每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

陳海鷗很懂控輿情。

五一假期前夕，北京潤(rùn)府對(duì)外公示了調(diào)規(guī)后的總平面設(shè)計(jì)圖，目的是降低外界的關(guān)注度。

這是個(gè)開盤快一年的老項(xiàng)目，隸屬華潤(rùn)置地旗下，陳海鷗是北京區(qū)域總經(jīng)理。

北京潤(rùn)府調(diào)規(guī)，主要涉及兩點(diǎn)：1、整個(gè)小區(qū)增配了首層架空、鄰里共享空間、風(fēng)雨連廊等；2、有10棟住宅樓，增設(shè)了南向開敞陽臺(tái)和北向設(shè)備平臺(tái)。

這些，正是北京當(dāng)下最流行的“好房子”概念。

但，公示文案里，絲毫找不到調(diào)改的理由。

老盤調(diào)規(guī)，北京潤(rùn)府只能算是個(gè)跟隨者，也沒有“首個(gè)吃螃蟹者“元啟，調(diào)得那么絲滑。

一個(gè)月前，元啟在公示調(diào)規(guī)后的圖紙時(shí)，理由冠冕堂皇——為提升項(xiàng)目居住品質(zhì)，打造人民滿意的“好房子”。（詳見《中建壹品的“陽”謀》）

今年2月出臺(tái)的“好房子技術(shù)要點(diǎn)”里，確實(shí)提到一句："近期已批項(xiàng)目可參照此要點(diǎn)修改完善?！?/strong>

但近期是多久，并沒有明確。

北京潤(rùn)府于2024年3月19日取得規(guī)劃證，比政策早了近11個(gè)月。

據(jù)花姐觀察，北京潤(rùn)府和元啟雙雙調(diào)規(guī)，有一個(gè)相似點(diǎn)，也有一個(gè)不同點(diǎn)。

1、相似點(diǎn)：它們的待售貨值都很大。

元啟占地4.7萬平米，規(guī)劃地上建面11.77萬平米，戶型為88平米至168平米。

它規(guī)劃1054戶，調(diào)規(guī)前開盤8個(gè)月，只網(wǎng)簽了66套，去化率僅為6.27%，網(wǎng)簽均價(jià)5.35萬元/平米，待售988套，貨值剩下約60億元。

現(xiàn)在，它的網(wǎng)簽退回到了個(gè)位數(shù)，僅為2套。

北京潤(rùn)府占地6.99萬平米，戶型為98平米至177平米，規(guī)劃地上建面17.58萬平米。

它規(guī)劃1384戶，開盤近11個(gè)月，網(wǎng)簽441套，去化率31.86%，網(wǎng)簽均價(jià)5.87萬元/平米，待售943套，貨值剩下約70億元。

由于它們剩余的貨值大，開發(fā)商才有足夠的動(dòng)力去調(diào)改。

尤其是元啟，在調(diào)規(guī)之后，迫不及待地搞了一場(chǎng)盛大的發(fā)布會(huì)，重點(diǎn)介紹了通過奇偶陽臺(tái)的巧妙設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)全贈(zèng)送。

現(xiàn)場(chǎng)，中建壹品北方區(qū)新任總經(jīng)理劉尚元也順帶亮相，表明原總經(jīng)理田植釗撤了。

2、不同點(diǎn)：元啟全改，北京潤(rùn)府部分改。

劉尚元將元啟改造得很徹底，除了大門做了優(yōu)化之外，每棟每戶都調(diào)規(guī)了，南向增加了1-1.5米的南向奇偶陽臺(tái)全送，北向的開敞陽臺(tái)從原來的1米變成1.8米。

但，北京潤(rùn)府只重點(diǎn)調(diào)改了公區(qū)，以及未開工的二期住宅樓，一期8棟住宅樓未改。

實(shí)際上，北京潤(rùn)府被人為劃分成一二期，是沒有道理的。

它的宗地號(hào)為YZ00-0503-B19R1，是一塊地。只不過，因?yàn)榻ㄖ娣e太大，分期售賣而已。

沒改的8棟住宅樓，即首批拿證的8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#和21#，共660套，準(zhǔn)許銷售面積7.99萬平米。

