辦理的首套房貸，合同約定利率為4.0%（即LPR4.3%減30個基點。那么今年9月25日之后，小李可向銀行申請貸款利率降至LPR減30個基點。如果9月份公布的5年期LPR未調(diào)整，仍為4.2%，那么小李的房貸利率最低可降至3.9%，小李月供最多可節(jié)省57.47元（4774.15-4716.68）。

假設(shè)小李辦理的是固定利率房貸。那么今年9月25日后，他也可向銀行申請調(diào)整利率，具體調(diào)整情況可與銀行協(xié)商，但房貸利率同樣不得低于原貸款發(fā)放時洛陽首套商業(yè)房貸利率政策下限。

當然，以上我們是按照利率下調(diào)下限的理想狀態(tài)去計算的，至于銀行會不會直接降到下限，我們還不得而知，還要看9月25號以后各個銀行的政策。

3、如何申請下調(diào)？

目前還不能置換或變更，必須到2023年9月25日起。

存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人（你）可向承貸金融機構(gòu)（銀行）提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人（你）亦可向承貸金融機構(gòu)（銀行）提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合本通知第二條的規(guī)定。

劃重點，兩種方式：一種是置換，一種是變更。

簡單來說，就是要么由原來的銀行重新發(fā)放一筆貸款，來置換存量首套房貸。

要么就是，雙方協(xié)商一個利率，由雙方通過簽訂一些補充條款等方式。

二者結(jié)果都大同小異。

我認為很有可能是，銀行為了提高工作效率會批量操作降低利率。至于銀行會不會主動通知，需不需要借款人去主動申請，不得而知。

距離好日子還剩不到20天了。再等等看吧！

關(guān)于本次存量房利率下調(diào)，你還有什么問題和建議，可以在評論區(qū)留言。