時(shí)間可以撫平一切傷口，比如，沒(méi)有買到“千人搖”項(xiàng)目帶來(lái)的悲痛。

還有不到一年，2021年上海實(shí)行新房積分制之后那些引發(fā)“千人搖”“萬(wàn)人搖”的紅盤就可以上市了，他們的五年限售，結(jié)束了！

賺大錢了嗎？

截止到現(xiàn)在，真沒(méi)有。

2021年上海新盤開(kāi)了255次！當(dāng)年，一些被套上“5年限售”緊箍咒的紅盤房源，可以進(jìn)入二手房市場(chǎng)了。

是時(shí)候可以算算，當(dāng)年為了“打新”而清空名下所有房產(chǎn)的瘋狂，能換來(lái)多少真金白銀的房產(chǎn)增值？

2021年，對(duì)上海買房人來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)。當(dāng)年的2月6日上海開(kāi)啟積分制，觸發(fā)1.3的入圍比的新盤，都被套上了“5年限售”的緊箍咒。

由此，上海樓市也進(jìn)入了全新且短暫的魔幻時(shí)代。

那一年，小美身邊不少上海的朋友，為了高積分“打新”，都果斷地“清空“了自己名下的房產(chǎn)。

積分制后，在上海買新房要跟社保掛鉤，總之一句話來(lái)概述下，從2003年一直正常繳納社保但是名下沒(méi)房的可以優(yōu)先獲得買房資格。

天，這是一種什么樣的類別：有錢，40多歲，名下沒(méi)有房子。

放到上海的婚戀市場(chǎng)，幾乎是首輪被熄燈的對(duì)象。因?yàn)楫?dāng)時(shí)一手房跟二手房之間有價(jià)格差，所以不管是用什么辦法，一個(gè)家庭，至少也要騰出一個(gè)“干凈”的名額，參與這場(chǎng)當(dāng)時(shí)看似穩(wěn)賺不賠的市場(chǎng)瘋狂。

為了騰名額，有離婚的，有直系親屬間贈(zèng)與的，也有賣房的，就是想盡各種辦法，無(wú)所不用其極。

正因?yàn)橘?gòu)房者的瘋狂，那一年，許多項(xiàng)目，無(wú)論市中心，還是郊區(qū)，都出現(xiàn)了“千人搖”、“萬(wàn)人搖”的所謂紅盤。

小美大概算了一下，當(dāng)年幾乎一半的新房都因?yàn)閰⑴c認(rèn)籌的購(gòu)房者太多被列入限售行列，總數(shù)加起來(lái)超3.3萬(wàn)套！

3.3萬(wàn)套，背后就代表3.3萬(wàn)個(gè)家庭?。‖F(xiàn)在再回頭去看，只有兩個(gè)字：壯觀！

簡(jiǎn)單梳理一下：

2021年，誕生了兩個(gè)積分過(guò)百的項(xiàng)目，黃浦的復(fù)興瓏御和翠湖五集，其中，復(fù)興瓏御開(kāi)出了接近滿分（113.04）的112.8分，成為上海首個(gè)入圍分破百新盤。

復(fù)興瓏御開(kāi)盤三個(gè)月后，明星紅盤翠湖天地五期入圍分也破百了。

當(dāng)時(shí)，徐匯濱江還沒(méi)那么火，在2023年以667%認(rèn)購(gòu)率創(chuàng)下記錄的云錦東方三期，在2021年認(rèn)購(gòu)率還只有314%。

但是黃浦一直是很火的。

黃浦陸家浜路板塊的復(fù)興瓏御，往西是新天地和淮海路，往東是豫園，可以說(shuō)是黃金地段，作為當(dāng)年黃浦老西門唯一在售的限價(jià)新房，又很稀缺。

一手房均價(jià)13.6萬(wàn)元/平方米，上周邊二手房掛牌價(jià)已破20萬(wàn)+，最后一批47套房源吸引219組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)466%，所以開(kāi)出了接近滿分的112.8入圍分。

一半是奔著賺錢去的。

從復(fù)興瓏御近期成交均價(jià)來(lái)看，整體漲幅為44%。如果有資金成本的話，加上交易的稅費(fèi)成本，原先的“大賺”沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)。

