正文

嗨，各位伙伴，我是混哥的小編饕餮。

早在十多年前，我就在廣州讀的大學，對廣州還是有一種親切感的。

故地重游，理應心情愉悅，

但廣州的市調之行，讓我感受到的是擁擠、陌生、很卷.........

市調之后，我問自己：這還是我印象之中的廣州嗎？

01

第一個變化是城市變得更擁擠了。

可能很多朋友對于廣州的擁擠程度沒有概念，

來，直接給大家看張照片，

攝于2025.3.25 廣州海傍站A出口

這是我上周在廣州4號線海傍站（亞運城板塊）拍的照片，現(xiàn)場估摸著有3000輛電雞（電單車）；

單車嚒~哪里都有，但我沒見過這么夸張的電雞，密密麻麻一片。

電單車不僅把地鐵口圍得水泄不通，還把地鐵前原本“雙向三車道”的市政路直接干成“雙向單車道”；

那么，為什么會這樣？為啥廣州電單車這么多？

能取得這種“豐功偉績”主要是因為廣州亞運城板塊已經(jīng)發(fā)展了10多年，一方面周邊的“剛需三件套”——地鐵、學校、商業(yè)都全部兌現(xiàn)；

另外一方面卻是房子的價格低得“發(fā)瘟”。

我們走訪了多間中介門店，根據(jù)中介的表述，目前在售的亞運城89方的房子，大概200萬的價格就可以成交；

折算下來，每平米的價格才2.2萬；

2.2萬/㎡，意味著什么？

意味著在番禺動輒均價3萬+的市場里吸引力巨大，所以早些年房子賣得多，這房子到地鐵的交通工具——電單車就很多！

看完價格，我們又看了租金。

目前廣州的租金回報率是四個一線城市中最高的，到底了1.8%，部分區(qū)域可以達到2.2%到2.6%，

但我們連續(xù)看了幾個項目，發(fā)現(xiàn)番禺大運村周邊的租金價格都不高。

比如亞運村媒體村——

78平米的2房，房金3000元都不到，變相讓打工人撿了個便宜。

所以，除了房價低，租金低，外加配套完善，這里也就成了廣州打工人的首選落腳地。

當然，如果你覺得這里房價低、配套成熟就考慮在這個區(qū)域買房，那就掉進大坑里了。

先不說“電雞圍城”的問題，在售的樓棟離地鐵站走路需要20分鐘，每天的早晚高峰能不能擠上接駁巴士又是一個難題。

因為從亞運村附近的海傍站去珠江新城等市中心，要先從萬勝圍站換乘8號線，再從客村站換乘“死亡3號線”；

什么是“死亡3號線”？

就是早高峰連續(xù)擠了8輛地鐵都擠不上、在車廂里腳不觸地還能站立，所以勸退考慮在亞運城買房的伙伴。

文章至此，肯定有人要反駁我說：3號線東延線以后會接到海傍站，去市區(qū)不用換乘那么多次。

但我想反問一句：你知道3號線東延線的餅，已經(jīng)畫了10年嗎！

試問：人生有多少個十年？各位又能等多少個十年？

況且，現(xiàn)在廣州的人口不斷地增加，2024年 人口增速全國第二，未來擁擠程度只會增加，只會向北京、上?？待R了。

過去十年時間里，北京、上海的常住人口分別增加了10、20萬人；而廣州增加了整整400萬人，是北京的40倍、上海的20倍；

按這個增長速度下去，廣州很快就要成為我國繼重慶、上海、北京、成都后第五個2000萬人口城市。

所以，低租金、低房價、配套完善很多時候不是優(yōu)勢，而是劣勢！

所以，人很多，說明不缺接盤俠，但人太多，就變成了“雙刃劍”，揮不好，很容易砍到自己。

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02

第二個變化就是市場變得更卷了。

還記得，我剛開始進入房地產(chǎn)行業(yè)那會，“工法展示”還是新鮮玩意，很多開發(fā)商對于不會做“工法展示”，

嗯，給小白購房者科普一下，什么是工法展示~

就是展示房屋的建筑工藝、材料品質、施工技術等等。

之所以要做“工法展示”，一方面基于購房者不懂，另外一方面也是開放商的自我宣傳，類似與“我很好，我很棒”的意思！

不過呢，之前的樓市行情是“一房難求”，所以開放商偷懶，要么異地樣板房、臨時展示區(qū)，要么“貨不對板”、“偷工減料”等成了那會人們詬病的地方。

可廣州這一趟市場調研走下來，我明顯感覺到：市場，變了

走了20多個項目，所有樣板房都是實景樣板房，園林也都是按照交付標準來展示。

不僅如此，很多開發(fā)商恨不得把“底褲”都扒出來給買房者看看，證明他們的真材實料、證明他們賣這個價格是有道理的、合理的。

以前的“工法展示”都是在售樓部設置一個區(qū)域，大概地講解一下項目的工藝。

現(xiàn)在呢？

直接在樣板房摳出一塊，把工藝的每一個步驟都展示給購房客戶看。

這么做，當然有“給客戶吃定心丸”的目的，但也不排除開放商自我炫耀。

畢竟從內(nèi)行看門道，外行看熱鬧，這工法展示，也不是每個開發(fā)商都敢展示出來的。

攝于2025.3.25 廣州某項目樣板房

除了工法展示，承諾“貨必對版”外，廣州的戶型也開始變成了“新物種”

