每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

中建玖合終于如愿以償。

6月4日下午，它以74.91億元底價(jià)，拿下北京城市副中心站大運(yùn)河八子地塊（下稱“大運(yùn)河八子”）：FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810、0807、0808和0811。

這串代碼很長(zhǎng)，意味著它是個(gè)巨無(wú)霸，用地面積7.44萬(wàn)平米，規(guī)劃地上建面17.88萬(wàn)平米。

在通州樓市，這是個(gè)絕對(duì)地王，南面緊鄰大運(yùn)河。

意外的是，招商蛇口悄悄退出奪地之戰(zhàn)。

5月12日，它對(duì)“大運(yùn)河八子”發(fā)出一系列招標(biāo)計(jì)劃，勢(shì)在必得的樣子，甚至還不惜讓出通州招商朝棠攬閱的部分股權(quán)。

這次，招商蛇口退出的原因不詳。人們只會(huì)記住，中建玖合來(lái)到了通州。

中建玖合惦記“大運(yùn)河八子”，已不是一天兩天了。而“大運(yùn)河八子”，也是一宗有故事的地塊。

它最初的打包只有“五子”——0705、0706、0707、0708、0810地塊。曾在去年第七次、今年第一次供地清單里出現(xiàn)過(guò)。

1月7日，中建玖合發(fā)布了針對(duì)“五子”有關(guān)土護(hù)降工程、監(jiān)理的招標(biāo)計(jì)劃，預(yù)計(jì)2月7日發(fā)布招標(biāo)公告。

這既表明了它拿地的決心，也顯露出開發(fā)的迫切感。

但最終，這宗"二進(jìn)宮"的地塊還是下架了。

如今，回頭來(lái)看，花姐認(rèn)為可能存在兩個(gè)原因：

1、朝陽(yáng)區(qū)三間房1507和1202-0006、0007地塊79億元組合包，當(dāng)初就出了意外。中海地產(chǎn)和招商蛇口突然殺出，讓保利和金茂多花了8億元。

2、副中心共整理好了8塊地，如果第一次只賣5塊，剩余3塊是不是會(huì)成為背刺者？

索性，中建玖合一把拿下，免除了后患；而北京通州方面，也給出了姿態(tài)。（詳見(jiàn)《京城河景地王，拿出最大誠(chéng)意》）

誠(chéng)意，主要體現(xiàn)在3點(diǎn)上：

1、在原有0705、0706、0707、0708、0810五塊地基礎(chǔ)上，新增加0807、0808和0811三個(gè)住宅地塊；2、七塊住宅地塊可以統(tǒng)籌平衡；3、建筑限高拉高至100米。

一個(gè)好的產(chǎn)品誕生，先要有好的地塊條件。

很顯然，中建玖合是那個(gè)幸運(yùn)者。它在北京開發(fā)的西紅門中建玖玥府已是尾盤，急需補(bǔ)倉(cāng)。

下面，花姐來(lái)聊聊“大運(yùn)河八子”。

河景房+四地鐵線+統(tǒng)籌均衡

北京是個(gè)多中心的超級(jí)大城市，尤其是市政府2019年搬遷后，通州火了。

但，通州不等于城市副中心。

北京城市副中心的規(guī)劃范圍，為原通州新城規(guī)劃建設(shè)區(qū)，總面積約155平方公里，2035年城市副中心常住人口規(guī)模，將控制在130萬(wàn)人以內(nèi)。

近幾年，北京城市副中心供地極少，而FZX-0101街區(qū)八塊地就在副中心的中心位置。

它東面離北京市委、市政府400多米，西側(cè)一路之隔是副中心站綜合交通樞紐，南側(cè)緊鄰北運(yùn)河，且8塊地連成一片做整體開發(fā)。

這座交通樞紐，是個(gè)“地下樞紐地上城”，地下建筑規(guī)模約128萬(wàn)平方米，地上規(guī)劃建筑規(guī)模約139萬(wàn)平方米，連接了2條城際鐵路、4條軌道交通——6號(hào)、22號(hào)、104號(hào)和101號(hào)線、1條市郊鐵路和15條公交接駁線路。

為了給“大運(yùn)河八子”有更大的發(fā)揮空間，土地文件里明確寫明：各住宅地塊之間可結(jié)合高品質(zhì)方案進(jìn)行統(tǒng)籌平衡，合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標(biāo)。

這意味著，0705、0706、0708、0810、0807、0808和0811七塊地塊可以調(diào)改容積率，前提是建筑規(guī)模總量不變。

在北京，多地塊自由調(diào)動(dòng)容積率，是比較罕見(jiàn)的。

前不久，海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地塊有過(guò)一個(gè)案例。因?yàn)檎{(diào)規(guī)，把建筑高度從18米降至15米的同時(shí)，允許兩個(gè)地塊容積率統(tǒng)籌核算。（詳見(jiàn)《史上最密豪宅，藏了三個(gè)玄機(jī)》）

罕見(jiàn)的百米住宅

“大運(yùn)河八子”中的七塊住宅地，是有統(tǒng)籌平衡的資本。

它們有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，容積率低，但建筑超高。

具體參數(shù)為：

0705容積率2.3，建面3萬(wàn)平米；0706容積率2.2 建面3.8萬(wàn)平米；0708容積率2.4，建面5.38萬(wàn)平米；0807容積率2.1，建面2.8萬(wàn)平米；0808容積率2.1，建面2.58萬(wàn)平米；0810容積率2.4，建面3.27萬(wàn)平米；0811容積率2.3，建面2.88萬(wàn)平米。

