「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話！

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　　門房大爺，有經(jīng)典的終極三問(wèn)：你是誰(shuí)，你從哪里來(lái)，你到哪里去？房哥這里同樣有三問(wèn)。

　　對(duì)買房的人：買了住不??？能接受降價(jià)嗎？要面子還是里子？

　　對(duì)賣房的人：為什么賣房？為什么賣房？為什么賣房？

　　當(dāng)年辛辛苦苦排隊(duì)，又是求人，又是算命，又是賭運(yùn)的，如今房子交了，夢(mèng)想圓夢(mèng)了，反而著急脫手，非賣不可。

　　難不成，當(dāng)年排隊(duì)搖號(hào)的，和現(xiàn)在扎堆賣房的是同一撥人！

　　為什么賣

　　西安每個(gè)月會(huì)公布二手房的網(wǎng)簽情況，4月份住宅是9635套，雖然單價(jià)不高，小面積居多，但二手市場(chǎng)活躍度是有的。

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　　體現(xiàn)在大眾觀感上，今年開始，賣房的人確實(shí)比買房的人要多了不少，作為多數(shù)家庭的核心資產(chǎn)，買賣本身都是人生的重大決策之一。

　　過(guò)往，一輩子四個(gè)走向是生在哪個(gè)城市，上了哪個(gè)大學(xué)，和什么人結(jié)了婚，以及入了什么行業(yè)，如今要多加一條，買了什么房子。

　　房子跌宕起伏的這十年，買錯(cuò)房，買對(duì)房本身，已經(jīng)決定了不少人的半生走向。

　　要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

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　　相比較買的簡(jiǎn)單，賣是一件復(fù)雜的事兒，就我的觀察，身邊著急賣房的無(wú)非這幾類，有的是理智決策，有的完全是跟風(fēng)。

　　壹

　　擔(dān)心四代住宅和好房子沖擊

　　作為全國(guó)四代推行最火的城市之一，2024年西安新房四代住宅的占比已超過(guò)60%，到了今年，幾乎已是全城四代宅。

　　雖然露臺(tái)適不適合西安的討論至今仍未統(tǒng)一，但不否認(rèn)，以四代宅為標(biāo)簽，套內(nèi)贈(zèng)送，立面，大門升級(jí)，會(huì)所庭院增配的綜合壓力，已經(jīng)給到了二手房。

　　西安人本就好面，愿意為這些買單，而同樣價(jià)位的二手房，僅存的地段，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)也在消磨。

　　5月1號(hào)后，住宅項(xiàng)目規(guī)范發(fā)布，又對(duì)房子層高，隔音等設(shè)置新底線，地產(chǎn)下行，新房越來(lái)越難賣的當(dāng)下，新房不斷增配，提標(biāo)，好房子越來(lái)越多。

　　這些潛在的競(jìng)爭(zhēng)與壓力，對(duì)目前的二手房是巨大沖擊，不少人擔(dān)心新規(guī)下，現(xiàn)有房子貶值，有了盡早賣房的想法。

　　貳

　　債務(wù)壓力，導(dǎo)致收入失衡

　　房子是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，5月西安豪宅搖號(hào)，剛需滯銷的現(xiàn)狀，也說(shuō)明了不少人的收入困境，房子表面是資產(chǎn)，背后是負(fù)債。

　　過(guò)去幾年，在房?jī)r(jià)上行期，不少人低首付，高杠桿買房，承擔(dān)巨大月供和利息，本想借房?jī)r(jià)上漲金蟬脫殼，但未能如愿。

　　如今，確實(shí)不住，空置又是成本，賣房止損的，賣房還債的，賣房賭公司經(jīng)營(yíng)窟窿的，各種情況都有，賬單，債務(wù)，催收短信已經(jīng)是火燒眉毛的時(shí)候了，名下無(wú)其他資產(chǎn)，只剩下賣房了。

　　叁

　　跟風(fēng)搖號(hào)后，又扎堆賣房

　　從今年起，在高新三期，軟件新城，港務(wù)區(qū)，西咸新區(qū)等不少區(qū)域，首套房破發(fā)，房東不斷壓價(jià)成交的不是個(gè)例，進(jìn)而帶動(dòng)二手房砍價(jià)內(nèi)容的火爆。

　　這些都是18-21年投資買房的扎堆區(qū)域，我身邊也有不少這樣的業(yè)主，當(dāng)年聽說(shuō)買房就能賺錢，于是湊首付，湊剛需資格，誰(shuí)搖號(hào)，就跟著搖號(hào)，不考慮區(qū)域，不計(jì)算成本，不評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，主打搖到就是賺到。

　　當(dāng)年買的時(shí)候稀里糊涂，如今看小區(qū)成交價(jià)一路走低，慌了，別人降自己也降，別人賣自己也賣，主打一個(gè)跟風(fēng)，損失自己承擔(dān)。