這令北京潤(rùn)府形成一道奇葩現(xiàn)象，同一個(gè)小區(qū)的房源，竟然出現(xiàn)兩個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品。

二期背刺了一期。

花姐不禁想起了2023年9月開盤的中海學(xué)府里，只有最北面的那棟南向有開敞陽臺(tái)，其余樓棟只送了飄窗。

當(dāng)然，它和北京潤(rùn)府還是有區(qū)別，開盤時(shí)就很清楚地告知產(chǎn)品情況。

事實(shí)上，關(guān)于北京潤(rùn)府的調(diào)規(guī)，過去一段時(shí)間內(nèi)爭(zhēng)議不斷。

今年3月初，有北京潤(rùn)府一期業(yè)主向北京市規(guī)自委投訴，重點(diǎn)要求公布二期的具體規(guī)劃細(xì)節(jié)，表達(dá)了二期產(chǎn)品須與一期一致的訴求。

北京市規(guī)自委亦莊分局當(dāng)時(shí)的回復(fù)稱，暫未收到關(guān)于“潤(rùn)府二期”的設(shè)計(jì)方案審查的申請(qǐng)。若后續(xù)建設(shè)單位申報(bào)設(shè)計(jì)方案審查，分局將對(duì)具體設(shè)計(jì)方案按照相關(guān)規(guī)范要求審核，并進(jìn)行公示，充分聽取公眾意見。

現(xiàn)在，那只靴子落地了。

這一次，陳海鷗吸取了豐臺(tái)北京悅府的教訓(xùn)，沒有先斬后奏。前不久，北京悅府因擅自擴(kuò)建大門和景觀廊道，被罰4.92萬元。

在一片反對(duì)聲中公示調(diào)規(guī)平面圖，北京潤(rùn)府背后搞定了400多戶老業(yè)主？他們接下來，會(huì)做出什么樣的舉動(dòng)呢？

下面，花姐將北京潤(rùn)府此次調(diào)規(guī)后的方案，詳細(xì)進(jìn)行分析。

一、兩處大門做了升級(jí)

先來看它的大門，比過去更雄偉了。

原方案中，兩個(gè)大門兩側(cè)是圍墻；新方案中，兩邊均配以裝飾展示面，進(jìn)行了大范圍延伸，形成景觀大門。

其中東邊主大門從內(nèi)側(cè)向兩邊延展，南至15#東面，北到10#東邊，中間橫跨了車庫(kù)出入口、人行通道。

北邊大門則從外側(cè)向兩邊延展，中間是消防通道和車庫(kù)出入口，不能走人。

原方案中，東邊大門進(jìn)來緊挨物業(yè)服務(wù)用房，現(xiàn)在變成了鄰里共享空間和其他商業(yè)服務(wù)場(chǎng)地。

二、新增兩處首層架空

新規(guī)劃中，北京潤(rùn)府的地上建面17.58萬平方米，比舊規(guī)劃多了1000平米，多出來的全部為不計(jì)容面積，主要由首層架空和風(fēng)雨連廊組成。

北京潤(rùn)府為自己新增了兩處首層局部架空區(qū)域，面積均不是很大。

可作為地上會(huì)所的首層架空區(qū)域，位于6#東側(cè)，面積在140平米左右，從它的東邊出來，是個(gè)約50平米左右的下沉庭院。

另一處在4#的東側(cè)首層，緊挨著北大門。舊方案中，原本是一塊綠地，新規(guī)劃將4#增加了一個(gè)單元。

這處首層局部架空的功能，主要用于物業(yè)服務(wù)，面積在100平左右。

三、風(fēng)雨連廊不連通

北京潤(rùn)府此次公區(qū)調(diào)規(guī)最大的特點(diǎn)，是新增了5處風(fēng)雨連廊，全部位于一期區(qū)域內(nèi)，但有4處很雞肋。