它們整體的容積率在2.1-2.4之間，建筑限高為100米。這個(gè)規(guī)劃條件，在北京、乃至全國(guó)都非常罕見(jiàn)。

一般而言，2.4容積率住宅的建筑限高在45米-60米。

有了100米高的上限，七個(gè)地塊做規(guī)劃就十分從容了。

不會(huì)出現(xiàn)海淀功德寺雙子座的窘境，限高30米，實(shí)際容積率2.2，結(jié)果只有一個(gè)，樓間距太密。

家園中心是個(gè)不小的包袱

雖然“大運(yùn)河八子”很美，但也有一個(gè)不小的包袱。

需要配建一座家園中心，地上建筑面積約1.38萬(wàn)平方米，里面包括3500平米社區(qū)衛(wèi)生中心，1200平米養(yǎng)老中心、殘疾人托養(yǎng)所1000平米、養(yǎng)老設(shè)施3000平米、室內(nèi)體育設(shè)施2000平米、社區(qū)文化設(shè)施200平米等。

這些，建成后須無(wú)償移交給通州區(qū)政府統(tǒng)籌安排。

但，這座家園中心會(huì)建在哪塊地上，沒(méi)有明確說(shuō)明。

花姐斗膽猜測(cè)，它可能會(huì)建在0706號(hào)地的南面。原因是，這是八塊地的中心，很方便；地塊占地排第二，但又不在臨河第一排。

兩全其美。

高壓線調(diào)改入地時(shí)間問(wèn)題

“大運(yùn)河八子”中，有兩條220KV高壓線架在0707地塊上空，其中地塊西北面還有一座線塔。

這和和海淀功德寺雙子座、豐臺(tái)中建和頌九里、朝陽(yáng)黃杉木店地塊有些差別，它們的高壓線在地塊側(cè)面。

既然它們要出讓，高壓線塔是一定會(huì)移走的。

為了副中心地塊，通州方面出了兩版電力調(diào)改的高壓線入地方案。

一是西濱河路方案，繞開副中心地塊新建電力隧道，全長(zhǎng)5.1公里，改移費(fèi)用約8.1億元。

二是紫運(yùn)中路方案，通過(guò)紫運(yùn)中路地下的在建綜合管廊接順和新建電力隧道結(jié)合，全長(zhǎng)3.4公里，改移費(fèi)用約3.8億元。

據(jù)悉，北京市政府選擇了第二套方案，但具體何時(shí)入地，沒(méi)有公布時(shí)間表。

這條高壓線入地后，不會(huì)對(duì)地塊有輻射。

苛刻的建筑設(shè)計(jì)

有句俗話，欲戴王冠，必承其重。

就地產(chǎn)開發(fā)商而言，“大運(yùn)河八子”也受制于絕好的資源。

花姐認(rèn)真讀了土地出讓文件，有關(guān)“城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)要求”，十分苛刻，足足耗費(fèi)了兩頁(yè)半A4紙。

它分建筑空間設(shè)計(jì)指引、街道空間設(shè)計(jì)指引、濱水空間設(shè)計(jì)指引三部分來(lái)闡述，每個(gè)指引后面都有若干條細(xì)則。

其中，有幾條令花姐記憶深刻：

1、規(guī)劃居住地塊之間、與濱水空間之間，與樞紐區(qū)域之間，應(yīng)設(shè)置二層連廊，打造完整連續(xù)的慢行空間；

2、建筑色彩要求為暖色調(diào)、中等飽和度和中等明度；

3、鼓勵(lì)強(qiáng)化建筑群組第五立面設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)地塊內(nèi)風(fēng)雨連廊和公共設(shè)施、架空層的頂部互相連接；

4、鼓勵(lì)0706、0708地塊西北側(cè)設(shè)置一條商業(yè)內(nèi)街；

5、0707地塊靠河一側(cè)退線30米，打造公共廣場(chǎng)；

6、鼓勵(lì)地塊兩兩之間的地下連通；

花姐對(duì)它的整體設(shè)計(jì)感受，總結(jié)成了一個(gè)字“連”，地上連通，地下也連通。

這些看起來(lái)很美好，但實(shí)施起來(lái)很花錢。

房?jī)r(jià)6萬(wàn)元/平米左右

“大運(yùn)河八子”的門檻不低，樓面價(jià)為3萬(wàn)元/平米。

這是一個(gè)什么概念呢？

花姐拿它和目前通州主要熱點(diǎn)樓盤作個(gè)對(duì)比。

a、西北方向4.5公里的縵云ONE，目前房?jī)r(jià)6.96萬(wàn)元/平米；

b、西北方向5.5公里的招商朝棠攬閱，樓面價(jià)3.12萬(wàn)元/平米；

c、西南方向3.6公里的中鐵建花語(yǔ)璟云，樓面價(jià)3.58萬(wàn)元/平米；

d、西南方向3.6公里的招商云璟攬閱，房?jī)r(jià)5.89萬(wàn)元/平米；

e、正南面3.0公里的金隅花溪云錦開盤在即，樓面積2.52萬(wàn)元/平米；

f、西南方向4.2公里的尾盤招商璀璨公元，房?jī)r(jià)5.73萬(wàn)元/平米；

參照招商云璟攬閱3萬(wàn)元/平米的縫差計(jì)算，它的房?jī)r(jià)應(yīng)為6萬(wàn)元/平米左右。

最后，花姐祝福中建玖合成功奪地。