文/謝逸楓

8日，財政部公布12萬億元財政刺激計劃終于落地了，堪稱史詩級經(jīng)濟刺激計劃，規(guī)模已經(jīng)完全超出市場預(yù)期，預(yù)計完成2024年GDP5%增長目標(biāo)毫無懸念。

12萬億元財政刺激計劃來了，12萬億元是什么概念？占到2023年國內(nèi)GDP126萬億的9.52%。上二次這么大規(guī)模經(jīng)濟刺激計劃、救市計劃在2008年與2015年。

當(dāng)年分別推出了4萬億的經(jīng)濟刺激計劃與超6萬億元棚改貨幣化投資的救市計劃，相當(dāng)于占當(dāng)年GDP分別為12%、14%，這輪12萬億級別刺激，堪比史詩級。

這輪12萬億元（新增6萬億元地方債限額、4萬億元新增專項債，2萬億元棚改隱債）財政大規(guī)模刺激計劃，猶如一場及時雨，給干枯市場輸血，振興房地產(chǎn)。

五輪地方政府化債規(guī)模多大

2015年以來，國內(nèi)經(jīng)歷過四輪化債周期。2015年-2018年發(fā)行12.2萬億置換債券，經(jīng)過置換，到2018年末基本完成既定的存量政府債務(wù)置換目標(biāo)。

2018年末平均利率比2014年末降低約6.5%，節(jié)約利息約1.7萬億元。2019年起第二輪化債以建制縣隱債化解試點擴容，特殊再融資債接力置換債成為化債工具。

2021年底開始第三輪化債中，特殊再融資債助力一線城市全域無隱債試點。2020年-2022年發(fā)行特殊再融資債券1.1萬億。2023年10月開始第四輪地方政府化債。

2023年10月-2024年10月發(fā)行特殊再融資債券規(guī)模超過1.7萬億，其中2024年已發(fā)行特殊再融資債3400億元，相對于全年1.2萬億的置換額度仍有發(fā)力空間。

2024年11月第五輪地方政府化債，累計10萬億規(guī)模。本次批準(zhǔn)的新增債務(wù)限額空間是6萬億元。2024年開始連續(xù)五年每年新增地方政府專項債券8000億元。

專門用于化債，每年8000億元，累計可置換隱性債務(wù)4萬億元，新增債務(wù)限額的使用時間是2028年之前。2028年之前，地方化債壓力將大大減輕。

2029年及以后到期的棚戶區(qū)改造隱性債務(wù)2萬億元，仍按原合同償還。意味著在償還時間不受2028年時間線約束，可以在2029年及以后按原計劃償還。

地方債務(wù)總規(guī)模究竟多大

截至2023年末全國地方政府隱性債務(wù)余額14.3萬億元。按照2023年GDP126.06萬億元計算，法定政府債務(wù)70.77萬億元和隱性債務(wù)，全國政府負(fù)債率為67.5%。

截至2023年末全國政府法定債務(wù)余額70.77萬億元，負(fù)債率56.1%。其中國債余額30.03萬億元，占比42%。地方政府法定債務(wù)余額40.74萬億元，占比57%。

截至2023年末全國地方政府債務(wù)余額40.7373萬億元。其中一般債務(wù)15.8688萬億元、專項債務(wù)24.8685萬億元、債券4.05711萬億元，非債券存量債務(wù)1662億元。

2024年全國地方政府專項債務(wù)新增4.75萬億元，擴大到7.5萬億元。2024年末全國地方政府專項債務(wù)限額將由295185.08億元增加到355185.08億元。

截至2024年9月地方債務(wù)規(guī)模體量近45萬億，主要來自于規(guī)模上升。盡管債務(wù)壓力風(fēng)險在可控范圍內(nèi)，壓力有逐年上升的趨勢，存量地方債平均利率逐漸下降。

2024年開始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，補充政府性基金財力，專門用于化債，累計可置換隱性債務(wù)4萬億元。

再加上這次增加6萬億元債務(wù)限額，直接增加地方化債資源10萬億元。2029年及以后年度到期的棚戶區(qū)改造隱性債務(wù)2萬億元，仍按原合同償還。

三項政策協(xié)同發(fā)力，2028年之前地方需消化的隱性債務(wù)總額從14.3萬億元大幅降至2.3萬億元，每年消化額從2.86萬億元減為4600億元，不到原來的六分之一。

12萬億元財政刺激計劃拆解

這輪12萬億元，即新增6萬億地方債限購加4萬億新增專項債加2萬億棚改隱債，規(guī)模如此超巨大的財政刺激計劃，可見房地產(chǎn)救市的緊迫性、地方財政告急。

12萬億元財政刺激計劃，概況為“6萬億元+4萬億元+2萬億元”，直接增加地方化債資源10萬億元，新增6萬億元地方債限額分3年安排，相當(dāng)于每年2萬億元。

