澳南·錦江序項目實拍圖

4月2日，位于成華區(qū)槐樹店板塊的澳南·錦江序部分樓棟取得預(yù)售，首批次預(yù)計推出3/4號樓約60套房源，成為今年成華區(qū)第二個入市的全新項目。

成洛大道旁，起始面積125㎡，買入門檻400萬左右，加上新規(guī)產(chǎn)品的高得房率，雖然是由一家名不見經(jīng)傳的開發(fā)商開發(fā)，但在主城置業(yè)群體中澳南·錦江序的關(guān)注度也不低。

據(jù)了解，項目將于4月6日開始搖號選房，這個項目值得買嗎？

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項目概況

項目名：澳南·錦江序

地址：成華區(qū)槐樹店板塊塔山路

占地面積：17畝

容積率：1.5

戶數(shù)：118戶

產(chǎn)品形態(tài)：4棟 15-17F高層

梯戶比：2T2

戶型區(qū)間：建面約125-173㎡套四

取證價格：3.2-3.6萬元

交房時間：預(yù)計2026年底

澳南·錦江序項目平面布局效果圖

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區(qū)域掃描：

成華區(qū)熱門槐樹店板塊，

距離萬象城2公里左右，出門就是沙河公園

項目位于成華區(qū)槐樹店板塊，就在成洛大道旁，一街之隔是新希望打造的錦粼壹品。去看盤的當(dāng)天，項目已經(jīng)取證，但現(xiàn)場的購房者并不算多。

項目所在的成華區(qū)的槐樹店板塊，是金色中環(huán)上重要的供應(yīng)區(qū)域之一。近年來，區(qū)域以新希望·錦麟壹品開啟了新房供應(yīng)的2.0時代，其后有越秀·天悅云萃、首開·臻禮著等項目入市，今年初華潤置地在區(qū)域內(nèi)拿下的新地塊成交樓面價達到20700元/㎡，整個區(qū)域內(nèi)的新房價格目前鎖定在3萬元-3.3萬元/㎡左右。

區(qū)別于成華區(qū)目前另一個密集供應(yīng)的區(qū)域二八板塊，槐樹店板塊的優(yōu)勢在于，這里距離萬象城商圈很近，這一優(yōu)勢在澳南·錦江序上體現(xiàn)更加明顯——沿著成洛大道車行距離在2公里左右，便能達到萬象城。

同時，項目前就是蜿蜒展開的沙河公園，與公園的近距離帶來了項目未來的景觀優(yōu)勢，現(xiàn)在，站在5樓樣板間也能感受到這一資源的優(yōu)勢。

澳南·錦江序項目實拍圖，部分樓棟緊鄰主干道

交通方面，項目靠近成洛大道，是區(qū)域內(nèi)的主要車行線路。地鐵方面距離4號線與7號線換乘站點槐樹店站有1.2公里的距離。同時，項目下方有部分區(qū)域為地鐵軌行區(qū)，后期或許會受到地鐵干擾。

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產(chǎn)品分析：

主城區(qū)1.5容積率小地塊

新規(guī)產(chǎn)品得房率高，剛需項目做玻璃幕墻

整個項目占地17畝，打造了4棟樓，其中，1號樓布局建面約140㎡戶型，2號樓布局建面約173㎡戶型，3、4號樓布局建面約125㎡戶型。整個地塊呈長條形，緊鄰沙河，4棟樓沿著沙河排開。從工地現(xiàn)場能夠看到，1、2號樓的立面采用幕墻+鋁板的設(shè)計，3、4號樓的立面則比較傳統(tǒng)，采用大開窗的設(shè)計。

澳南·錦江序項目實拍圖

雖然這一地塊容積率低，但地塊也并不大，這也就導(dǎo)致后期小區(qū)的園林景觀會有局限，不過，項目除了地面景觀外，還在負一層做了會所設(shè)計，在盡量給業(yè)主提供更多的活動空間。

最讓澳南·錦江序出圈的，來自三個因素：1、項目是新規(guī)產(chǎn)品，得房率高，甚至做到了125㎡戶型的套四三衛(wèi)設(shè)計。據(jù)置業(yè)顧問介紹，得房率超過100%。

從成華區(qū)目前的項目去化情況能明顯發(fā)現(xiàn)，新規(guī)項目在市場的接受度很高，雖然單價比老規(guī)產(chǎn)品更高，但高得房率拉低了實得均價，并且從園林到會所，再到外立面都有升級，因此，新規(guī)產(chǎn)品的去化速度更快。

2、地塊本身也有一定的稀缺性。這是一塊臨沙河，容積率僅1.5的低容積率地塊，這一容積率也是區(qū)域內(nèi)目前最低的一塊地。并且，它也是區(qū)域內(nèi)距離沙河最近的一塊地，低容+公園優(yōu)勢，拉高后期的居住體驗感。

