昨晚11點(diǎn)33分，朋友微信上發(fā)來一張二手房截圖，深夜靈魂質(zhì)問，這房子，值多少錢？

　　圖片比較模糊，看得出的幾個(gè)字，寫著濱江翡翠城，一想到房子在涇河，我不好直接回復(fù)，順手搜了下貝殼上小區(qū)的掛牌價(jià)格，發(fā)給了他。

　　距離凌晨12點(diǎn)還有一分鐘的時(shí)候，他回我，說懂了，音樂停了，夢(mèng)醒了，房哥晚安。

　　成交價(jià)我拿不準(zhǔn)，中午問了那邊中介的朋友，回復(fù)是小區(qū)有成交，但價(jià)格不高，前天剛成交的一套，建面90㎡，總價(jià)50萬(wàn)，單價(jià)只有5499元/㎡，又創(chuàng)新低。

　　（濱江，金輝二手房成交價(jià)）

　　總價(jià)50萬(wàn)入住大西安，北跨橋頭堡，開發(fā)商廣告都不敢這么打，但二手房業(yè)主就是這么賣的。

　　與濱江翡翠城難兄難弟的還有金輝城，四月底成交的低價(jià)房源，單價(jià)只有5256元/㎡。

　　掛牌情況也不容樂觀，目前貝殼平臺(tái)，濱江翡翠城掛牌房源548套，金輝城412套，但單約成交只有個(gè)位數(shù)，業(yè)主心里的迷茫，糾結(jié)，不甘，不說也能知道。

　?。荜?yáng)崇文塔）

　　大家都有共同的疑問，房子買在涇河，跌成這個(gè)樣子，5字開頭是不是底，還是說會(huì)更低？

　　畢竟是西咸新區(qū)，五大新城之一，北跨頭牌，難道房?jī)r(jià)還不如周邊的藍(lán)田，戶縣，臨潼。

　　這房子是繼續(xù)留著等回暖，還是出血賣掉，權(quán)當(dāng)看走眼，吃個(gè)悶虧？

　　涇河新城

　　涇河房?jī)r(jià)猛跌的同時(shí)，涇河熱度也快速降溫，很多人不知道的是，五大新城里，涇河過往新房的業(yè)績(jī)是很好的，一方面西安主城區(qū)嚴(yán)格限購(gòu)，擠壓需求到了外圍。

　?。芎屿o安薈奧萊公園）

　　在灃西，灃東，地價(jià)，房?jī)r(jià)狂飆的同時(shí)，涇河還是穩(wěn)扎穩(wěn)打，憑借萬(wàn)元出頭的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，外加龐大的供應(yīng)量，吸引不少外地老鄉(xiāng)，咸陽(yáng)北五縣朋友上車。

　　西安放開限購(gòu)后，外圍的西咸整體遇冷，但涇河由于價(jià)格低，且中介傭金給的高，依舊有不錯(cuò)的客戶量和成交，雖然鮮有開發(fā)商在拿地，但包括濱江翡翠城在內(nèi)的數(shù)個(gè)新盤，仍有不少房源在售。

　　要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

　?。ㄋ搅姆扛?，一對(duì)一溝通）

　　為了導(dǎo)入人口，涇河也是大力發(fā)展名校+，第二學(xué)校和第三學(xué)校將正式交由陜師大附中、陜師大附小進(jìn)行管理，涇河一中也已和西安中學(xué)實(shí)現(xiàn)“名校+”“名師+”管理。

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　　去年開學(xué)的涇河第六學(xué)校，更是由高新一中運(yùn)營(yíng)，這個(gè)學(xué)校也是濱江翡翠城的代建學(xué)校，在此之前，高新一中還托管了涇河四小。

　　業(yè)主想不通的是有高新系名校，又是千畝的大社區(qū)，怎么房?jī)r(jià)反而越來越低。

　　（濱江翡翠城二手掛牌價(jià)格）

　　答案藏在小區(qū)規(guī)模里，作為涇河最大的剛需社區(qū)，千畝體量，截至去年7月，小區(qū)已售房源超過7000套，交房約5000套，想想金輝城，恒大文旅城，融創(chuàng)御河宸院。

　　上述遠(yuǎn)郊大盤，新房二手同時(shí)賣，自住少，投資多，配套少，空地多，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幻想破滅后，哪個(gè)不是跑得快的游戲。

　　當(dāng)年西咸的房?jī)r(jià)上漲是有梯隊(duì)的，灃東＞灃西＞秦漢＞涇河＞空港，如今跌的時(shí)候，排序也大體相當(dāng)。

　?。芎有鲁遣糠中路烤鶅r(jià)）

　　二手房是新房的縮影，同區(qū)域在售的新房，不少已熬到現(xiàn)房階段，各種優(yōu)惠，特價(jià)，工抵，團(tuán)購(gòu)后，還維持在均價(jià)8500+的門檻。

　　過去，新房主要靠中介做渠道帶客戶上門，如今主城區(qū)降價(jià)，房子好賣后，中介也推不動(dòng)涇河了，任由泥菩薩過江，各顯神通。

　　北跨前景

　　有人會(huì)說，這里可是西安北跨的主陣地，房?jī)r(jià)不該如此，涇河這幾年的變化也很大，產(chǎn)業(yè)，配套，居住環(huán)境都在改善，還是有機(jī)會(huì)的。

