不管你發(fā)現(xiàn)還是沒發(fā)現(xiàn)？你以為市場在一成不變時，它往往是在不知不覺間開啟細微變化。

而西安樓市的細微變化最近其實已經(jīng)通過不少新盤的信息釋放，逐漸展露出來。

頂替143㎡

139㎡成為剛&改新界限

2023年在改善需求飛速攀升時，西安開啟了143㎡遍地開花的時代，隨之而來的產(chǎn)品內卷也從三代到四代、從橫廳、端廳到全景艙，可以說是一度卷出火星子。

而進入2025年，雖然143㎡房源不少，但不可否認的是，西安市場上139㎡戶型開始接棒，隱隱打開西安樓市新的內卷狀態(tài)。

契稅政策是主因，139㎡勢必成購房新寵

樓盤的產(chǎn)品規(guī)劃開始向139㎡變化，主要因為去年11月契稅政策的影響。

財政部、稅務總局、住建部三部門發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，提出：

個人購買家庭唯一住房，面積≤140㎡，減按1%的稅率征收契稅；面積＞140㎡，減按1.5%的稅率征收契稅。

個人購買家庭第二套住房，面積≤140㎡，減按1%的稅率征收契稅；面積＞140㎡，減按2%的稅率征收契稅。

同時約定執(zhí)行時間：對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的均可按新發(fā)布公告執(zhí)行。

按照這變化，我們也進行計算：

均價18000元/㎡，計算購買了140㎡＆140.01㎡ 個人購買家庭唯一住房

140㎡→252萬（總價）+25200元（契稅）

140.01㎡→252.018萬（總價）+37802.7元（契稅）

超過0.1㎡就多繳納1萬元左右契稅，這種情況購房者算筆賬就很清楚了。

此外，參考再之前購房政策按照144㎡劃分首付比例變化后，143㎡成為市場主流，為契合市場的需求和政策變化，當140㎡成為新的界限時，139㎡的住宅產(chǎn)品的陸續(xù)出現(xiàn)也并不意外。

不過需要注意，139㎡開始接棒內卷，但還是需要一定的時間，目前來看143㎡戶型的選擇依然較多。

超25%的新盤，推出約139㎡戶型

最近139㎡戶型熱度比較高的幾個例子就是招商梧桐書院、中國鐵建花語博悅以及長建·望川云廬。

一個是純粹的139㎡精裝住區(qū)，一個是創(chuàng)新度升級的花語博悅，還有一個雖然目前暫未公示戶型圖，但卻是契稅新政后首個擁有139㎡戶型規(guī)劃的新盤。

三盤之外，仔細觀察今年的新盤，能發(fā)現(xiàn)近40個釋放信息的新盤中，超過25%的項目已經(jīng)開始規(guī)劃139㎡左右的戶型。

同時，根據(jù)新盤所在的區(qū)域來看，10個區(qū)域中共有6個區(qū)域新盤推出139㎡的戶型。目前新城區(qū)、高新、曲江新區(qū)以及浐灞國際港·浐灞板塊暫未有新盤房源有139㎡規(guī)劃。

這其中，曲江新區(qū)無論是在售樓盤還是新盤，規(guī)劃面積都在170㎡以上，主打高端改善，所以沒有139㎡左右的產(chǎn)品規(guī)劃。

新城區(qū)今年僅有旭景·豐顥園在售，項目規(guī)劃建面約107-174㎡的產(chǎn)品，主要以107㎡、122㎡、140㎡和170㎡左右為主力戶型。

而高新和浐灞作為兩個置業(yè)選擇也相對較多的板塊，目前高新還是以140㎡及以上和少量125㎡左右的產(chǎn)品為主。

浐灞現(xiàn)階段新盤主要以110㎡-143㎡為主，但基本是110㎡、115㎡、130㎡、143㎡這類的面積段，還是比較少涉及到139㎡戶型，不過后續(xù)隨著更多新產(chǎn)品釋放項目信息，也可以保持期待。

公區(qū)+功能區(qū)

新「卷王」更注重實用性和體驗感

短期內，雖然143㎡左右的戶型依舊占據(jù)房源量之首，但從近期樓盤數(shù)據(jù)來看，139㎡已經(jīng)悄無聲息的出現(xiàn)，并且不止是新盤，一些老盤推新的戶型產(chǎn)品也在139㎡左右開始創(chuàng)新。

通過對現(xiàn)階段市場典型樓盤建面139㎡戶型的分析，能發(fā)現(xiàn)139㎡的產(chǎn)品創(chuàng)新主要是在實用性和體驗感兩方面進行升級，這點也值得大家保持關注。