真正具有連接功能的，是位于東邊大門處的1#風(fēng)雨連廊，將鄰里共享空間、兩個(gè)下沉庭院連通在一起，高4.95米。

面積最大的一處是2#風(fēng)雨連廊，靠近小區(qū)正中央，在樓王8#的正前方。

從平面圖上看，它很孤立，沒有任何連接功能，更像一個(gè)小區(qū)的景觀走廊。

2#風(fēng)雨連廊高度為5.28米，對(duì)已經(jīng)購(gòu)買8#的業(yè)主來說，一定很郁悶，好端端眼前多了一個(gè)沒有連接功能的風(fēng)雨連廊，不僅有礙風(fēng)景，更會(huì)影響低層戶型的采光。

最讓花姐看不懂的是另外三處，位于小區(qū)南邊的14#、17#、18#的中間。

在平面圖上，它們分別被標(biāo)注成3#、4#、5#風(fēng)雨連廊，花姐看著更像涼亭等設(shè)施，不僅沒有連接其他設(shè)施，彼此之間也是割裂的。

四、化糞池緊挨燃?xì)庹{(diào)壓箱

其他公區(qū)方面，北京潤(rùn)府將過去的3處下沉綠化砍掉了，新增了兩處下沉庭院。

此外，兩處室外活動(dòng)場(chǎng)地的位置和面積，也較過去有了稍微變化。

花姐需重點(diǎn)指出的是，在新方案中，北京潤(rùn)在東北角的化糞池旁邊，新設(shè)置了燃?xì)庹{(diào)壓箱，位于1的北邊

類似的設(shè)計(jì)，也出現(xiàn)在北京潤(rùn)府的兄弟項(xiàng)目華潤(rùn)臻澐中，位于3#北面的化糞池，就與燃?xì)庹{(diào)壓箱緊挨著。

在前不久的公示意見反饋中，被眼尖的群眾發(fā)現(xiàn)了，指出存在安全隱患。

華潤(rùn)臻澐也意識(shí)到了這個(gè)問題，把兩者隔開了4米。

五、同小區(qū)下不同時(shí)代的戶型

與公區(qū)的改動(dòng)相比，北京潤(rùn)府此次調(diào)規(guī)，最大的變化是，讓同一個(gè)小區(qū)，產(chǎn)生了兩個(gè)不同時(shí)代的產(chǎn)品。

目前，北京潤(rùn)府已經(jīng)開工住宅樓有8棟，工程均已到了封頂階段；剩下的11棟住宅樓，尚未開工。

從新版的平面圖中可看出，尚未動(dòng)工的11棟住宅中，除了1#外，其他樓棟的所有戶型，都增加了內(nèi)嵌陽臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)+邊戶飄窗。

而已經(jīng)封頂樓棟中的戶型，只有飄窗贈(zèng)送。

以12#為例。

該棟樓全部為177平米戶型，調(diào)規(guī)前，它能贈(zèng)送的手段只有飄窗；調(diào)規(guī)后，南向全部有內(nèi)嵌陽臺(tái)，北向有設(shè)備平臺(tái)，兩個(gè)邊戶另有飄窗贈(zèng)送。

六、陽臺(tái)進(jìn)深1.2-1.4

雖然北京潤(rùn)府增配后的贈(zèng)送范圍，完全向好房子標(biāo)準(zhǔn)看齊，但它的陽臺(tái)的進(jìn)深，只在1.2至1.4米之間，。