我們特意查了復(fù)興瓏御一期和二期近期成交情況可以更細(xì)致對(duì)比。

黃浦區(qū)另一個(gè)明星樓盤，位于新天地板塊的翠湖天地五期，開(kāi)盤均價(jià)16.5萬(wàn)/平米，可參考的翠湖天地四期雋薈的成交均價(jià)是23.66萬(wàn)/平方米，漲幅43.40%。

實(shí)際上，翠湖天地一到四期二手房成交均價(jià)整體也有波動(dòng)上漲，其中四期雋薈漲幅最高，從2020年到2024年漲了35%。

買房四年不到45%的漲幅，這個(gè)上漲的速度確實(shí)有點(diǎn)低于預(yù)期了。至少這些豪宅去掉資金成本的話，沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)“買到就賺”的初心。

要知道，現(xiàn)在房產(chǎn)的持有成本可不低，包括契稅（當(dāng)時(shí)首套1.5%）、維修基金、物業(yè)費(fèi)等，如果有貸款的話，每年的銀行利息也是不小的成本。

一般情況下，買房5年后出售，房?jī)r(jià)漲幅至少要達(dá)到20%才能覆蓋以上這些基本的成本支出，如果是臨時(shí)跟朋友借的資金，那漲幅要30%以上。

持有房產(chǎn)還有很多隱形的支出，比如數(shù)千萬(wàn)資金購(gòu)買房產(chǎn)后的沉淀成本、購(gòu)置家具家電的支出，以及購(gòu)買車位的費(fèi)用，以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)60萬(wàn)元一個(gè)車位的價(jià)格計(jì)算，如果把這些成本再算上，5年50%的漲幅大概才能保證不虧。

所以，買了豪宅一定就賺也是個(gè)偽命題！

接著看，這些千人搖號(hào)的項(xiàng)目都賺了嗎？

表：2021年觸發(fā)積分的項(xiàng)目開(kāi)盤均價(jià)較項(xiàng)目二手房成交均價(jià)漲跌情況

浦東前灘在積分制實(shí)施初期屬于爆紅的板塊，當(dāng)時(shí)被稱為“前灘雙雄”的兩個(gè)項(xiàng)目：晶鴻名邸和東方惠雅，其中晶鴻名邸也是一個(gè)接近滿分的項(xiàng)目，入圍分達(dá)到97.23，東方惠雅積分也在87.44，兩個(gè)項(xiàng)目漲幅都在40%以上。

這屬于命好的，但是前灘的“大賺特賺”神話沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

那些2021年觸發(fā)積分的項(xiàng)目中，有八成項(xiàng)目是漲的，但漲幅最高的也就57%左右。跟賣空了房子去搖號(hào)相比，這個(gè)漲幅幾乎不值一提。

還有14個(gè)項(xiàng)目4年漲幅低于10%，其中6個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)是低于開(kāi)盤均價(jià)的“破發(fā)”狀態(tài)，且無(wú)一例外都位于近遠(yuǎn)郊區(qū)域，均價(jià)多處于3-5萬(wàn)元/平方米區(qū)間。

還有一個(gè)幾乎沒(méi)賺到錢的是2021年外環(huán)外的“當(dāng)紅炸子雞”項(xiàng)目蟠龍?zhí)斓?，在積分制出臺(tái)前的2020年10月首開(kāi)，就吸引了3750組客戶認(rèn)購(gòu),還刷新了當(dāng)時(shí)上海單盤認(rèn)籌人數(shù)的紀(jì)錄。

小美當(dāng)時(shí)好幾個(gè)朋友不惜低價(jià)賣了房子成為滿分選手去搖蟠龍?zhí)斓?，清空了名下的房產(chǎn)，就為了去搖蟠龍?zhí)斓?，人太多，沒(méi)搖到。

2021年積分制后，二期入圍分達(dá)到81.23分，是當(dāng)時(shí)上海外環(huán)外的最高分，成為大虹橋板塊的流量擔(dān)當(dāng)。

蟠龍?zhí)斓啬壳耙黄诙址烤鶅r(jià)漲幅為24%，并不太高，如果是按揭貸款買房還買了車位的業(yè)主，那妥妥是虧了。

這個(gè)絕對(duì)是大熱門中的熱門了，結(jié)果，買到的沒(méi)賺到錢，匆匆忙忙賣了房去搖號(hào)的，賣虧了。

掐指一算，31個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目里，一半以上沒(méi)賺到錢，三分之一的買虧了。匆匆五年，沒(méi)有改變潮汐的方向，改變了買房人對(duì)樓市的判斷。