功能空間的挖掘設計

現(xiàn)階段買房，面積大不再是關鍵，關鍵的是咋樣能在預算能承受的面積范圍內，進行更多實用性。就目前這些熱度較高的新老盤中，可以看到對于功能的可變和空間實用就做出了很多升級。

例如，白樺林曉、招商梧桐書院，將家政間從143㎡及以上帶到139㎡，雖然空間面積不大，但入戶家政間不僅可以作為次凈衣區(qū)，還可以當做儲物間放一些紙巾雜物，實用性更強。

又例如，招商梧桐書院端廳戶型中，端廳和書房直接打通，形成超大全景艙，同時也構成了一幅充滿“生活感”的場景，孩子在書房學習、媽媽在廚房烹飪、遠處還有坐在沙發(fā)上看報的老爸，實用性、場景化的想象，在進入這個戶型樣板間后就能感受到。

丨招商梧桐書院端廳戶型

再例如，花語博悅建面約139㎡的戶型中，設計了一個“逗號空間”，可以直接將次臥+逗號空間改造成一個小套房，也可以把這個空間用來做儲物功能，滿足不同家庭的使用需求。

丨中國鐵建·花語博悅建面約139㎡戶型圖

LDK+X公區(qū)空間的打造

在實用性之外，LDKG的公區(qū)一體化設計，在139㎡的設計過程中也被玩出新花樣，除了全景艙之外，不同的面積、空間也帶來了不同的使用效果。

招商梧桐書院的139㎡，一個是全景艙端廳設計，一個是廚房、餐廳、客廳的“一鏡到底”設計。區(qū)分更多不同訴求選擇，端廳可用于一家三口，通過打通書房形成超大公共區(qū)域，橫廳設計則在關注家人互動的同時，滿足更多家庭成員的個人隱私需求。

丨招商梧桐書院兩個戶型圖

和很多139㎡四室戶型不太一樣的是，科技路金茂府三期的新產(chǎn)品打造了三室，給公區(qū)也是留足了空間。

丨科技路金茂府建面約139㎡戶型圖

需要注意的是目前西安在售的科技路金茂府、大明宮金茂府和曲江金茂府中， 科技路金茂府三期通過139㎡的戶型設計，也是給更多人一個能買府系產(chǎn)品的機會，再加上也是精裝，很有性價比。

而保利·天瑞，典型的雙露臺設計在建面約139㎡的戶型中也是呈現(xiàn)出更優(yōu)的空間效果，同時南露臺搭配書房，后期可以形成南北雙露臺+LDKB一體化的超級社交廳，閑聊、賞景、讀書、品茶等等，都能實現(xiàn)。

丨保利·天瑞建面約139㎡戶型圖

當然花語博悅建面約139㎡也是帶來了55㎡左右的聚廳效果，在這個超大公區(qū)社交空間內，可以進一步激活更多家庭互動的場景。

此外，漢璟臺139做了四葉草戶型，和陽臺結合打造橫廳，長建望川云廬的139㎡雖然還未公布戶型圖，但結合前面的產(chǎn)品和整個社區(qū)的規(guī)劃來看，確實也值得大家保持關注。

當然，不止是139㎡的戶型，我們也看到如花語博悅120㎡的戶型，更是罕見做到五室布局，通過不同空間的組合以及不同家庭的需求，盡可能做到了更具“成長屬性”。

丨花語博悅建面約120㎡戶型

而秦風雅頌這次的新產(chǎn)品更是開局就上了高強度，戶內挑空設計讓兒童房實現(xiàn)上下躍層效果，同時結合南向露臺，一樓可以是花園+學習娛樂區(qū)，二樓可以是休息區(qū)，137㎡的建面實現(xiàn)超過200㎡的實得面積。

丨秦風雅頌建面約137㎡戶型圖

目前這個戶型的樣板間也已經(jīng)呈現(xiàn)，建議想在城西置業(yè)或者是關注高性價比房源的朋友可以實地了解，站在樣板間里你會“哇塞”的。

這些139㎡及以下面積段戶型的創(chuàng)新，也是需要更多人關注的。

目前的樓市大環(huán)境下，無論是大改善還是普通剛需，都來到了看品質、看實用、看性價比的層面上，唯有不斷創(chuàng)新才能在有限的空間內作出更好的產(chǎn)品空間。

同時從最近的新老樓盤產(chǎn)品創(chuàng)新過程中，也能發(fā)現(xiàn)之前不太能行的設計，現(xiàn)在審批尺度也有一定的變化，就例如秦風雅頌的室內局部挑高讓贈送面積更大、空間功能更多。

接下來隨著人居品質要求的不斷變化，也期待開發(fā)商們可以打造出更抗打的產(chǎn)品，進一步激活樓市產(chǎn)品的創(chuàng)新升級。

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