其中1.4米陽臺(tái)分布在19#、18#、12#、9#、6#、7#；1.2米陽臺(tái)分布在16#、4#、3#、27#。

這令北京潤(rùn)府二期戶型，較一期的實(shí)際得房率提升，很難突破10%

還是以12#為例。

陽臺(tái)面積約17.78平米，贈(zèng)送一半；北面設(shè)備平臺(tái)約5平米，全贈(zèng)送；邊戶飄窗約4平米，全贈(zèng)送。

實(shí)際贈(zèng)送面積約為17.9平米。

調(diào)規(guī)后12#為18層建筑，若按照79%的產(chǎn)權(quán)得房率計(jì)算，它邊戶的實(shí)際得房率，約為89%。

在一期，177戶型主要集中在8#，為10層建筑，產(chǎn)權(quán)得房率可達(dá)到83.6%。

雖只有飄窗贈(zèng)送，但邊戶可送面積達(dá)到了約8.5平米，實(shí)際得房率，可達(dá)到88%。

花姐粗略測(cè)算后，北京潤(rùn)府陽臺(tái)1.2米進(jìn)深的戶型，平均實(shí)際得房率約在86%左右。

七、10棟住宅樓層高不達(dá)標(biāo)

在新版方案中，北京潤(rùn)府的住宅樓棟，從原先的18棟變成了19棟——將原3東單元，拆分成新的27#。

最重要的是，新版規(guī)劃中，1#、3#、4#、6#、7#、9#、13#、18#、19#、27#住宅樓的標(biāo)準(zhǔn)層高，按照2.95米計(jì)入；12#的住宅標(biāo)準(zhǔn)層高，按3.1米計(jì)入。

3月31日，住建部發(fā)布了最新版的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，明確要求新建住宅建筑的層高，不應(yīng)低于3米。

新規(guī)將于5月1日起，正式實(shí)施。

這也就意味著，此次調(diào)規(guī)后，北京潤(rùn)府有10棟住宅樓的層高，不符合國(guó)家最新政策規(guī)定。

八、7棟住宅樓層數(shù)變了

部分新增配陽臺(tái)樓棟的層數(shù)，也發(fā)生了變化。

1、砍掉或調(diào)整了原規(guī)劃的頂層異型戶型，具體為：

1#從17/18F，變?yōu)?7F；7#由16/17F，變成16F；9#從15/16F，變成15F；13#西邊戶從17/18F，變成16/18F；19#從10/11F，變成9/10F.

2、兩棟樓的層數(shù)，做了增減，具體為：

6#從17F，變成18F；新增的27#為14F，舊規(guī)劃作為3#的一部分，只有11F。

花姐點(diǎn)評(píng)：

老項(xiàng)目增配，并不是一件容易的事情。

前不久，中海地產(chǎn)的石景山項(xiàng)目長(zhǎng)安源境二期公示了總平圖，幾乎是一期的翻版，延續(xù)了錯(cuò)層陽臺(tái)的設(shè)計(jì)。

這樣做的目的，就是為了照顧長(zhǎng)安源境一期近100位業(yè)主的情緒。

但，北京潤(rùn)府對(duì)老業(yè)主的利益全然不顧。這不是央企華潤(rùn)置地應(yīng)有的責(zé)任。

為什么華潤(rùn)置地還要這么做呢？

花姐認(rèn)為，北京潤(rùn)府想在二期上，提高售價(jià)。依照一期的賣法，是很難掙錢的。

2024年2月，華潤(rùn)置地以75.38億元的價(jià)格拿下北京潤(rùn)府地塊，溢價(jià)率0.51%，樓面價(jià)折合4.31萬元/平米。

按照目前網(wǎng)簽均價(jià)5.87萬元/平米，中間的縫差只有1.56萬元/平米。

從表面上看，北京潤(rùn)府二期提價(jià)，可一舉兩得：1、平息老業(yè)主的憤怒，房子增值了；2、增加二期的利潤(rùn)。

但是，增配了南北雙陽臺(tái)和幾個(gè)不相連的風(fēng)雨連廊，到底能提價(jià)多少呢？這是值得懷疑的。

站在購(gòu)房者的角度，在好房子時(shí)代，開發(fā)商增配是必須的，這不是漲價(jià)的理由。

北京潤(rùn)府調(diào)規(guī)，陳海鷗的如意算盤，真的能如意嗎？