幾乎每年，關(guān)于“現(xiàn)房銷售”和“取消公攤”的話題都能被市場(chǎng)熱議好久，而最近關(guān)于現(xiàn)房銷售的話題再次被送上話題熱榜。

而相較于之前諸多次的“推行試點(diǎn)”，這一次河南信陽(yáng)的政策可以說(shuō)是再進(jìn)一步。

現(xiàn)房銷售

今年信陽(yáng)率先行動(dòng)

先來(lái)看這次河南信陽(yáng)的政策，能發(fā)現(xiàn)雖然推行了現(xiàn)房銷售，但卻并沒(méi)有一刀切。

“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”時(shí)可申報(bào)商品房預(yù)售許可；

“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，申報(bào)商品房預(yù)售許可；

文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可；

文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

整體來(lái)看，信陽(yáng)的政策對(duì)預(yù)售許可條件、預(yù)售資金繳存以及工程進(jìn)度的把控等，都提出了要求，而通過(guò)這些方面的限定，不僅對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目提出了規(guī)范，同時(shí)未來(lái)如何落地實(shí)施現(xiàn)房銷售，也從摘地端給到了一個(gè)比較清晰的限制。

這樣“新老有別”的原則，從預(yù)售、半預(yù)售過(guò)渡到現(xiàn)房銷售，也給市場(chǎng)、購(gòu)房者、房企一個(gè)緩沖的時(shí)間，更有利于現(xiàn)房銷售的落地，也給更多城市全面實(shí)施現(xiàn)房銷售打了一個(gè)樣。

畢竟自2022年以來(lái)，全國(guó)就已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)省市發(fā)布了推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的相關(guān)文件，包括北京、深圳、上海以及西安、鄭州等一二線城市。

例如：

北京規(guī)定2025年后30%新出讓地塊需現(xiàn)房銷售；

深圳在土地出讓中明確部分地塊現(xiàn)房條件；

鄭州2023年的“鄭15條”新政也提到：穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)。

同時(shí)，作為首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷售政策落地的省份，海南明確“2020年3月8日后新出讓土地商品住宅必須現(xiàn)房銷售”。

城市政策之外，去年8月住建部也公開(kāi)表態(tài)：已將現(xiàn)房銷售被列為“構(gòu)建房地產(chǎn)新模式”的重點(diǎn)工作之一”。

國(guó)家層面的表態(tài)支持到重點(diǎn)城市的推行政策，讓現(xiàn)房銷售成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式下的大趨勢(shì)，而這次信陽(yáng)政策上對(duì)于現(xiàn)房銷售的“循序漸進(jìn)”，也為更多城市提供了參考，因此值得更多人保持高度關(guān)注。

趨勢(shì)之下

注意這4方面的影響

雖然一直以來(lái)，商品房預(yù)售制度在全國(guó)樓市的發(fā)展過(guò)程中起到重要作用，但近年來(lái)能夠看到商品房預(yù)售帶來(lái)的問(wèn)題，比如質(zhì)量糾紛、延期交付等，給購(gòu)房者也形成諸多困擾和風(fēng)險(xiǎn)。

而在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的當(dāng)下，現(xiàn)房銷售讓購(gòu)房者能夠更直觀清晰的了解到社區(qū)環(huán)境、質(zhì)量和戶型等等，增加購(gòu)房的理性程度，無(wú)疑成為了未來(lái)樓市發(fā)展的大勢(shì)所趨。

同時(shí)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年我國(guó)現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已達(dá)到30.84%，而2023年這一占比為22.5%。

逐步提升的面積占比，其實(shí)也給現(xiàn)房銷售提供了更大的落地空間。而需要注意的是，現(xiàn)房銷售制度的改革是循序漸進(jìn)的，并不會(huì)短期內(nèi)替代預(yù)售制度，也不會(huì)完全替代預(yù)售制度。

不過(guò)在這樣的大趨勢(shì)下，還是要注意未來(lái)樓市的4方面影響。

首先，站在市場(chǎng)大環(huán)境上來(lái)看，現(xiàn)房銷售有助于控制供應(yīng)規(guī)模，加快去化庫(kù)存。

在推行現(xiàn)房銷售的過(guò)程中，區(qū)域增量減少此時(shí)對(duì)于有購(gòu)房需求的朋友來(lái)講，除了存量現(xiàn)房外，也會(huì)考慮二手房選擇，一定程度上實(shí)現(xiàn)二手房去庫(kù)存。

以西安來(lái)看，最新克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月新房存量1722.11萬(wàn)㎡，去化周期在25個(gè)月左右，再加上二手房的存量，這些庫(kù)存的消耗也會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

其次，會(huì)倒逼房企“優(yōu)勝劣汰”，中小房企拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎，資金和運(yùn)營(yíng)能力更強(qiáng)的房企會(huì)成為市場(chǎng)主導(dǎo)。很明顯的例子就是海南現(xiàn)房銷售后，頭部房企市場(chǎng)份額從45%提升至68%，產(chǎn)品品質(zhì)也顯著改善。

未來(lái)現(xiàn)房銷售制度下，銷售節(jié)奏慢下來(lái)，價(jià)格穩(wěn)下來(lái)，產(chǎn)品的兌現(xiàn)能力以及產(chǎn)品品質(zhì)的把控會(huì)成為未來(lái)房子的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以價(jià)換量和頻繁打折甩賣的市場(chǎng)將被推翻。

再次，銷售形式上也將有所改變，實(shí)景兌現(xiàn)會(huì)成為新的宣傳手段。

相較于現(xiàn)在買房全靠想象，看房看的是沙盤、樣板展示區(qū)和電腦上漂亮的PPT&海報(bào)，以后現(xiàn)房銷售下，實(shí)景體驗(yàn)、工地開(kāi)放之類更能展現(xiàn)呈現(xiàn)能力的方式會(huì)更受購(gòu)房者關(guān)注，也成為新的宣傳手段。

最后，對(duì)購(gòu)房者來(lái)講，現(xiàn)房銷售一定程度上更利于修復(fù)購(gòu)房信心。

畢竟肉眼可見(jiàn)的項(xiàng)目在購(gòu)買過(guò)程中質(zhì)量更加清晰可見(jiàn)，也會(huì)減少目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的交付維權(quán)和交付降標(biāo)等情況發(fā)生，進(jìn)一步推進(jìn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

同時(shí)，隨著新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的落地，新房品質(zhì)也擁有了更高的要求，結(jié)合現(xiàn)房銷售，購(gòu)房者在產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)的基礎(chǔ)下，也更容易激發(fā)置換、改善等置業(yè)需求，提升生活品質(zhì)。

現(xiàn)房銷售其實(shí)更像是一種“去泡沫化”的冷靜交易，是把房?jī)r(jià)和實(shí)際價(jià)值重新掛鉤的過(guò)程。而對(duì)于西安來(lái)講，現(xiàn)房銷售制度是發(fā)展趨勢(shì)下的必修課，但具體在西安樓市的落地時(shí)間，還是一起保持期待吧。

你期待現(xiàn)房銷售嗎

你覺(jué)得西安什么時(shí)候會(huì)實(shí)施現(xiàn)房銷售

文末留言，一起聊聊