　　肆

　　盲目相信，房?jī)r(jià)必漲的朋友

　　2016年，房住不炒概念正式提出，旨在明確房地產(chǎn)的居住屬性，遏制投機(jī)性購(gòu)房行為，西安人反應(yīng)慢，這個(gè)時(shí)候剛剛是房?jī)r(jià)上漲的開始，非常上頭，不少人堅(jiān)信的是房子是用來(lái)炒的。

　　千人搖，萬(wàn)人搖，三萬(wàn)人搖，房住不炒雖多次提及，但只出現(xiàn)在新聞里，沒有印在買房人腦子里，大家都在吹氣球，堅(jiān)信自己不是最后的接棒人，這不是買房，而是賭博。

　　最終這一棒被2021年的人接到，最火市場(chǎng)，最高價(jià)格，最舊產(chǎn)品，最高利息，最關(guān)鍵的是，買了還不住。

　　但自住都是體驗(yàn)，不住只有成本，既有成本，就有算不過(guò)賬的人，賣房了事。

　　伍

　　小換大，舊換新的改善置換

　　相比以上四類的或被動(dòng)，或盲目，正常置換，賣舊買新的，是最主流，也是最合理的，房子回歸自住，商品屬性后，產(chǎn)品會(huì)迅速升級(jí)。

　　過(guò)去西安的房子，和油車一樣，是三年小改款，五年大改款，十年換一代，現(xiàn)在是和電車一樣，年年換代，季季更新。

　　點(diǎn)板結(jié)合的純南戶用了十年，再到連廊中間戶用了五年，再到2T2戶迅速普及，端廳，橫廳，全景倉(cāng)不斷迭代，加起來(lái)也不過(guò)三年時(shí)間。

　　四代住宅的普及，修正，更新，也只有一年時(shí)間，這些新房的變化，會(huì)吸引不少人小換大，舊換新，不投資，不炒作，單純就是自住，享受，改善。

　　目前唯一的困境是，二手房賣不掉，新房想買有心無(wú)力，置換鏈條不通。

　　以上五類群體，幾乎涵蓋當(dāng)下西安多數(shù)的賣房原因，但會(huì)買的是徒弟，會(huì)賣的是師傅，這些房子真的都非賣不可嗎？

　　不賣行不

　　針對(duì)上述五類，或理智，或盲目的賣房行為，聊聊房哥的看法，買錯(cuò)房影響半生，賣錯(cuò)房同樣追悔莫及，每個(gè)家庭對(duì)房子的處置，受自身處境，眼界，認(rèn)知影響，賣不賣并沒有統(tǒng)一答案。

　　壹

　　四代住宅與好房子，與你無(wú)關(guān)

　　西安有多少套房子，根據(jù)2019年公布的數(shù)據(jù)，住宅總量超過(guò)400萬(wàn)套（其中不含農(nóng)村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源數(shù)量。）

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　　包括商品住宅約291萬(wàn)套，其中城六區(qū)230萬(wàn)套，其他區(qū)縣為61萬(wàn)套，全市各企事業(yè)單位房改房、集資建房約87萬(wàn)套。

　　各類保障房近25萬(wàn)套，包括購(gòu)置型保障房13.69萬(wàn)套，租賃型保障房11.3萬(wàn)套，政府直管公房2萬(wàn)余套。

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　　其中2010年以后的房子，占西安存量房的51.3%，超過(guò)一半，而每年的新增供應(yīng)里，2024年建設(shè)規(guī)模約17萬(wàn)套，計(jì)劃供應(yīng)商品住房約8萬(wàn)套。

　　表面看，四代住宅風(fēng)靡全城，到處都是露臺(tái)房，實(shí)際在偌大的西安1300多萬(wàn)人口的城市里，占比九牛一毛，四代是趨勢(shì)，但替代三代，并不現(xiàn)實(shí)。

　　至于好房子標(biāo)準(zhǔn)，面對(duì)的是往后的新房，且不說(shuō)實(shí)際供應(yīng)量有多少，單單價(jià)格，怕是與很多人也無(wú)關(guān)了。

　　貳

　　賣房還債，降價(jià)不計(jì)成本

　　去年開始，不少次新房小區(qū)的首套成交價(jià)出來(lái)后，同小區(qū)業(yè)主無(wú)法接受，認(rèn)為是拉低了小區(qū)房?jī)r(jià)，紛紛譴責(zé)低價(jià)賣房，甚至呼吁再次出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)。

　　但陜西話常說(shuō)，吃飯，穿衣，亮家當(dāng)，表面看大家都是住高檔小區(qū)的精英群體，但買房的錢是借的，湊得，還是全款，家庭際遇并不相同，賣房理由五花八門。