一是增加6萬億元地方債務(wù)限額。6萬億元債務(wù)限額分三年安排，2024年-2026年每年2萬億元。這6萬億元債務(wù)限額，主要是置換納入監(jiān)測范圍的各類隱性債務(wù)。

二是4萬億元新增地方專項債。2024年-2029年每年0.8萬億元新增地方政府專項債券，用于化債，累計可置換隱性債務(wù)4萬億元，節(jié)約6000億元左右利息支出。

三是2萬億棚改隱債。2029年及以后到期的棚戶區(qū)改造隱性債務(wù)2萬億元，仍按原合同償還。這就是12萬億元財政刺激計劃（“6萬億元+4萬億元+2萬億元”）。

12萬億元財政怎么花

12萬億元經(jīng)濟刺激計劃出臺，是對國內(nèi)經(jīng)濟的內(nèi)需不足、房地產(chǎn)市場低迷、地方債務(wù)、財政壓力的積極回應(yīng)，是對外部的貨幣政策、經(jīng)濟環(huán)境變化的應(yīng)對策略。

疊加美國、英國、瑞士、中國央行等紛紛降息，房貸利率降低。預(yù)計未來房地產(chǎn)市場政策會大幅度寬松，資金基本上花在化解風(fēng)險、就業(yè)、社保、基礎(chǔ)設(shè)施等。

12萬億元，主要是解決地方債務(wù)和房地產(chǎn)及中小銀行問題，化解地方債務(wù)風(fēng)險、化解房地產(chǎn)風(fēng)險（債務(wù)、交房、庫存）、中小銀行金融風(fēng)險。

所以，12萬億元的資金分配，將集中傾向于地方債務(wù)和房地產(chǎn)，部分傾向于中小銀行和棚改隱債，拉動GDP增長、刺激就業(yè)、提高居民收入、振興預(yù)期和信心。

12萬億元產(chǎn)生的樓市影響

12萬億財政刺激計劃落地，這是史無前例的力度，預(yù)期上影響巨大。背后折射出，當(dāng)下經(jīng)濟、地方債務(wù)、房地產(chǎn)、金融問題之嚴(yán)重，是空前絕后的。

12萬億財政刺激計劃，直指地方債務(wù)和房地產(chǎn)（債務(wù)、交房、庫存）及中小銀行的債務(wù)、金融風(fēng)險，其中直指房地產(chǎn)高庫存、債務(wù)、交房三大核心癥狀。

有利緩解地方債務(wù)危機，增強化解地方債務(wù)資源，彌補土地收入下降不足之效。同時，為地方獲得新的資金，用來振興地方經(jīng)濟，支持房地產(chǎn)市場發(fā)展。

有利放緩房企資金鏈、現(xiàn)金流緊張趨勢，增加融資新渠道，降低融資成本，用于經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)，化解到期債務(wù)和項目開發(fā)，加快項目竣工，保交房。

有利供求關(guān)系改善，收儲商品房存量庫存和收回、收購房企空置土地及100萬套城市更新貨幣化安置的政策加快資金落地，可以快速消化庫存和空置土地。

有利振興房地產(chǎn)市場，加快房地產(chǎn)基本面（居民收入、就業(yè)）、市場預(yù)期（穩(wěn)定房價上漲預(yù)期）和信心（債務(wù)、交房）修復(fù)，促進市場止跌回穩(wěn)，有積極意義。

房地產(chǎn)市場能否救起來

房地產(chǎn)能否救起來，一是取決于“新增10萬億”有多少資金，用于收儲商品房存量庫存和收回收購空置土地及100萬套城市更新貨幣化安置，能否及時落地。

二是取決于新增專項借款和專項再貸款的規(guī)模，有多少資金用于收儲商品房存量庫存和收回收購空置土地及100萬套城市更新貨幣化安置，能否及時落地。

三是取決于增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅免減力度，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，取消90/70政策，再降準(zhǔn)、降息，能否及時落實。

房地產(chǎn)市場能否救起來，取決于“新增10萬億”的資金規(guī)模進入房地產(chǎn)，并及實落地。二取決于“新增10萬億”的資金進入房地產(chǎn)堵點是否全部打通，是否疏通。

取決于是否有全國稅收免減、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)及90/70政策、再降準(zhǔn)再降息的房地產(chǎn)救市大招實施，并及時落地，同時取消剩余的限購等措施。

預(yù)計收儲商品房存量庫存和收回收購空置土地及100萬套城市更新貨幣化安置政策將加快細則、資金方案的落地，有利促進房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。

預(yù)計增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅免減，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，降準(zhǔn)、降息，有利降低購房成本，提升購買力，為房地產(chǎn)市場輸送新血。