什么是新物種？

除了提高戶型使用率，還在戶型多變性維度，主推“多變空間”，讓購房者看到，“未來生活的樣子”

當然，樣板房天天看，但真實生活中，沒有幾個人能“裝修”出樣板房的效果。

畢竟普通人買房是為了過日子，日子就太多瑣碎東西了！

所以，樣板房的美，大家看看就好，不要當真！

伙伴們，你們還記得之前各地推行了“建筑新規(guī)”嗎？

——也就是允許開發(fā)商通過擴大陽臺、飄窗的面積來提高房間的實用率，最高可達130%。

相較于其他城市使用“建筑新規(guī)”的唯唯諾諾，廣州在“新規(guī)”使用方面可是大刀闊斧。

近兩年時間，廣州的產(chǎn)品經(jīng)歷了舊規(guī)80%，到新規(guī)100%，再到超新規(guī)110%。

在踩盤的20多個項目中，只要是2024年或者是2025年入市的項目或地塊，都采用了“新規(guī)”或者“超新規(guī)”。

“舊規(guī)”產(chǎn)品的實用率普遍在80%左右，部分極優(yōu)秀的產(chǎn)品才能做到接近90%，而“新規(guī)”或者“超新規(guī)”產(chǎn)品動輒就是100%以上。

以番禺的A某項目為例，建筑面積88㎡的戶型能做四個房間、兩個衛(wèi)生間，總價才210萬；

而與這個項目僅3公里的B項目，開車用時不到6分鐘的另外一個項目，92㎡的戶型也能做到四房，實用面積97㎡；

我知道，有些伙伴搞不懂使用率和價格的關系，我給大家算算：

代號0A項目，210萬能買到110㎡的實用面積，真實單價1.9萬；

代號B項目，310萬買到97㎡的實用面積，真實單價3.2萬；

B項目比A項目的單價，整整貴了67%。

所以，換任何一個人，都不會愿意多花100萬去買6分鐘吧。

所以，這不是簡單的產(chǎn)品迭代，而是“新產(chǎn)品”對“舊產(chǎn)品”的碾壓！

雖然在2024年年底的時候，廣州就曾傳出“超新規(guī)產(chǎn)品收緊”。

但從2025年廣州的土拍藍皮書上公布的土地預掛牌信息來看，“超新規(guī)產(chǎn)品”用地的出讓數(shù)量并沒有較往年沒有減少。

可以預見，2025至2027年的廣州商品房市場必將是新物種碾壓舊房子，要多卷有多卷！

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03

第三個變化是客戶變得更有信心了。

踩盤的路上和做二手房的中介聊了一下，自從去年“926新政”出來，他們門店每天的帶看量就穩(wěn)步在提升。

尤其是在今年開年后，帶看量從年前的幾批變成現(xiàn)在穩(wěn)定的每天20、30批。

不僅帶看量上來了，成交周期也是從20多天縮短至一周內(nèi)，基本上過來看了一次，第二次再復看一下，客戶就成交了。

還有一些年前看房看了很久的客戶，近期決定出手的時候變得更加果斷，不再猶豫。

背后的原因也很簡單，為了讓孩子趕上秋季開學，很多客戶就在第一季度果斷入手了。

與中介聊完，我又看了一下數(shù)據(jù)。

——根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，廣州前2、3月的網(wǎng)簽量不僅同比增長了23%，網(wǎng)簽量還是近八年以來第二高。

這樣一來，廣州樓市就更魔幻了：

一方面新房以設計新規(guī)碾壓老舊二手房，以新物種的姿態(tài)秒殺老房子，但從成交量看，這二手房仍然攀升！

雖然價格還是跌，但成交量卻在攀升！

這說明啥？

說明中低收入的剛需客，在“政策釋放期”就上車了

2025年中國房價會漲嗎？推薦閱讀《》

04

最后，說幾點。

1、秒殺

中國樓市就是這樣，房價天天漲，沒人關心產(chǎn)品，關心綠化，現(xiàn)在房價回調，這房子反而越來越好！

我不知道大家在那座城市，反正廣州的商品房，無論是入戶大門，還是小區(qū)原來，再到戶型，真的秒殺大部分城市！

2、止跌了

2025年一季度，廣州一二手住宅成交面積同比分別增長17.7%和27.6%，連續(xù)6個月實現(xiàn)正增長、止跌信號明顯！

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅價格同比指數(shù)從2024年11月的89.6回升至2025年2月的92.2，二手住宅同比指數(shù)從87.5回升至90.6，也呈現(xiàn)止跌筑底跡象

核心區(qū)域：天河、海珠等中心城區(qū)因優(yōu)質地塊供應（如天河絹麻廠地塊單價5萬/㎡）和政策托底，房價已企穩(wěn)并出現(xiàn)結構性上漲

外圍區(qū)域：增城、從化等郊區(qū)仍依賴“以價換量”，2025年1月二手房均價同比下跌8%-17%，去化周期超20個月，短期難有明顯上漲

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產(chǎn)配置的底層邏輯~

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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