沙河公園實拍圖

3、在這樣一個400萬起的項目中，大膽地用上了玻璃幕墻+鋁板的設(shè)計——這樣項目的外立面更高級。

雖然項目打出了剛需也做全景艙的噱頭，但實際上僅有較大戶型的兩棟樓為全景艙+幕墻的設(shè)計，3、4號樓的125㎡戶型其實是傳統(tǒng)的住宅設(shè)計呈現(xiàn)。

澳南·錦江序項目建面約125㎡戶型樣板間實拍圖

本次即將開盤的125㎡戶型內(nèi)部，項目做了套四三衛(wèi)保證了功能性，但內(nèi)部的空間感卻受到影響，125㎡戶型的開間6.8米，全部做了封窗設(shè)計后，能夠保證公共空間的足夠，但沒有主陽臺，且每個房間都僅有10㎡左右，空間比較局促。

相較之下，約140㎡和約173㎡戶型則尺度感更好。這兩個戶型采用了端廳的設(shè)計，客餐廳三面采光，朝沙河面的視野景觀不錯。

04

價格分析：

400萬級買入四房，3.2萬元/㎡的性價比高嗎？

目前，項目的取證單價達到3.2-3.6萬元/㎡，但據(jù)置業(yè)顧問介紹，實際銷售會有一定的優(yōu)勢，125㎡的買入門檻在390萬起，總價段控制在400萬左右——這一價格段，發(fā)哥在一文中提到，總價400萬級，正在成為新房市場的“稀缺品”。

400萬級的買入門檻，也讓這一項目變得更加“友好”。據(jù)現(xiàn)場銷售介紹，首批次開盤選房加車位購買后，房屋單價會降低。是否必須要購買車位及車位準(zhǔn)確的價格暫不清楚。

125 ㎡戶型400萬級，但173㎡戶型的買入門檻卻達到600萬級，低買入門檻，卻也導(dǎo)致整個小區(qū)的價差跨度很大。

并且，據(jù)置業(yè)顧問介紹，項目約140㎡戶型的總價在460萬左右，單價在3.3萬元左右——這一價格的可選擇空間其實很大，槐樹店、杉板橋、二八、茶花、蔡橋、新川等板塊都能選擇，這導(dǎo)致項目失去了“性價比”的優(yōu)勢。

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總結(jié)

整體來看，澳南·錦江序各方面表現(xiàn)并不算亮眼。我們打個總結(jié)：

1、地段優(yōu)勢還是比較明顯，昭示性好、離萬象城比較近、靠近公園等優(yōu)勢是難以再生的土地資源。但因為緊鄰成洛大道，整個項目的多數(shù)戶型會有噪音影響，據(jù)置業(yè)顧問介紹，最臨路的1號樓甚至做了LOW-E三層隔音氬氣玻璃。而在實景示范區(qū)的真實體感是，能夠感受到較大的噪音影響。靠近主干道，疊加項目的大開窗，未來，業(yè)主的隱私性也會受到影響。

項目周邊環(huán)境實拍，高壓電線桿難以避開

窗外的沙河公園并沒有做高壓電線下地的處理，因此，窗外將看到市政高壓線桿，并且北側(cè)成洛大道另一旁有一處加油站。這會造成一定的視野影響。

項目周邊環(huán)境實拍，高壓電線桿難以避開

2、產(chǎn)品設(shè)計上努力創(chuàng)新，立面、公區(qū)、會所、戶型都在當(dāng)前市場上算得上是平均水平。但地塊小、價格并不低，并談不上性價比。所謂全景艙也僅有2棟樓有此設(shè)計。

而幕墻后期的維護同樣是問題。

澳南·錦江序項目實拍圖

在項目的1、2號樓中，采用了大面積的幕墻設(shè)計，這一設(shè)計此前在高總價的高端項目中更常見，比如市中心的新希望D10天府。要知道幕墻的維護成本很高，D10的物業(yè)費為8.8元·㎡/月，在物業(yè)合同中明確約定了幕墻清洗次數(shù)。而據(jù)澳南·錦江序置業(yè)顧問介紹，項目物業(yè)費為4.8元·㎡/月，并且暫不清楚后期的清洗情況，這將帶來后期立面的不確定性。

3、據(jù)置業(yè)顧問介紹，澳南·錦江序是澳南在主城區(qū)首個獨立開發(fā)打造的項目。有業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商品牌不具知名度、沒有交付案例，或?qū)⒊蔀轫椖夸N售潛在的影響。

尤其是對173㎡總價接近600萬的大戶型而言，全城的選擇面更廣，這一項目的優(yōu)勢并不明顯。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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