　　當(dāng)還錢，還債，給員工發(fā)工資成為第一要?jiǎng)?wù)，即便區(qū)域發(fā)展前景再好，即便小區(qū)素質(zhì)再高，但現(xiàn)金流邏輯下，最缺的是時(shí)間，最低價(jià)賣，降價(jià)賣，能最大限度解決燃眉之急。

　　這和小開發(fā)商特價(jià)房，團(tuán)購(gòu)房，著急甩賣同理，都暴雷債主不斷了，哪管賺不賺錢，房子在手鋼筋水泥，現(xiàn)金在手，衣食無(wú)憂。

　　叁

　　跟風(fēng)買，盲目賣，權(quán)當(dāng)一場(chǎng)夢(mèng)

　　你以為你身邊你鄰里，只是買房跟風(fēng)，但很有可能她還跟風(fēng)買過(guò)黃金，買過(guò)理財(cái)，買過(guò)古董字畫，跟的是風(fēng)，是盲目，是不理智，房子只是載體。

　　有多少人，手握100萬(wàn)現(xiàn)金在手，心里慌到不行，存在怕貶值，留著怕小偷，更怕有人借錢，但買了東西反而安心。

　　房子作為大件，在過(guò)去幾年確實(shí)上演了造富神話，你能想象30000+賣掉中海凱旋門，然后20000+又買到中海曲江大城的朋友，有多歡樂(lè)。

　　但常言道，來(lái)的快去的也快，投資之財(cái)不是所有人都能守得住的，很多損失，都是瞎折騰沒的。

　　肆

　　無(wú)債一身輕，回歸健康生活

　　少部分有能力，且思路清醒的，在2021年西安新房最火熱時(shí)，已經(jīng)賣掉了房子，甚至更早的2018年已經(jīng)賣掉多余房子，僅留一套最好的自住，剩下幾百萬(wàn)現(xiàn)金存銀行，無(wú)債一身輕。

　　什么房?jī)r(jià)降不降，什么經(jīng)濟(jì)好不好，與我無(wú)關(guān)，過(guò)去周末看房，現(xiàn)在變成周末旅游，過(guò)去迷戀大V，如今只看看書，國(guó)家喊房子是用來(lái)住的，不是一兩年了，聽進(jìn)去就對(duì)了。

　　房子不是生活的全部，有能力就全款買，沒能力就先不買，首付15%，背30年貸款，月月還供，不是買房，是另一層意義的打工。

　　伍

　　改善買新，剛需二手，等等黨勝利

　　過(guò)去市場(chǎng)有個(gè)口頭禪，早買早享受，晚買無(wú)折扣，如今反了，早買晚享受，晚買有折扣，靜下心等待的人，成為最后贏家。

　　于剛需而言，剛本身就代表了收入有限，資產(chǎn)全無(wú)，又貪婪又擔(dān)心，希望買一套房房子，同時(shí)解決賺錢，上學(xué)，工作，養(yǎng)老各種功能，本質(zhì)上這是做夢(mèng)。

　　花150萬(wàn)就能解決，手握500萬(wàn)的情何以堪，安心等二手，別嫌戶型舊，別嫌小區(qū)老，曲江二期二手、西部大道，西灃路，大寨路二手說(shuō)了多少次，剛需回歸二手，放下新房情節(jié)。

　　而對(duì)改善而言，現(xiàn)金在手就是上帝，過(guò)去西安主城不供地，不供房，現(xiàn)在地不好賣，房不好賣，好地段也有房了，主城也更新了，開發(fā)商更卷了，折扣也都有了。

　　諸如招商西安璽這樣的六邊形戰(zhàn)士，還會(huì)有，諸如曲江璞逸東方這樣的純粹豪宅，也不是第一個(gè)，等就對(duì)了。

　　等待的同時(shí)，想盡一切辦法，處理掉所謂劣勢(shì)房子，放下貪心，尊重市場(chǎng)，當(dāng)年5500買的，只是沒賣到31000，但如今賣18000也是穩(wěn)賺不賠，知足常樂(lè)。

　　房哥有話

　　我不禁懷念起當(dāng)年那個(gè)只帶現(xiàn)金，不帶腦子的買房時(shí)代，哪里人多，排隊(duì)就是了，剩下交給運(yùn)氣，主打一個(gè)無(wú)腦莽夫，全場(chǎng)通吃。

　　反觀現(xiàn)在，賣房的理由五花八門，似乎除了降價(jià)沒有任何辦法，最多最多，中介上門一砍再砍，就說(shuō)，咱在西安這房子，是非賣不可，不賣明天就揭不開鍋？

　　跟風(fēng)搖號(hào)的細(xì)糠吃多了，理智賣房的粗糠，很多人還不太會(huì)吃！