　?。ㄎ飨绦聟^(qū)涇河新城）

　　當(dāng)然有機(jī)會(huì)，但要算時(shí)間和資金成本，以及買房目的，區(qū)域發(fā)展的前景，和房?jī)r(jià)并不是直接掛鉤的，當(dāng)下涇河的二手房降價(jià)，另有原因。

　　壹

　　北跨是戰(zhàn)略還是目標(biāo)

　　提起涇河，繞不開北跨，這是西安擁渭河發(fā)展的戰(zhàn)略，但戰(zhàn)略是戰(zhàn)略，目標(biāo)是目標(biāo)，戰(zhàn)略是沒有完成期限的，北跨是2030年完成，還是2040年完成，目前沒有答案。

　　且北跨本身，是西安工業(yè)向北，沿渭河一字排開，從近一年的動(dòng)向看，隆基綠能年產(chǎn)20GW單晶硅棒及24GW電池項(xiàng)目全面投產(chǎn)，德國(guó)依必安派特亞太研發(fā)中心落地，涇河新城國(guó)際全封閉式恒溫貿(mào)易中心都是工業(yè)項(xiàng)目。

　?。ㄎ飨绦聟^(qū)涇河新城）

　　配套部分在建的北辰大道跨渭河大橋，西銅高速市政化改造，國(guó)道210西安過境公路，也主要以服務(wù)工業(yè)為主。

　　這是涇河的未來，但是不是你買房的初衷，你是周邊的產(chǎn)業(yè)人口嗎？

　　貳

　　西安人安全買房紅線

　　城市發(fā)展進(jìn)兩步退一步，如今地產(chǎn)蕭條，經(jīng)濟(jì)向下，住宅開發(fā)又回歸主城，從安全紅線看，渭河已是安全邊界，且不說修路架橋的成本，渭河以北文物和水源保護(hù)的限制，就很難克服。

　　買房紅線：西不出繞城，南不過終南大道，東不出東三環(huán)，北不過尚稷路，這個(gè)紅線范圍，大家也該知道。

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　　從城北方向目前的住宅開發(fā)情況看，整個(gè)尚稷路也是上學(xué)路，周邊學(xué)校，住宅密集，渭河南已是當(dāng)下西安人買房能接受的邊界。

　　而涇河的邊界，濱江翡翠城所在位置，距離渭河南岸邊，直線還有七公里，中間橫跨渭河保護(hù)帶，秦漢新城，農(nóng)田，漢陽(yáng)陵保護(hù)區(qū)等。

　　下行市場(chǎng)里，別說七公里，就是多500米，買房人都很難跨越。

　　叁

　　誰(shuí)在涇河新城買房

　　每一個(gè)新區(qū)，都有固定的購(gòu)房群體，比如咸陽(yáng)朋友首選灃西，秦漢，高新業(yè)主會(huì)去灃東，經(jīng)開老業(yè)主會(huì)去草灘，港務(wù)，未央朋友備選徐家灣，基本都是地緣需求。

　　過去，投資風(fēng)氣盛行，大家無(wú)視距離，無(wú)視發(fā)展梗阻，目光所及都是未來，油門到底都是前景。

　?。啡A恒業(yè)歡樂世界）

　　涇河最早開發(fā)的區(qū)域，樂華城，黃岡學(xué)府城周邊，以學(xué)校為賣點(diǎn)，黃岡學(xué)校上學(xué)的住在這里。

　　后來開發(fā)的萬(wàn)和郡、雅居樂北城雅郡周邊，以各類市場(chǎng)為客戶，大明宮，原點(diǎn)家居的商戶會(huì)住這里。

　　繼續(xù)向北，跨過包茂高速，以管委會(huì)、靜安奧萊，崇文塔為圓心，投資，低預(yù)算自住的都在這里。

　　對(duì)于上述的地緣客戶，該買也賣了，該投也投了，涇河之后的客戶在哪里？

　　起碼西安的朋友很難過去，且不說配套，交通問題，遠(yuǎn)郊新房風(fēng)險(xiǎn)大家都清楚，主城區(qū)也在降價(jià)，曲江，航天，未央，浐灞，雁塔也是到處新房。

　　實(shí)在不濟(jì)選灃西，灃東，秦漢，不過萬(wàn)的房源也是淘的出來的，甚至咸陽(yáng)，地鐵一號(hào)線來往，也都方便。

　　房?jī)r(jià)未來

　　如今的涇河二手房，單價(jià)5499元/㎡，全款50萬(wàn)買套房，便宜嗎？確實(shí)便宜，但買來干啥，不住都是成本，自住生活不便。

　　上一次，有5字開頭的房子，還是2015年，浐灞的高科麓灣 優(yōu)惠后4500元/㎡，東郊的金業(yè)緹香山， 一口價(jià)5600元/㎡，海倫國(guó)際低價(jià)5800元/㎡，曲江的保利曲江春天里5400元/㎡。

　　當(dāng)時(shí)的新聞標(biāo)題是，年底就等“抄底” 房?jī)r(jià)破4還不買？

　　如今的涇河也面臨相同的疑問，5字開頭是不是抄底，年底會(huì)不會(huì)繼續(xù)破4呢，重復(fù)十年前西安的降價(jià)處境。

　　唯一不同的是，當(dāng)年的抄底，如今看是真抄底，2018年后普遍翻倍，甚至三倍，但涇河還能等來這樣的翻倍機(jī)會(huì)嗎？