一季度，成都樓市交出這樣的銷售數(shù)據(jù)：全市新房成交27871套，同比增長(zhǎng)19.7%，全市二手房成交60100套，同比增長(zhǎng)32.9%。市場(chǎng)比去年同期有了明顯回暖。

剛剛過(guò)去的周末，成都兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，又都很快售罄：

3月30日，麓湖生態(tài)城W2悅溪組團(tuán)開(kāi)盤(pán)，157套建面約111-141㎡的房源，共吸引超700組客戶報(bào)名；

同一天，位于二八板塊的招商·錦城序，現(xiàn)場(chǎng)有超1500位客戶到場(chǎng)，僅用時(shí)40分鐘128套建面約120-137㎡的房源即售罄。

招商·錦城序項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍圖

當(dāng)下的成都樓市熱嗎？如果單看上面兩個(gè)片段，答案是肯定的，但也只說(shuō)對(duì)了一半。從兩個(gè)項(xiàng)目的熱銷中，能看到當(dāng)前成都樓市正在發(fā)生的三大轉(zhuǎn)變。

轉(zhuǎn)變一：

總價(jià)400萬(wàn)級(jí)，正在成為新房市場(chǎng)的“稀缺品”

從取證信息來(lái)看，招商·錦城序首批次128套房源單價(jià)約在3.1萬(wàn)元/㎡左右，主力總價(jià)段為300-400萬(wàn)元，盡管與周邊在售項(xiàng)目比，單價(jià)有約5%-10%的漲幅，但算上新規(guī)產(chǎn)品近110%的得房率，已基本能抵消價(jià)格差。

此次是W2悅溪組團(tuán)第二批次，精裝單價(jià)約2.55-3.44萬(wàn)元/㎡，總價(jià)307-561萬(wàn)元，是麓湖生態(tài)城近三年的最低門(mén)檻。

由此可以看到，去化率達(dá)到100%的這兩個(gè)項(xiàng)目，大多數(shù)房源都在300-500萬(wàn)元之間。這還遠(yuǎn)非今年成都樓市的個(gè)案。

以下是今年1-3月，成都新房市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)去化100%項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)（不包含上周開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)項(xiàng)目）。從表上可以看到，共有5個(gè)項(xiàng)目、9個(gè)批次實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)即罄，除閱天府、保利·花照天珺和中?！ゅ\叁號(hào)院的部分房源外，總價(jià)基本都在500萬(wàn)元以下，屬于400萬(wàn)級(jí)。

還不止是供應(yīng)端的“稀缺”，今年一季度首改項(xiàng)目中已出現(xiàn)“新舊產(chǎn)品”的分化。四川中原地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)吳江就提到:“以招商·錦城序、保利·花照天郡等為代表，在一季度快速去化的項(xiàng)目，基本都是區(qū)域內(nèi)的新規(guī)產(chǎn)品。同一區(qū)域內(nèi)，新規(guī)產(chǎn)品的銷售速度已明顯領(lǐng)先之前的產(chǎn)品。”

轉(zhuǎn)變二：

處在“啞鈴型”中間段的600-800萬(wàn)客群

一邊是400萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品的快速去化，一邊是中間群體的“買(mǎi)新房難”。

這便是當(dāng)下成都樓市的第二個(gè)典型趨勢(shì)：不同的群體對(duì)市場(chǎng)的體感已不一致，客戶分層、市場(chǎng)極差分化愈發(fā)突出，正呈現(xiàn)出“啞鈴型”的結(jié)構(gòu)——兩頭“熱”，預(yù)算500-800萬(wàn)元中間群體更加糾結(jié)。

糾結(jié)的原因來(lái)自兩方面，首先是進(jìn)入再改階段后，面對(duì)人生節(jié)點(diǎn)和家庭結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)產(chǎn)品有了“既要又要還要的需求”——既要地段，又要配套，還要新規(guī)產(chǎn)品。

另一方面則是市場(chǎng)供應(yīng)端的收窄。如下圖所示，在成都傳統(tǒng)5+2區(qū)域，在這一總價(jià)段在售項(xiàng)目超過(guò)3個(gè)板塊只有新川、青羊新城和武侯新城；錦江區(qū)僅有城投置地·鷺灣錦上映、華發(fā)統(tǒng)建·錦宸府2個(gè)項(xiàng)目，今年其區(qū)域總價(jià)門(mén)檻已接近800萬(wàn)；金牛區(qū)和成華區(qū)的情況類似，此前入市的產(chǎn)品多定位于400萬(wàn)級(jí)的首改，且更多為老規(guī)產(chǎn)品。

選擇面的減少，讓這群中間客戶只有兩條路可選：要么放棄“既有又要還要”的堅(jiān)持，就近選擇新房；要么外溢至行政學(xué)院、十陵等板塊，選擇更低密的產(chǎn)品形態(tài)。

轉(zhuǎn)變?nèi)?/strong>

“地王”與普通購(gòu)房者已關(guān)系不大

同樣在上周，招商·錦城序和W2悅溪開(kāi)盤(pán)前，恰逢建發(fā)以41200元/㎡刷新成都地價(jià)“天花板”。

H10建發(fā)49畝地塊區(qū)位示意圖

“今年不買(mǎi)房，明年買(mǎi)地王”的“焦慮論”因此又一次在社交平臺(tái)被刷屏。好在從市場(chǎng)的反饋來(lái)看，更多的購(gòu)房者開(kāi)始意識(shí)到，“地王”只是當(dāng)天市場(chǎng)情緒的催化劑，地價(jià)屢創(chuàng)新高背后，是樓市供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)性分化的體現(xiàn)。

直白一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，這些高地價(jià)項(xiàng)目入市后跟絕大多數(shù)人關(guān)系不大了。

要承認(rèn)，高地價(jià)項(xiàng)目將托舉核心板塊價(jià)值向上，未來(lái)金三等板塊的起步門(mén)檻，可能會(huì)提高到2000萬(wàn)元+。普通家庭，即便賣掉2套房子，都不一定能“墊腳上車”——因?yàn)楦鶕?jù)貝殼研究院西南分院統(tǒng)計(jì)，在今年一季度所有的交易中，總價(jià)300萬(wàn)以下的房源成交占比達(dá)到95.19%。

但換個(gè)角度看，金三片區(qū)總共僅規(guī)劃有10宗住宅用地，其中已上市2宗（蜀瑞苑和金融城錦宸府），后期還有8塊住宅用地。以每宗土地規(guī)劃200戶來(lái)估算，整個(gè)金三片區(qū)也只能容納約1600戶業(yè)主。

即便在創(chuàng)下豪宅成交紀(jì)錄的去年，成都全年也僅售出1139套千萬(wàn)級(jí)新房，把這一數(shù)據(jù)放到全年超33萬(wàn)套的一二手房成交總量中，購(gòu)買(mǎi)千萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)的人數(shù)，占比僅為三萬(wàn)分之一。今年亦是如此，隨著金三登上城市頭部板塊，但僅1600戶業(yè)主，依舊只是這座城市的“極少數(shù)”。這是金三片區(qū)的現(xiàn)實(shí)，也是接下來(lái)成都樓市的“啞鈴型”結(jié)構(gòu)的另一端：高地價(jià)、高總價(jià)項(xiàng)目的入市只是加速了客戶的分層，它原本就只是針對(duì)極少數(shù)人的資產(chǎn)置換。至于普通購(gòu)房者，大可不必“焦慮”。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

原創(chuàng)文章由成都商報(bào)房產(chǎn)部采寫(xiě)，如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)后臺(tái)聯(lián)系授權(quán)，若擅自轉(zhuǎn)載，一訴到底